Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]



N° RG 24/01452 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQOJ

Minute : 24/00559





Société IMEFA 84
Représentant : Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0208


C/

Monsieur [M] [Y]
Madame [Z] [W]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

Société IMEFA 84
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER, membre de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [W]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 7]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 décembre 2022, Imefa 84 SCI a donné à bail à Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] un logement situé [Adresse 3], [Localité 7], outre l'emplacement de stationnement n°2081 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 1 009,29 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 160,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Imefa 84 SCI a fait signifier à Mme [Z] [W] et M. [M] [Y], par exploits de commissaire de justice des 30 novembre 2023 et 06 décembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 9 354,32 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Imefa 84 SCI a fait assigner Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 13 septembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Imefa 84 SCI, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [Z] [W] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] ou dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner solidairement Mme [G] [X] et M. [F] [N] à payer :
? la somme provisionnelle de 16 557,52 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au terme de mai 2024 inclus ;
? une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 01 juin 2024 d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 décembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [Z] [W], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pour apurer sa dette et un délai d'un an pour quitter volontairement les lieux. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

M. [M] [Y], assigné à étude, n'a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 04 septembre 2024, les services de la préfecture ont remis un diagnostic social et financier de carence.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [M] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [M] [Y], assigné à étude n'a pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 22 décembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article IX et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 novembre 2023 et 06 décembre 2023 pour la somme en principal de 9 354,32 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Par ailleurs, le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2024.

Si Mme [Z] [W] sollicite l'octroi de délais de paiement, elle ne justifie pas de la prise du paiement du loyer avant l'audience. Elle ne justifie pas davantage de la reprise d'emploi dont elle fait mention de sorte qu'elle n'apparaît pas, au regard de ses seules déclarations, en mesure de régler sa dette locative.

L'obligation n'apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L'expulsion de Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les modalités de l'expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [Z] [W] ne justifie d'aucune démarche de relogement et d'aucun versement volontaire à son bailleur depuis le mois de mars 2023, soit 18 mois au jour de l'audience. Elle ne justifie pas davantage d'une démarche de relogement.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

o Sur le rejet de la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 décembre 2022 que Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] doivent payer un loyer d'un montant de 1 009,29 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 160,00 €.

Or, la demande en paiement est dirigée contre Mme [G] [X] et M. [F] [N] qui ne sont pas assignés et dont il n'est pas justifié de la qualité. L'obligation apparaît donc sérieusement contestable.

En conséquence, la demande en paiement sera rejetée.

o Sur le rejet de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [Z] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 7 février 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 22 décembre 2022.

Or, la demande en paiement est dirigée contre Mme [G] [X] et M. [F] [N] qui ne sont pas assignés et dont il n'est pas justifié de la qualité. L'obligation apparaît donc sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La demande en paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles sera rejetée dès lors qu'elle est formée à l'encontre de Mme [G] [X] et M. [F] [N] dont il n'est pas justifié de la qualité.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra ;

VU LA CONTESTATION SÉRIEUSE :

DISONS N'Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande en paiement d'une somme provisionnelle de 16 557,52 € euros au titre de l'arriéré locatif ;

DISONS N'Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle ;

DISONS N'Y AVOIR LIEU A REFERE sur les demandes formées par Mme [Z] [W] ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L'URGENCE ET L'ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre Imefa 84 SCI et Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 7], outre l'emplacement de stationnement n°2081 situé à la même adresse sont réunies à la date du 7 février 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTONS Imefa 84 SCI de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 15 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION