Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 15 octobre 2024

N° RG : N° RG 23/08171 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIU5
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30Z

N° RG : N° RG 23/08171 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIU5

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.A.S. DOCKS MARITIMES DE BORDEAUX

C/

S.A.S. TOP CHRONO



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
la SCP DE CAUNES
la SELARL GREGORY BELLOCQ



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Mme Angélique QUESNEL, Vice-Président
Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Isabelle SANCHEZ greffier lors des débats et Pascale BUSATO, greffier lors du délibéré


DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2024, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 

DEMANDERESSE :

S.A.S. DOCKS MARITIMES DE BORDEAUX
Parc Activités Docks Maritimes - Quai Carriet
33310 LORMONT

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


DEFENDERESSE :

S.A.S. TOP CHRONO
22 rue Dieumegard
93400 SAINT OUEN SUR SEINE


N° RG : N° RG 23/08171 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIU5

représentée par Maître Philippe DE CAUNES de la SCP DE CAUNES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant


******

La société Docks maritimes de Bordeaux (DMB), propriétaire d’une zone de parking VL/PL de 800 m² et d’un bungalow de 45 m², située dans la zone industrielle des Guerlandes à Brassens, a consenti le 17 juin 2021 un bail au profit de la société Top chrono, à compter du 1er juillet 2021, moyennant un loyer mensuel de 1 294 € pour une durée d’un an aux fins d’y exercer une activité de transports publics routiers de marchandises. 

Ce bail a été complété d’un premier avenant le 20 septembre 2021 et d’un second avenant du 1er juin 2022 avec pour effet d’augmenter l’assiette du bail et de fixer le loyer mensuel à la somme de 3 712,80 € TTC.

La société Top chrono, restée dans les lieux au terme du bail le 30 juin 2022, a été condamnée par ordonnance du juge des référés de ce tribunal du 27 mars 2023, saisi par la société DMB, au paiement d’une somme provisionnelle de 2 588 € correspondant aux charges et loyers dus
au 22 février 2023, somme réglée selon confirmation des parties à l’audience du fond.

Par courrier du 27 février 2023, la société Top chrono a notifié à la société DMB son souhait de ne pas prolonger le bail précaire au-delà du 30 juin 2023, avec un préavis de trois mois, et de régler des loyers jusqu’en juin, déduction faite du dépôt de garantie.

Cette société a quitté les lieux le 30 juin 2023.

Par acte du 26 septembre 2023, la société DMB a fait assigner la société Top chrono en paiement, au visa de l’article L 145–5 du code de commerce, d’une somme principale de 11 138,40 € correspondant aux loyers dus de juillet à septembre 2023 en faisant valoir que la société Top chrono était liée par un bail commercial soumis au statut créé le 1er juillet 2022 dès lors qu’elle est restée dans les lieux et que son congé prendra effet le 30 juin 2025, date d’expiration de la première période triennale, avec l’obligation de payer le loyer jusqu’à ce terme.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, la société DMB conclut à la condamnation de la société Top chrono à lui payer la somme de 25 989,60 € TTC, après avoir ajouté à la somme réclamée initialement et la période d’octobre à décembre 2023 et janvier 2024, en invoquant les mêmes moyens que dans l’assignation, outre condamnation à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, la société Top chrono conclut au débouté de la demande et, subsidiairement, au visa de l’article L 125–5 du code de l’environnement, au prononcé de la résolution du bail commercial à effet du 1er juillet 2023 après avoir constaté, dans l’hypothèse de l’existence d’un bail commercial, l’absence d’annexe d’état des risques naturels et technologiques, de plan de prévention des risques technologiques et plan de prévention des risques naturels et prévisibles et, surabondamment, après avoir constaté que l’absence de ces documents annexés au bail constitue un manquement grave de nature à justifier la résolution du contrat à la même date, outre condamnation de la société DMB à payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 précité, sans le prononcé de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Elle soutient que la société Top chrono est une société de courses implantées à Paris et région parisienne et que la conclusion d’un contrat avec la société Amazon l’a amené à étendre sa zone de livraison, dans la ville de Bordeaux.

Elle fait principalement valoir que le terrain loué ne constitue pas un local au sens de l’article L 145–1 du code de commerce et que le bungallow mentionné au bail est un mobile home sans eau, électricité ni téléphone, manifestement impropre à toute exploitation commerciale, outre qu’elle n’y exploite aucun fonds de commerce des locaux, qu’aucun clients n’est reçu, qu’aucune marchandise n’est entreposée, le terrain servant à l’usage exclusif de stationnement des véhicules utilisés par la société pour son activité professionnelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

Motifs de la décision:

Il résulte des productions que par acte sous-seing privé du 17 juin 2021, la société DMB a consenti, selon l’intitulé du contrat, un bail dérogatoire de l’article L 145–5 du code de commerce au bénéfice de la société Top chrono pour la location d’une zone de parking VL/PL de 800 m2 environ située dans la zone industrielle des Guerlandes à Bassens, avec une surface augmentée par le premier avenant précité du 20 septembre 2021, ainsi qu’un bungalow de 15 m² environ, non raccordé au réseau d’eau, téléphonie et électricité, le second avenant du 1er juin 2022 fixant une nouvelle surface de 2 400 m², avec maintien d’un loyer total de 3 094 € hors-taxes.

L’alinéa premier de l’article 2 du bail stipule qu’il est passé convention de bail à loyer dans les conditions de l’article L 145–5 du code de commerce, et par dérogation expresse, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux réglé par les articles L 145–1 et suivants du code de commerce.

Selon l’alinéa premier de l’article 3, le bail est consenti pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2021, pour se terminer le 30 juin 2022, et le troisième et dernier alinéa dispose que le preneur, devra au moins trois mois avant l’expiration du bail de location, signifier son congé au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, sans quoi le bail sera poursuivi par tacite reconduction et il s’opérera alors, conformément aux dispositions encadrant les baux de courte durée, un nouveau bail automatiquement soumis au décret de 1953.

Au soutien de sa demande, la société DMB fait valoir que, s’il n’est pas contesté que ce bail portant sur une zone de parking n’est pas soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, l’assiette du bail comprend un bungalow de 15 m² qui constitue un local outre que les parties se sont soumises volontairement aux dispositions des baux commerciaux, par une volonté claire et non équivoque de sorte qu’à l’échéance contractuelle, le 30 juin 2022, par application de l’article 3 précité, il s’est opéré de plein droit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux des articles L 145–1 et suivants du code de commerce.

Concernant la demande subsidiaire de la société Top chrono tirée de l’absence de remise d’un état des risques et pollution de moins de six moins non annexé au bail, la société DMB prétend que la Cour de cassation dans un arrêt du 21 septembre 2023 a confirmé que la résiliation du contrat supposait rapportée par le locataire la preuve de manquement imputable au bailleur d’une gravité suffisante lui causant un préjudice, preuve non rapportée en l’espèce par la société Top chrono, outre que le décret du 1er octobre 2022, qui rend obligatoire d’annexer l’état des risques et pollution au bail commercial n’est entré en vigueur que le 1er janvier 2023.

Enfin, elle soutient que par application du congé délivré par la société Top chrono, ce dernier ne prendra effet qu’au terme de la première période triennale soit le 30 juin 2025 d’où la somme réclamée à hauteur de 25 989,60 € jusqu’au mois de janvier 2024.

En défense, la société Top chrono invoque les dispositions de l’ article1738 du code civil selon lesquelles si à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrits ainsi que celles de l’article 1736 qui disposent que si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra en donner congé à l’autre en observant les délais fixés par l’usage des lieux, en soutenant que le 1er juillet 2022, étant resté et laissé en possession par la société DMB, il s’est opéré un nouveau bail régi par le code civil qui a valablement donné congé le 17 février 2023 en respectant un préavis de 4 mois et 10 jours suffisant au regard de l’usage des lieux.

De même, elle soutient que la société DMB ne peut invoquer les dispositions de l’article L 145–5, notamment l’alinéa 2, dès lors que le terrain loué ne constitue pas un local au sens de l’article L 145–1 et que le bungalow est en réalité un mobile manifestement impropre à toute exploitation commerciale, de sorte que les lieux loués ne constituent ni un immeuble ni un local au sens de l’article L 145-1, outre qu’aucun fonds de commerce n’y est exploité ni aucun client n’y était reçu ni marchandises entreposées réceptionnées expédiées ou vendues, le terrain servant à l’usage exclusif de stationnement des véhicules utilisés par la société pour l’exploitation de son activité.

Elle prétend également que la société DMB ne peut invoquer une soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux, en invoquant l’article 3 du bail, des lors qu’il s’agit d’un bail dérogatoire conclu pour une aire de stationnement aux termes duquel le preneur était resté dans les lieux de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’elle aurait accepté de se soumettre au statut des baux commerciaux de manière non équivoque alors même que l’équivoque a été entretenu par la société DMB dont aucune des factures de loyer qui ont été adressés après le 30 juin 2022 ne précisent qu’il s’agit d’un bail commercial.

À titre subsidiaire, elle soutient que l’article invoqué du le code de l’environnement, dans sa version en vigueur du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2023, prévoit qu’en cas de non-respect, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat, et que cet article ne pose aucune condition concernant la gravité du manquement. Elle ajoute que l’arrêt de la Cour de cassation du 21 septembre 2023 invoqué par la société demanderesse a été rendu non au visa de l’article L 125–5 du code de l’environnement mais au visa de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance de 2016. Or, l’article du code de l’environnement étant une règle spéciale qui déroge au droit commun, ces arrêts sont inopérants. Elle expose enfin que le défaut d’information sur un risque important d’inondation apparaît d’une gravité suffisante pour justifier la demande de résolution du bail querellé.

L’ensemble de ces éléments de fait et de droit rappelé ci-dessus, il ressort que s’il n’est pas contesté par la société DMB que l’emplacement parking ne relève pas des dispositions des baux commerciaux, et indépendamment de la présence d’un bungalow sur le terrain, il reste que le contrat signé par les parties le 17 juin 2021 caractérise une volonté claire et non équivoque de soumettre les relations commerciales aux dispositions du code de commerce, et non du code civil pour ce premier contrat, en raison de l’intitulé même du contrat et de l’article visé outre les différentes dispositions dont l’article 2 ainsi que l’article 3 relatif à la durée, étant relevé que la société Top chrono a fait référence au bail précaire du parking dans sa lettre de congé précité du 27 février 2023 en faisant référence à un préavis de trois mois, préavis correspondant au troisième alinéa de l’article 3.

Il s’en suit que c’est à juste titre que la société DMB invoque l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er juillet 2022 dès lors que la société Top chrono est restée dans les lieux au terme du bail dérogatoire, de sorte que cette dernière ne peut revendiquer l’existence d’un bail relevant du code civil de nature à justifier la légitimité du congé délivré le 27 février 2023 au 30 juin 2023. En conséquence, ce congé a été délivré pour le terme de la première période triennale du nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er juillet 2022, avec le terme de période triennale au 30 juin 2025.

Concernant le moyen subsidiaire tiré de la résolution du bail du 1er juillet 2022, l’article L 125–5 du code de l’environnement, dans sa rédaction applicable de l’espèce, prévoit notamment en cas de non-respect des dispositions par le bailleur de l’état des risques naturels et technologiques aux baux du code de commerce, en l’absence d’annexe de ces documents au bail consenti 1er juillet 2022, que le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

C’est à bon droit que la société DMB invoque la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui dans un arrêt du 21 septembre 2023, certes au seul visa de l’article 1184 du xode civil dans une rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 mais sur pourvoi d’ un arrêt de cour d’appel ayant fondée sa décision sur l’article L 125–15 du code de l’environnement précité, a reproché à la cour d’appel de s’être déterminée sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, de sorte que la société Top chrono ne peut soutenir que le texte du code de l’environnement est un texte spécial qui déroge au droit commun du code civil. Or, en l’espèce, elle ne justifie d’aucun préjudice consécutif à l’absence de production de ce document. 

S’agissant du préjudice subi par la société DMB du fait du départ prématuré du locataire, le tribunal relève que la société Top chrono a quitté les lieux au terme prévu par le congé, soit le 30 juin 2023, et que dans son assignation d’instance elle réclamait de ce chef une somme de 11 138,40 € au titre des loyers de juillet à septembre 2023, préjudice actualisé dans ses dernières écritures à la somme de 25 989, 60 € Ttc, au titre des loyers de juillet 2023 à janvier 2024, sans toutefois réclamer l’intégralité des loyers jusqu’au terme de la première période triennale, de sorte qu’il sera alloué, à défaut de rapporter la preuve d’une impossibilité de relouer les locaux à une juste indemnisation qu’il y a lieu de chiffrer la somme de 10 000 €.

Condamnée aux dépens, la société Top chrono sera condamnée à payer à la société DMB une somme de 1 500 € de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et les circonstances du litige justifient pas d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, 


CONDAMNE la société Top chrono à payer à la société Docks maritimes de Bordeaux une somme de 10 000 € en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023, 

DÉBOUTE la société Top chrono de sa demande reconventionnelle tendant à la résolution du bail du 1er juillet 2022, 

CONDAMNE la société Top chrono à payer les dépens ainsi qu’à payer à la société Docks maritimes de Bordeaux une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.


Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Pascale BUSATO, Greffière.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE