Tribunal Judiciaire · Chambre 10 — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/11152 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XZSP

N° de Minute : 24/00307

JUGEMENT 

DU : 15 Octobre 2024





[I] [Y]
[L] [Y], intervenante volontaire


C/

[V] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS


Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne 

Madame [L] [Y], intervenante volontaire, demeurant [Adresse 5]
comparante en personne


ET :


DÉFENDEUR

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Juin 2024 

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier



















RG n°11152/23 - Page KB
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 31 août 2020 à effet au 5 septembre 2020, Madame et Monsieur [F] [S] ont donné à bail à [C] [O] et [L] [Y] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1.000 euros, une provision mensuelle sur charges de 100 euros et un dépôt de garantie de 1.000 euros.

[I] [Y] s’est porté garant des locataires par acte séparé.

Le 3 septembre 2020, un état des lieux d’entrée a été établi amiablement entre les parties.

Le 9 décembre 2022, un état des lieux de sortie a été établi amiablement entre les parties.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 janvier 2023, les bailleurs ont informé [C] [O], [L] [Y] et [I] [Y] qu'ils ne restitueraient pas le dépôt de garantie, la comparaison des états des lieux laissant apparaitre saleté, encombrement et dégradations.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 janvier 2023 réceptionnée le lendemain, [I] [Y] a mis en demeure [V] [F] de restituer à [L] [Y] la somme de 771,82 euros correspondant au montant du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard et du trop-perçu de charges, déduction faite du montant de la taxe des ordures ménagères et du loyer de décembre 2022 restant dus par la locataire.

Par requête enregistrée au greffe le 17 novembre 2023, [I] [Y] a saisi le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir la condamnation de [V] [F] au paiement des sommes de 657,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de 1.026 euros au titre des pénalités de retard à la date du 9 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024, à laquelle elle a été retenue.

Intervenant volontairement à l'instance, [L] [Y] a comparu à l'audience en personne, assistée de [I] [Y], son père et garant.

Par observations orales, ils demandent au tribunal de condamner [V] [F] à payer à [L] [Y] les sommes suivantes :
657,82 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,1.650 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie au jour de l’audience,2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Ils exposent que l’état des lieux de sortie ne leur a été adressé que six semaines après son établissement, sans photographies. Ils soutiennent que le logement était en état d’usage et présentait déjà des trous lors de l'état des lieux d'entrée. Ils considèrent qu’ils sont fondés à solliciter une somme au titre de la restitution du dépôt de garantie décomposée comme suit = 1.000 euros (dépôt de garantie) + 279,44 euros (trop perçu de charges) – 290,65 euros (taxe ordures ménagères) – 330,97 euros (loyer de décembre 2022). Ils ajoutent que le montant restitué doit être majoré d’une somme égale à 10% du loyer sur 16 mensualités et demie, la caution n’ayant pas été restituée dans un délai de deux mois suivant l'état des lieux de sortie.

Comparant en personne, [V] [F] sollicite le rejet des prétentions adverses.

Il expose que la locataire était valablement représentée lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ; qu’il en résulte que le sol de la terrasse était sale, glissant et encombré, justifiant une remise en état estimée selon devis à la somme de 434,50 euros ; qu’un mur de l’appartement représentant une surface de 20m² a été peint en rouge, justifiant que lui soit allouée une somme de 225,88 euros décomposée comme suit : (3.072 /272) x 20 ; qu’une paire de clés ne lui a pas été restituée, perte qu'il chiffre à la somme de 20 euros ; qu’après compensation des sommes dues entre les parties et déduction du dépôt de garantie, la locataire sortante reste débitrice à son égard de la somme de 22,56 euros. Il précise ne former aucune demande reconventionnelle à ce titre.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. »

Le locataire est également obligé de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation.

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

La finalité du dépôt de garantie étant, selon l'alinéa 1er de l'article précité de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l'inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l'article 7 de la loi de 1989.

L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le 2° de l’article 3 du décret n°382 du 30 mars 2016 prévoit que l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi de sorte que la forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

Aucune forme particulière n’est imposée pour l’établissement de l’état des lieux si ce n’est qu’il doit permettre une comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie.
En l’espèce, les demandeurs produisent les états des lieux d'entrée et de sortie, dressés amiablement et signés par les parties ou par leurs représentants.
Conformément aux dispositions précitées, les observations écrites apposées sur ces états des lieux permettent de comparer l’état du logement à la prise de bail et en fin de bail.
En revanche, seul l’état des lieux d’entrée comporte en son sein des photographies. L’état des lieux de sortie précise in fine que 66 photographies sont annexées et ont été envoyées par mail, sans que [V] [F], qui verse dix photographies aux débats, n’apporte la preuve que ces dernières, ni datées ni paraphées, sont bien celles mentionnées sur l’état des lieux de sortie. Partant, aucune comparaison ne pourra être faite sur la base de ces photographies.
Se prévalant des observations écrites apposées sur l’état des lieux de sortie, [V] [F] met à la charge des locataires sortants les sommes suivantes :
434,50 euros au titre du nettoyage complet de l’appartement suivant devis 222 de nettoyage de la société DSE du 2 janvier 2023,225,88 euros au titre de la réfection de la peinture du mur de 20m² peint en rouge suivant devis 223 de la société DSE du 2 janvier 2023,20 euros au titre de l'absence de restitution d’une paire de clés de l’appartement.Sur ce dernier point, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet d'établir que les locataires ont en effet omis de restituer une paire de clés lors de la sortie des lieux, justifiant que leur soit facturée la somme de 20 euros.
L’état des lieux de sortie permet également d'observer que le logement n’a pas été bien nettoyé ni entièrement vidé. En effet, la cave, la terrasse et le placard du ballon d’eau chaude n’ont pas été débarrassés ; le sol de la cuisine, des toilettes et de la salle de bain n'est pas propre ; les plaques électriques et la hotte sont sales et encrassées ; les murs de l’entrée présentent de nombreuses traces et la porte est sale ; la terrasse est sale et glissante ; les plinthes de la cuisine, de l’entrée, du séjour, de la chambre n°1 et des toilettes sont sales ; les caches de la VMC de la cuisine, des toilettes et de la salle de bain n’ont pas été nettoyés ; la cuvette des toilettes est entartée et sale.
Néanmoins, force est de constater que lors de l’entrée dans les lieux, les murs du logement présentaient déjà de légères traces, que la porte du séjour était noircie et sale, que les VMC de la salle de bain et de la cuisine n’avaient pas davantage été nettoyées, que certaines plinthes étaient poussiéreuses et que la plaque de cuisson présentait de légères traces de cuisson.
Ces éléments justifient de faire droit pour moitié à la demande de remboursement des frais de nettoyage du logement, à hauteur de 217 euros.
Si l’état des lieux de sortie met encore en évidence l'existence de trous au niveau des murs de l’entrée, du séjour et des toilettes, l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà la présence de trous au niveau des murs du séjour, de la chambre n°2 et des toilettes. De la même manière, les peintures des murs présentaient déjà lors de la prise de bail de légères traces et étaient abimées dans le séjour en raison d’un dégât des eaux. En outre, et contrairement à ce qu'allègue le bailleur, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas l'existence d’un mur peint en rouge.
Dans ces conditions, il n’est pas justifié de mettre à la charge des locataires sortants des frais de réfection de la peinture du logement.
Il en résulte que [V] [F] était fondé à retenir la somme de 237 euros sur le dépôt de garantie au titre des dégradations locatives.
Les parties reconnaissent en outre que [L] [Y] demeure redevable de la somme de 330,97 au titre du loyer du mois de décembre 2022 et de 290,65 euros au titre de la taxe des ordures ménagères ; que [V] [F] a perçu indument la somme de 279,44 euros au titre des charges.
Il est constant qu’une caution de 1.000 euros a été payée lors de la prise de bail.
Il s'ensuit qu'après compensation des sommes réciproquement dues entre les parties, [V] [F] demeure redevable envers [L] [Y] de la somme de 420,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Faute pour le bailleur d'avoir restitué à sa locataire le dépôt de garantie dans le délai de deux mois suivant la remise des clés, la majoration prévue par les dispositions susvisées trouve à s'appliquer.
La restitution du dépôt de garantie accusait un retard de 16 mois au jour de l'audience. Le loyer était d'un montant mensuel de 1.000 euros.
Par conséquent, [V] [F] sera condamné à payer à [L] [Y] la somme totale de 2.020,82 euros (420,82 +1.600) au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée des pénalités de retard.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Suivant l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

L’article dispose encore que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

[L] [Y] et [I] [Y] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice distinct de celui que réparent les pénalités de retard, de sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur mes mesures de fin de jugement

[V] [F], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en dernier ressort, et mise à disposition au greffe,


CONDAMNE [V] [F] à payer à [L] [Y] la somme de 2.020,82 euros
au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE [V] [F] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 15 octobre 2024.

LE GREFFIER LA JUGE