Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01250 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKMI

Minute : 24/00553





S.A. IN’LI
Représentant : Maître Danielle MOUGIN de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne,


C/

Monsieur [H] [L]
Madame [D] [L]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

S.A. IN’LI
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne




DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 juillet 2020, In'Li SA a donné à bail à M. [H] [L] et Mme [D] [L] un logement situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°74 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 811,96 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 186,79 €.

Des loyers étant demeurés impayés, In'Li SA a fait signifier à M. [H] [L] et Mme [D] [L], par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 782,35 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, In'Li SA a fait assigner M. [H] [L] et Mme [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 13 septembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

In'Li SA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [H] [L] et Mme [D] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o condamner solidairement M. [H] [L] et Mme [D] [L] à payer :
? la somme provisionnelle de 5 884,51 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 6 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 782,35 euros, de l'assignation pour le surplus ;
? le montant des loyers et charges à courir entre le mois de mai 2024 et la date de l'ordonnance à intervenir ;
? une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 27 juillet 2020 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [H] [L] et Mme [D] [L] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [H] [L] et Mme [D] [L], assignés à étude, n'ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe le 18 septembre 2024, autorisée par le juge, In'Li SA a adressé un décompte actualisé de sa créance.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [H] [L] et Mme [D] [L] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [H] [L] et Mme [D] [L], assignés à étude n'ont pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 27 juillet 2020 que M. [H] [L] et Mme [D] [L] doivent payer un loyer d'un montant de 811,96 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 186,79 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 097,11 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [L] et Mme [D] [L] restaient devoir la somme de 5 884,51 € euros à la date du 06 mai 2024, terme de mai 2024 inclus. L'absence de comparution des défendeurs exclut toute actualisation des demandes en leur absence.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 152,93 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 731,58 €, arrêtée au 6 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

M. [H] [L] et Mme [D] [L] ne proposent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l'ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [L] et Mme [D] [L] au paiement d'une somme de 5 731,58 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 06 mai 2024, terme de mai 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 082,35 € à compter du 4 mars 2024, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 13 mai 2024, date de l'assignation.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 27 juillet 2020 contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 mars 2024 pour la somme en principal de 4 782,35 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

L'expulsion de M. [H] [L] et Mme [D] [L] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] [L] et Mme [D] [L] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 5 mai 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 27 juillet 2020.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [H] [L] et Mme [D] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 6 mai 2024, 00 heure, au 31 mai 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L'URGENCE ET L'ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2020 entre In'Li SA et M. [H] [L] et Mme [D] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°74 situé à la même adresse sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [L] et Mme [D] [L] à verser à In'Li SA la somme provisionnelle de 5 731,58 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 06 mai 2024, terme de mai 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 082,35 € à compter du 4 mars 2024, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 13 mai 2024, date de l'assignation ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [L] et Mme [D] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [H] [L] et Mme [D] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [L] et Mme [D] [L] à payer à In'Li SA l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [L] et Mme [D] [L] à payer à In'Li SA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [L] et Mme [D] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 15 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION