Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01344 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMXM

Minute : 24/00573





S.C.I. [Adresse 7]
Représentant : Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0840


C/

Monsieur [L] [H]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]

représentée par Maître Katia DA COSTA, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [H]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 2 mars 2021, la SCI [Adresse 7] a donné en location à Monsieur [L] [H], à compter du 2 mars 2021, un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d'avance le 1er du mois d'un loyer de 675 euros et d'une provision sur charges de 25 euros.

Par procès-verbal de signification en l'étude du commissaire de justice instrumentaire du 23 février 2024, la SCI [Adresse 7] a fait commandement à Monsieur [H] de lui payer la somme de 5 664,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 février 2024 et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

Par assignation du 27 mai 2024, signifiée en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, la SCI [Adresse 7] a fait citer Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal statuant en référé demandant:

- à titre principal de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative, subsidiairement pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer et infiniment subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d'un bien sans sa contrepartie

-de rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux et toute demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire

-d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] et tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier 

-de condamner Monsieur [H] à lui payer:

*la somme provisionnelle de 6 589,37 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 5 664,81 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l'audience y compris en l'absence du défendeur

*une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM/ cotisations d'assurance, à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux

*la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer

A l'appui, elle valoir qu'elle est fondée à solliciter principalement l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative ou défaut de paiement des causes du commandement; que le compte locatif est systématiquement débiteur; qu'elle est fondée à solliciter une condamnation provisionnelle en paiement de l'arriéré locatif, le paiement des loyers à bonne date étant une obligation d'ordre public et une indemnité mensuelle d'occupation en contrepartie de l'occupation des lieux nonobstant la résiliation du bail et s'agissant d'une demande non identifiée dans son quantum, elle fera l'objet d'une actualisation au jour de l'audience y compris en l'absence du défendeur.

Copie de cette assignation a été adressée au préfet par voie dématérialisée le 29 mai 2024.

A l'audience du 13 septembre 2024, la SCI [Adresse 7] précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 9 295,02 euros et maintient ses demandes initiales pour le surplus. 
 
Monsieur [H] ne comparaît pas.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend;

Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l'audience ;

L'assignation du 27 mai 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 26 février 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l'audience;

La demande est donc recevable ;

Aux termes de l'article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant et toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, reproduisant, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa;

Le bail du 2 mars 2021 stipule une clause de résiliation de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs;

Le commandement du 23 février 2024 fait sommation à Monsieur [H] de produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois et reproduit la clause insérée au bail;

Il est régulier en la forme;

Il n'est pas contesté qu'il est resté infructueux pendant plus d'un mois;

Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 24 mars 2024;



Monsieur [H] pourra, à défaut d' avoir volontairement libéré les lieux objets du bail, en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il soit besoin d'assortir la présente décision d'une astreinte;

L'occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu'il convient de réparer par l'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées;

Monsieur [H] sera condamné au paiement d'une telle indemnité à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à la libération des lieux;

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Celui qui réclame le paiement d'une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son quantum;

Le bail en cause, qui fixe la provision sur charges à la somme mensuelle de 25 euros ne comporte aucune stipulation relative aux modalités de révision de cette provision, laquelle ne peut procéder de la volonté unilatérale du bailleur;

Néanmoins, le décompte produit par la demanderesse arrêté au 6 avril 2024, qui ne ventile pas la somme appelée entre loyer et provision sur charges ou autres, fait apparaître que pour les mois de janvier à mars 2023 il a été appelée la somme totale de 765,86 euros et celle de 745,86 euros pour le mois d'avril 2023, alors que pour les mois précédents la somme appelée était de 710,86 euros et il n'est donné aucune indication de nature à justifier que les sommes ainsi appelées étaient effectivement dues dans leur totalité en vertu du bail;

Il sera donc tenu pour établi que la somme due était de 710,86 euros par mois;

Le décompte détaillé produit pour la période du 1er mai 2023 au 1er septembre 2024, fait apparaître que la somme appelée à titre de provision sur charges est de 45 euros et qu'il est appelé une somme mensuelle de 15 euros à titre de provision taxe des ordures ménagères, dont il n'est pas davantage justifié qu'elles sont dues en vertu du bail:

Il a donc été appelé indûment la somme mensuelle de 35 euros (60 - 25) au titre des provisions sur charges; 

Déduction faite des somme non justifiées, il était du au titre des loyers, charges et provisions sur charges à la date de délivrance du commandement la somme de 5 149,81 euros (5 664,81 - 3x 55 - 10 x 35) et, terme de mars 2024 inclus, celle de 5 576,69 euros (6 126,69 - 3 x 55 - 11 x 35);

Par application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, les paiements intervenus postérieurement au 1er avril 2024 seront imputés sur cette dette comme étant la plus ancienne;

Compte tenu des paiements intervenus pour un total de 1 599,75 euros (4 x 332 + 271,75) entre le 8 avril 2024 et le 1er septembre 2024, il reste dû au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de mars 2024 inclus, la somme de 3 976,94 euros (5 576,69 - 1 599,75);

Monsieur [H] sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 et, à compter du 1er avril 2024 une indemnité mensuelle d'occupation comme définie ci-dessus;
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse contrainte d'agir en justice alors que le principe de la demande n'est pas contestée, les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour l'instance;

Il lui sera alloué la somme de 400 euros à ce titre;

Monsieur [H] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 23 février 2024;

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance publique mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

Constate au 24 mars 2024 la résiliation du bail conclu entre la SCI [Adresse 7] et Monsieur [L] [H] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 6] ;

Dit que faute de libérer volontairement les lieux, Monsieur [L] [H] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Monsieur [L] [H] à payer la SCI [Adresse 7] la somme provisionnelle de 3 976,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges terme de mars 2024 inclus et, à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution;

Condamne Monsieur [L] [H] à payer la SCI [Adresse 7] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit; 
 
Condamne Monsieur [L] [H] aux dépens, y compris le coût du commandement du 23 février 2024;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

La présente ordonnance a été signée à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,