Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:


■


2ème chambre 2ème section

 
N° RG 23/05757 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZRU7

N° MINUTE : 




Assignation du :
19 Avril 2023









JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [O], [D] [U]
[Adresse 3]
[Localité 12]

Madame [C], [S] [N] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 12]

représentés par Maître Matthieu BOCCON GIBOD, de la S.E.L.A.R.L. LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2477


DÉFENDEURS

Madame [M] [B]
[Adresse 5]
[Localité 9]

Monsieur [Z] [A]
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentés par Maître Octave HOCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0176

Décision du 15 Octobre 2024
2ème chambre 2ème section
 N° RG 23/05757 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRU7

Maître [Y] [R]
Office notarial
[Adresse 6]
[Localité 10]

non représentée

Maître [F] [P]
Notaire associé de la SELARL CARRE NOTAIRES
[Adresse 2]
[Localité 8]

non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2024
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

RG 23/5757

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 10 janvier 2020, reçu par Maître [F] [P], notaire associée de la SELAS « CARRE, notaires», avec la participation à distance de Maître [Y] [R], notaire assistant les vendeurs, Monsieur [O], [D] [U] et Madame [C], [S] [N] épouse [U] (les époux [U]) ont vendu au prix de 1.030.000 euros à Madame [M], [S] [B] et à Monsieur [Z], [G], [E] [A] (les consorts [B] [A]) les lots de copropriété n°73, 150, 166 et 167 consistant en un appartement de type 6 pièces en duplex, une cave et deux parkings dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] et cadastré sections AO n°[Cadastre 7] et [Cadastre 1] [Adresse 4]. La promesse synallagmatique de vente comportait une condition suspensive d’obtention par les consorts [B] [A], au plus tard le 21 novembre 2022, d’un «prêt Classique» d’un montant maximum de 902.737,10 euros remboursable en 25 ans à un taux d’intérêt annuel maximum de 1,95 % l’an et d’un «prêt relais» de 101.600 euros sur une durée d’un an au taux d’intérêt annuel de 1,95% maximum. Une clause pénale de 103.000 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire, la réitération devant intervenir au plus tard le 16 décembre 2022. Les consorts [B] [A] ont versé à Maître [Y] [R] une somme de 51.500 euros à titre de séquestre.

Le 2 décembre 2022, les consorts [B] [A] ont mis en demeure les époux [U] de leur restituer la somme séquestrée de 51.500 euros sous quinzaine en raison de la non obtention de leur demande de prêt par la BNP Paris, la lettre de refus ayant été adressée par leur notaire le 21 novembre 2022.

Le 19 décembre 2022, les époux [U] mettaient en demeure les consorts [B] [A] de leur payer le montant de la clause pénale, estimant que le courrier de refus émanant de la BNP Paribas était un faux.

Le 22 décembre 2022, les consorts [B] [A] adressaient aux époux [U] un courrier de la société CAFPI, courtier, indiquant que les époux [U] l’avaient sollicité pour une demande de prêt immobilier auprès de la BNP Paribas et que la lettre de refus émanant de la banque n’était pas un faux.

Par actes d’huissier des 19 et 20 avril 2023, les époux [U] ont assigné les consorts [B] [A], ainsi que les notaires Maître [F] [P] et Maître [Y] [R], devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 12 juin 2023 aux fins essentielles de les voir condamnés au paiement de la clause pénale prévue à la promesse de vente.

Les époux [U] sollicitent du tribunal, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023 et au visa des articles 1304-1 du code civil et 300, 699 et 700 du code de procédure civile, de:
« juger que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée du fait des consorts [B] [A]; En conséquence, 
condamner solidairement les consorts [B] [A] au paiement de la somme de 103.000 euros aux époux [U] ; Lequel paiement s’effectuera, à hauteur de 51.500 euros, par prélèvement sur les sommes séquestrés par Maître [Y] [R], Notaire à [Localité 11], sur présentation du jugement à intervenir. 
débouter les consorts [B] [A] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelle ; Et notamment : 
débouter les consorts [B] [A] de leur demande de voir ordonner au séquestre la libération de la somme de 51.500 euros à leur profit, outre les intérêts courants à compter de sa consignation ; débouter les consorts [B] [A] de leur demande de paiement d’une amende civile d’un montant minimal de 1.000 euros en raison du caractère prétendument infondé de l’action des époux [U] en inscription de faux ; débouter les consorts [B] [A] de leur demande de paiement de la somme de 3.000 euros au titre du prétendu préjudice moral subi ; En tout état de cause : 
condamner solidairement les consorts [B] [A] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;condamner solidairement les consorts [B] [A] aux entiers dépens de l’instance ; L’exécution provisoire étant de droit. »

Par conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, les consorts [B] [A] ont requis du tribunal de céans, au visa des articles 63, 70, 295 et 300 du code de procédure civile et 1224, 1240 et 1304-3 du Code civil, de:


- « donner acte aux consorts [B] [A] qu’ils entendent se prévaloir de la lettre émise par la société BNP PARIBAS en date du 14 novembre 2022 ; 
- juger que les pièces versées aux débats constituent des éléments de conviction suffisants pour considérer que la lettre du 14 novembre 2022 a bien été émise par la société BNP PARIBAS et qu’il ne s’agit pas d’un faux ; 
- juger que les consorts [B] [A] ont formé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente du 20 septembre 2022 ; 
- juger que la condition suspensive de prêt stipulée au sein de la promesse synallagmatique de vente du 20 septembre 2022 a défailli et ne peut être réputée accomplie en raison d’une quelconque faute de Monsieur [Z] [A] et de Madame [M] [B] ; 
En conséquence, 
- débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
A TITRE RECONVENTIONNEL, 
- ordonner à Maître [Y] [R] la libération de la somme de 51.500 euros au profit des consorts [B] [A], outre les intérêts courant à compter de sa consignation ; 
- condamner les époux [U] au paiement des intérêts au taux légal courant à compter du 2 décembre 2022 ; 
- condamner les époux [U] au paiement d’une amende civile d’un montant minimal de 1.000 euros en raison du caractère manifestement infondé de leur action en inscription de faux ; 
- condamner in solidum les époux [U] au paiement d’une somme de 2.000 euros à Madame [M] [B], et de 1.000 euros à Monsieur [Z] [A], pour préjudice moral ; 
- condamner in solidum les époux [U] au paiement d’une somme de 6.000 euros à Monsieur [Z] [A] et à Madame [M] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ». 

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

Maitre [P] et Maître [R] ont chacune été citées le 20 avril 2023 en l’étude du commissaire instrumentaire selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Elles n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 10 septembre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de Maitre [P] et de Maître [R]

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable et bien fondée.

Sur la demande de donner acte ou de constat

Il est rappelé, au visa des articles 12 et 22 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir juger ou constater qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

Sur la clause pénale

Les époux [U] soutiennent que les consorts [B] [A] ont utilisé le délai de la condition suspensive de prêt pour tenter de vendre leur appartement actuel, et que ladite vente n’ayant pas été réalisée, ils ont demandé à un courtier d’établir une fausse correspondance de la BNP Paribas.
Ils font valoir que les consorts [B] [A] bénéficiaient de revenus suffisants pour pouvoir bénéficier d’un accord de prêt immobilier, qu’ils ont fait appel à un courtier, en l’espèce la société CAFPI, dont l’un des interlocuteurs a un lien de famille avec Madame [B], ce qui constitue un faisceau d’indices permettant de considérer que le courrier de refus de la BNP Paris est un faux. Ils soutiennent que le courrier émanant de la BNP Paribas est un faux car le capital social mentionné en bas de page est de zéro, l’adresse est mentionnée avec un i minuscule au lieu d’un I majuscule à “Italie”, le numéro de téléphone est non attribué, l’auteur du courrier a quitté la BNP Paribas trois mois plus tôt et le document n’est pas signé. Ils ajoutent que le fait que la BNP Paribas ait par la suite certifié que ce courrier a été rédigé par l’un de ses services ne couvre pas le fait que ce courrier soit un faux et qu’en outre ce courrier ne peut justifier l’absence de réalisation de la condition suspensive en ce qu’il mentionne expressément qu’il ne doit pas être communiqué aux demandeurs de prêt, en l’occurrence les consorts [B] [A] et qu‘ainsi ces derniers ne peuvent s’en prévaloir.
Ils estiment que si les consorts [B] [A] entendent se prévaloir du courrier de la CAFPI, celui-ci mentionne un taux d’intérêt et un montant qui n’est pas conforme à celui stipulé dans la promesse de vente et que le refus de prêt doit émaner de la banque et non du courtier en crédits.

Les consorts [B] [A] opposent que les accusations de faux ne sont pas fondées, que quelles que soient les mentions erronées de ce courrier, le service juridique de la société CAFPI a officiellement confirmé que ce courrier avait bien été envoyé par la BNP Paribas et que la BNP Paribas a elle-même certifié que le courrier de refus provient bien de ses services juridiques et est authentique, qu’en outre en raison de la remontée des taux, il n’était pas possible d’obtenir un prêt au taux figurant dans la promesse de vente, que si le taux figurant dans le courrier de refus de la BNP Paribas est supérieur à celui figurant dans la promesse de vente, les consorts [B] [A] ne peuvent être sanctionnés car une banque qui refusera d’octroyer un prêt pour un taux de 2,21% refusera nécessairement de l’octroyer à un taux de 1,95%. En outre, ils ajoutent que le fait que ce document est confidentiel ne peut être invoqué que par la BNP Paribas et que la banque confirme dans son courrier du 5 janvier 2023 qu’elle autorise le fait que ce courrier soit communiqué aux bénéficiaires. Concernant le montant du prêt sollicité, ils ajoutent que la société CAFPI a commis une erreur dans son courrier du 21 décembre 2022 et que la demande de crédit n’intégrait pas les frais de notaire, de garantie et les garanties des intermédiaires. Ils observent qu’ils n’ont pu obtenir le prêt non pas en raison de leurs revenus insuffisants mais en raison de la décorrélation entre le taux de marché et le taux d’usure en 2022.

Sur ce:

Aux termes de l'article L 313-41 du code de la consommation, lorsque l'acte mentionné à l'article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quel titre que ce soit.

Conformément aux dispositions d'ordre public de l'article sus-visé, la promesse n'imposait d'autre obligations aux acquéreurs que de déposer une demande de prêt conforme aux prévisions de la promesse avant son terme, le 21 novembre 2022.

Les bénéficiaires de la promesse étaient seulement obligés, s'ils ne s'étaient pas manifestés avant le 21 novembre 2022, de justifier de leurs diligences dans un délai de huit jours à compter de la mise en demeure du promettant.

En l'espèce, les consorts [B] [A] justifient du dépôt d'une demande de prêt par la production d’une lettre de refus du 14 novembre 2022 délivrée par la BNP Paribas. Ce courrier émane bien de la BNP ainsi que le confirme la BNP par courrier du 6 janvier 2023 adressé à la société CAFPI et qui précise: Je vous confirme que la lettre du 14 novembre 2022 qui vous a été adressée afin de vous signifier un refus de prêt immobilier à Madame [M] [B] et à Monsieur [Z] [A] a été établie par BNP Paribas (…) Je vous autorise à transmettre ce courrier aux demandeurs du financement afin de faire valoir leurs droits auprès des vendeurs.“

Il y a donc lieu, contrairement à ce que soutiennent les époux [U], de constater que le courrier de refus en date du 14 novembre 2022 n’est pas un faux et émane bien de la BNP Paribas.

En outre, les caractéristiques du prêt correspondent à celles stipulées dans la promesse de vente tant en ce qui concerne le montant des prêts sollicités que leur durée. Seul le taux d’intérêt est plus élevé. Ainsi la promesse de vente stipulait un taux d’intérêt annuel de 1,95% maximum alors que le courrier de refus de la BNP Paribas comporte un taux d’intérêt annuel de 2,20%.

Cependant le refus de prêt par la banque à ce taux implique un refus à un taux moindre.

Dès lors, les consorts [B] [A] peuvent prétendre à la restitution de la somme séquestrée, sauf pour les promettants à rapporter la preuve qu'ils ont empêché l'accomplissement de la condition.

Or, il est au contraire établi que les consorts [B] [A] ont sollicité un courtier - qui a pu contacter de nombreux établissements financiers - et accepté d’augmenter le taux d’intérêt annuel du prêt afin d’augmenter leurs chances de pouvoir bénéficier d’une réponse positive quant à leur demande de prêt.

Il y a lieu en conséquence de juger que la défaillance de la condition n'est pas du fait des bénéficiaires de la promesse et d'ordonner la libération de la somme de 51.500 euros séquestrée par Maître [Y] [R] au profit des consorts [B] [A], outre les intérêts courant à compter de sa consignation.

En application de l'article L 341-35 du code de la consommation, les époux [U] seront condamnés à verser aux consorts [B] [A] les intérêts au taux légal majoré de moitié sur la somme de 51.500 euros à compter du 17 décembre 2022, soit quinze jours après la première demande de remboursement qui leur a été adressée le 2 décembre 2022. 

Les époux [U] sont corrélativement déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale.

Sur l’amende civile

Les consorts [B] [A] sollicitent la condamnation des époux [U] à une amende civile d’un montant de 1.000 euros en raison des allégations de faux soulevées par ces derniers.

Les époux [U] opposent qu’il existe une suspicion légitime et sérieuse de faux relative au document produit.

Sur ce:

En application de l’article 295 du code de procédure civile, s’il est jugé que la pièce a été écrite et signée par la personne qui l’a déniée, celle-ci est condamnée à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 

Il en résulte que seule la juridiction peut d’office envisager la condamnation d’une partie à une amende civile, qui n’a pas vocation à être versée à l’autre partie, mais au Trésor public, de sorte que les parties ne peuvent demander la condamnation de leur adversaire à une amende civile. 

En conséquence la demande des consorts [B] [A] sera déclarée irrecevable. 

Sur le préjudice moral

Les consorts [B] [A] sollicitent la condamnation des époux [U] à leur verser des dommages et intérêts d’un montant de 2.000 euros pour Madame [M] [B] et de 1.000 euros pour Monsieur [Z] [A] en raison des allégations de faux soulevées par les vendeurs. Ils soutiennent que ces allégations ont bouleversé leur vie et qu’à la déception de ne pouvoir obtenir le prêt souhaité pour acquérir le bien dans le cadre de l’agrandissement de leur famille, Madame [M] [B] étant enceinte lors de la signature de la promesse, s’est ajouté le stress de ne pas pouvoir récupérer les fonds avancés pour le dépôt de garantie et de devoir se défendre face aux accusations infondées de faux.

Les époux [U] opposent que la vente n’a pas été réitérée du propre fait des consorts [B] [A].

Sur ce:

En application de l’article 295 du code de procédure civile, s’il est jugé que la pièce a été écrite et signée par la personne qui l’a déniée, celle-ci est condamnée à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 

En l’espèce, il n’est pas démontrée que la pièce a été écrite et signée par son auteur mais uniquement qu’elle provenait bien de la BNP Paribas.

Ainsi la demande des consorts [B] [A] à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les époux [U] succombant dans la présente instance, il convient de les condamner in solidum aux dépens et à verser aux consorts [B] [A] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

ORDONNE à Maître [Y] [R], notaire, la libération de la somme de 51.500 euros au profit de Madame [M], [S] [B] et de Monsieur [Z], [G], [E] [A] outre les intérêts courant à compter de sa consignation ;
 
CONDAMNE Monsieur [O], [D] [U] et Madame [C], [S] [N] épouse [U] à payer à Madame [M], [S] [B] et Monsieur [Z], [G], [E] [A], les intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du 17 décembre 2022, sur la somme de 51.500 euros ; 

DÉCLARE irrecevable la demande d’amende civile formée par Madame [M], [S] [B] et Monsieur [Z], [G], [E] [A] ;

DÉBOUTE Madame [M], [S] [B] et Monsieur [Z], [G], [E] [A] de leur demande de condamnation in solidum de Monsieur [O], [D] [U] et Madame [C], [S] [N] épouse [U] au titre de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [O], [D] [U] et Madame [C], [S] [N] épouse [U] de leur demande de condamnation solidaire de Madame [M], [S] [B] et de Monsieur [Z], [G], [E] [A] au paiement de la somme de 103.000 euros ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [O], [D] [U] et Madame [C], [S] [N] épouse [U] aux dépens;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O], [D] [U] et Madame [C], [S] [N] épouse [U] à payer à Madame [M], [S] [B] et Monsieur [Z], [G], [E] [A] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement;


Fait et jugé à Paris le 15 octobre 2024

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Sophie PILATI Caroline ROSIO