Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01225 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJW6

Minute : 24/00552





Madame [K] [N] [D]
Représentant : Me Chloé CHOUMER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0380


C/

Madame [Z] [S]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

Madame [K] [N] [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [Z] [S]
[Adresse 3]
[Localité 7]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 juillet 2018, Mme [K] [D] a donné à bail à Mme [Z] [S] et M. [W] [G] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 750,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 140,00 €.

Par courrier reçu le 29 octobre 2020, M. [W] [G] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [K] [D] a fait signifier à Mme [Z] [S], par exploit de commissaire de justice du 16 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 240,46 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, Mme [K] [D] a fait assigner Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 13 septembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Mme [K] [D], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [Z] [S] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de Mme [Z] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner Mme [Z] [S] à payer :
? la somme provisionnelle de 8 135,67 € à valoir sur l'arriéré des loyers ainsi que 174,13 euros de frais d'huissier avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 390,78 euros, sur le surplus à compter de l'assignation ;
? une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme provisionnelle de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 6 juillet 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [Z] [S] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [Z] [S], comparante, reconnaît la dette dans son principe et dans son montant, précise avoir déposé un dossier de surendettement le 03 septembre 2024 et sollicite l'octroi de délais pour quitter les lieux jusqu'à la fin de l'année civile. Elle actualise sa situation personnelle et financier.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que la locataire vit seule avec deux enfants à charge, que ses ressource s'élèvent au global à la somme de 2 400 euros, prestations sociales et familiales incluses, qu'elle a souscrit plusieurs crédits à la consommation après avoir subi une escroquerie, qu'elle envisage de quitter les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 6 juillet 2018 que Mme [Z] [S] doit payer un loyer d'un montant de 750,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 140,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 005,74 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [S] restait devoir la somme de 8 135,67 € euros à la date du 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Mme [Z] [S], comparante, ne propose aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l'ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [S] au paiement d'une somme de 8 135,67 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 900,46 € à compter du 16 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 780,30 € à compter du 7 mai 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 15 octobre 2024, date de l'ordonnance.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 6 juillet 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 février 2024 pour la somme en principal de 3 240,46 €. 

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Par ailleurs, le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L'expulsion de Mme [Z] [S] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les modalités de l'expulsion

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [Z] [S] est mère célibataire de deux enfants. Il ressort des pièces fournies à la cause que celle-ci soutient avoir rencontré des difficultés de paiement conjoncturelles en raison d'une escroquerie dénoncée après avoir exécuté régulièrement ses obligations pendant près de 5 ans. Si elle n'a pas repris le paiement du loyer courant à ce jour, elle n'en justifie pas moins d'efforts en ce sens par des versements en mai et août 2024. Elle fait part de son souhait de quitter les lieux en activant une solidarité familiale et d'améliorer sa situation par le dépôt d'un dossier de surendettement. Le bailleur ne justifie pas d'une situation de nécessité financière à l'audience.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Mme [Z] [S] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [Z] [S] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 avril 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 6 juillet 2018. La nécessité pour le bailleur de valoriser son patrimoine apparaît urgence et cette obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 18 avril 2024, 00 heure, au 30 septembre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 février 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme provisionnelle de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, VU L'URGENCE ET L'ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2018 entre Mme [K] [D] et Mme [Z] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

CONDAMNONS Mme [Z] [S] à verser à Mme [K] [D] la somme provisionnelle de 8 135,67 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 900,46 € à compter du 16 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 780,30 € à compter du 7 mai 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 15 octobre 2024, date de l'ordonnance ;

ACCORDONS à Mme [Z] [S] un délai de trois mois, à compter de la signification de la présente ordonnance, pour quitter volontairement l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par Mme [Z] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS Mme [Z] [S] à payer à Mme [K] [D] l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 01 octobre 2024, terme d'octobre 2024 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Mme [Z] [S] à payer à Mme [K] [D] une somme provisionnelle de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Mme [Z] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 15 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION