Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01952 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2AP

Minute : 24/00570





SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272


C/

Madame [V] [I]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [V] [I]
[Adresse 5]
[Localité 6]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé ayant pris effet le 1er octobre 1989, l'Office public de l'habitat de Seine-Saint Denis aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à Madame [V] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6].

La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 29 mars 2023, à Madame [V] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2678,77 € arrêtée au 23 mars 2023 au titre des loyers et charges impayés et de justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.


PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Madame [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,
" ordonner l'expulsion de Madame [V] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Madame [V] [I] au paiement de la somme de 8552,05 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 29 mars 2023, date du commandement de payer,
" la condamner par provision à compter du mois de juillet 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation et qui subira les mêmes majorations, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
" la condamner d'avoir à produire son attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
" la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

A l'audience du 13 septembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la baisse à la somme de 7 203,95€ selon décompte arrêté au 3 septembre 2024 et a maintenu les termes de son assignation. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à cette dernière.

Madame [V] [I], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Madame [N] [O], comparante, a demandé à intervenir volontairement à l'instance. Cette dernière a indiqué être la fille de Mme [V] [I], partie résider depuis 2016 en Guadeloupe. Elle a précisé occuper depuis le logement avec son compagnon, ses quatre enfants et ses trois petits enfants. Elle a expliqué que le bailleur a refusé de transférer le bail à son nom, mais a toutefois mis en place au nom de sa mère un plan d'apurement prévoyant une mensualité de 250 euros à régler très récemment. Elle a exposé vouloir assurer le logement, mais ignore à quel nom, le sien ou celui de sa mère, doit être prise cette assurance. Elle a précisé percevoir des ressources à hauteur de 1500 euros par mois. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer la dette par mensualités de 250 euros par mois. 

Le diagnostic social et financier adressé à la juridiction préalablement à l'audience expose que Madame [O], fille de Mme [I], s'est présenté aux travailleurs sociaux en indiquant qu'elle occupe le logement avec sa famille, que selon elle le bailleur est au courant de cette situation, que c'est elle qui procède au règlement des loyers, qu'elle a mis en place un plan d'apurement avec le bailleur. Elle demande que ce plan soit validé par la juridiction et que sa demande de transfert de bail à son nom soit prise en compte.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque la défenderesse ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur l'intervention volontaire 

L'article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

L'article 330 du même dispose que l'intervention est recevable si son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

En l'espèce, Madame [N] [O] indique être la fille de la défenderesse et être domiciliée dans les lieux en litige.

Dès lors sa présence dans la cause est justifiée et son intervention sera reçue.


Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 juillet 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 29 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail à effet au 1er octobre 1989, contient une clause résolutoire, l'impayé devant être au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 2678,77€ arrêtée au 23 mars 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l'impayé était supérieur à trois mois de loyer en principal, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023.
Madame [N] [O] n'a fait état d'aucun pouvoir pour représenter les intérêts de Madame [V] [I]. En outre, n'étant pas locataire en titre du logement litigieux, il ne peut être tenu compte de sa demande d'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Le bailleur s'oppose en outre, au regard du départ des lieux de Mme [V] [I], à ce qu'il soit octroyé des délais de paiement.

L'expulsion de Madame [V] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Madame [V] [I] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 30 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Madame [V] [I] sera donc condamnée à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 7 203,95 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur la demande relative à l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

Le contrat de bail étant résilié entre les parties, il n'y a pas lieu d'enjoindre la défenderesse à transmettre une attestation d'assurance au bailleur.

Sur les demandes accessoires
Madame [V] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Madame [V] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Déclarons recevable l'intervention volontaire de Madame [N] [O];

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er octobre 1989, entre l'Office public de l'habitat de Seine-Saint Denis aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, et Madame [V] [I] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 29 mai 2023;

Ordonnons en conséquence à Madame [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Madame [V] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Seine-Saint-Denis Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [V] [I] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 30 mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Madame [V] [I] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 7 203,95 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse;

Rejetons le surplus des demandes;

Condamnons Madame [V] [I] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [V] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 octobre 2024


Le Greffier Le Juge