Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01343 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMXG

Minute : 24/00566





Monsieur [V] [I]
Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse,


C/

Monsieur [X] [S]
Madame [J] [H]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Kenza HAMDACHE, substituant la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse




DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [S]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [H]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 mai 2022 et le 25 mai 2022, Monsieur [V] [I] a consenti à Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 9] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 800 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 65 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 800 €.

Le 18 janvier 2024, Monsieur [V] [I] a fait délivrer par exploit de commissaire de justice aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 1914,10 € arrêtée au 17 janvier 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 mai 2024, Monsieur [V] [I] a fait citer Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
o constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers ; 
o ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o condamner solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 4 919, 14 € au titre des loyers, charges et impayés , quittancement du mois de mai 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir, assortie des interêts au taux légal à compter du commandement de payer,
Ï d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu'à leur départ effectif, soit la somme de 913,45 euros, annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux,
Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 13 septembre 2024, Monsieur [V] [I], représentée, a actualisé à la hausse la dette locative à la somme de 8 392,68 €, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales, a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle a indiqué que Monsieur [X] [S] a été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement à la date du 12 août 2024 et qu'elle n'a pas fait de recours à l'encontre de cette décision.

Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H], tous deux cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier parvenu au juge des contentieux de la protection fait état du fait que Madame [H] a été reçue une fois au service social de [Localité 6] en mars 2024, qu'elle a indiqué alors avoir du quitter son emploi faute de mode de garde pour son dernier enfant, que Monsieur [X] [S] a de graves soucis de santé, et est très souvent en arrêt de travail. Contactée ensuite par téléphone, elle a indiqué que le couple s'est séparé en mai 2024, qu'elle a quitté le domicile conjugal avec les enfants et est hébergée chez sa mère, que Monsieur [S] est hospitalisé pour plusieurs mois, qu'ils envisageaient de donner congé.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 mai 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

L'article 24 VI de la même loi dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le bail en date du 18 mai 2022 et 25 mai 2022 contient une clause résolutoire à l'article VIII. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 1914,10 € arrêtée au 17 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, laissant aux locataires un délai de deux mois pour s'acquitter des sommes dues.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

Le paiement des loyers et charges n'ayant pas repris au jour de l'audience, les dispositions prévues au V, VI et VII ne sont pas applicables en l'espèce.

L'expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] des lieux sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paierment provisionnel

Madame [H] n'étant pas comparante, celle-ci ne justifie pas avoir quitté les lieux.

Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] sont devenus occupants des lieux sans droit ni titre à compter du 19 mars 2024. 

Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] seront donc tous deux condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 19 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La clause de solidarité ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] n'ayant pas comparu, il n'y a pas lieu d'actualiser le montant sollicité par Monsieur [V] [I] conformément au principe du contradictoire défini à l'article 16 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [I] produit un décompte indiquant que Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] restent lui devoir la somme de 4 919,14 € arrêtée à la date du 2 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester cette somme.

La somme de 14,40 euros intitulée " majoration clause pénale 2 " sera toutefois déduite de la somme réclamée en application des dispositions de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] seront donc condamnés à verser à Monsieur [V] [I] une somme provisionnelle de 4904,74 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 inclus, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 1564,10 euros à compter du 18 janvier 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 27 mai 2024, date de l'assignation.

En vertu de la clause de solidarité insérée au contrat de location (article VIII), cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité jusqu'au 18 mars 2024, date de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [V] [I], Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, 

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers figurant au bail du 18 mai 2022 et 25 mai 2022 entre Monsieur [V] [I] et Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 9] à [Localité 6] sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

Autorisons l'expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à leur expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] à payer à Monsieur [V] [I] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du 19 mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H], solidairement jusqu'au 18 mars 2024 puis in solidum à compter de cette date, à verser à Monsieur [V] [I] la somme provisionnelle de 4904,74 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 inclus, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 1564,10 euros à compter du 18 janvier 2024, et sur le surplus à compter du 27 mai 2024;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] à verser à Monsieur [V] [I] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 octobre 2024


Le Greffier Le Juge