Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 19/12719 
N° Portalis 352J-W-B7D-CRAVZ

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
23 Octobre 2019









JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024 


DEMANDERESSE

S.C.I. HIGH STREET RETAIL 1
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0055




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LA GOURMANDISE ERIC
[Adresse 8], angle [Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Me Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0521







Décision du 15 Octobre 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/12719 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRAVZ



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe



DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 18 mars 1997, la SCI du [Adresse 8], aux droits de laquelle sont venues successivement la société Saint Fiacre Immo des [Adresse 21] puis la SCI High Street Retail 1, a donné à bail à la société Foc Hour, aux droits de laquelle est venue la SARL La Gourmandise Eric, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 6], à [Localité 10], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1997, moyennant un loyer en principal hors charges et hors taxes de 180.000 francs (27.440,82 euros).

Les locaux ont été loués à destination de « salon de thé, dégustation, achat et vente de tous produits consommables ».

Par jugement du 13 octobre 2009, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer renouvelé à la somme de 33.574 euros, à compter du 1er janvier 2006, par application des règles de plafonnement.

Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2016, la société Saint Fiacre Immo Des [Adresse 21] a fait délivrer à la société La Gourmandise Eric un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2016.

Le 31 mai 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la bailleresse, a désigné Mme [E] [N] en qualité d’expert judiciaire pour évaluer l’indemnité d’éviction au profit de la locataire et l’indemnité d’occupation due par celle-ci à compter du 1er janvier 2017.




L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 décembre 2018, concluant à une indemnité d’éviction pour perte du fonds de commerce estimée à un montant de 293.481 euros et à une indemnité d’occupation de 39.195 euros HT et HC par an à compter du 1er janvier 2017. 

Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2019, la société High Street Retail 1 a fait délivrer à la société La Gourmandise Eric un commandement visant la clause résolutoire et valant mise en demeure du fait du non-respect de la destination contractuelle et du non-respect des normes applicables à l’activité exercée, la bailleresse reprochant l’exercice d’une activité de restauration prohibée. 

Le 23 octobre 2019, la société High Street Retail 1 a assigné la société La Gourmandise Eric devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et de voir fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation à titre subsidiaire. L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/12719.

Parallèlement, le 25 octobre 2019, la société La Gourmandise Eric a assigné la société High Street Retail 1 devant le même tribunal aux fins d’opposition au commandement délivré le 18 juin 2019. L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/13130.

Le 24 août 2020, la société La Gourmandise Eric a assigné la société High Street Retail 1 aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 20/08163.

Ces trois instances ont été jointes par deux ordonnances du juge de la mise en état du 26 mai 2020 et du 7 janvier 2021, sous le seul numéro RG 19/12719.

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2021, la société High Street Retail 1 a notifié à la société La Gourmandise Eric son droit de repentir, de sorte que la présente procédure a désormais pour objet la fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2017 et jusqu’au 24 mars 2021, ainsi que la fixation du loyer du bail renouvelé.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, la société High Street Retail 1 demande au tribunal, au visa des articles L. 145-12, L. 145-28, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-58, R. 145-5 du code de commerce, de :
A titre principal, 
- Fixer l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 53.600 euros HT/HC, charges, taxes et impôts en sus, à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au 24 mars 2021, 
- Juger que les rappels d’indemnité d’occupation porteront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle, 
- Débouter la société La Gourmandise Eric de sa demande de condamnation de la bailleresse à hauteur de 14.473 euros au titre de l’article L. 145-58 du code de commerce, 
- Juger que le la modification de la destination justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, 
- Juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, 
En conséquence, 
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 25 mars 2021 à la somme annuelle de 52.800 euros hors taxes et hors charges, 



A titre subsidiaire, 
- Ordonner une mesure d'instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel, à compter du 25 mars 2021, soit à la somme annuelle de 48.166,79 euros hors taxes et hors charges, sur lequel continuera de s'appliquer la clause d'indexation contractuelle pendant la durée de l'instance, 
A titre infiniment subsidiaire, 
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 25 mars 2021 à la somme annuelle de 41.595,69 euros hors taxes et hors charges, 
En tout état de cause, 
- Débouter la société Gourmandise Eric de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, la société La Gourmandise Eric demande au tribunal, au visa des articles L. 145-12, L. 145-14, L. 145-28, L. 145-33, L. 145-59, R. 145-57du code de commerce et 1347 du code civil, de :
- la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ; 
- Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 35.100 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au 24 mars 2021 inclus comprenant un abattement de précarité de 10%,
- Subsidiairement fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 35.195 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au 24 mars 2021 inclus comprenant un abattement de précarité de 10%,
- Juger que les loyers acquittés pendant cette période se compenseront avec les indemnités d’occupation dues à concurrence de la plus faible des deux sommes et condamner la société High Street Retail 1 à la rembourser pour le surplus (différentiel),
- Juger que la somme qu’elle a indument versée au titre des indemnités d’occupation portera intérêt aux taux légal à chaque échéance contractuelle, 
- Condamner la société High Street Retail 1 à lui payer la somme de 14.473 euros au titre des frais non taxables exposés à l’occasion des procédures relatives à la fixation de l’indemnité d’éviction, jusqu’à la signification par la société High Street Retail 1 de son droit de repentir le 25 mars 2021,
- Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 32.175 euros hors charges et hors taxes à compter du 25 mars 2021,
- Juger qu’un abattement de 50 % sera appliqué sur l’indemnité d’occupation pendant la période de crise sanitaire allant du 15 mars 2020 au 25 mars 2021 inclus, date de l’exercice du droit d’option par la société bailleresse,
- Juger que les sommes acquittées en sus à titre de loyers à compter du 25 mars 2021 porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle,
- Déclarer mal fondée la société High Street Retail 1 en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,
- Condamner la société High Street Retail 1 à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de Me Alain Lebeau, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 18 juin 2024, mise en délibéré au 15 octobre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2017 au 24 mars 2021

La société High Street Retail 1 expose que l’indemnité d’occupation due pour la période entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir doit correspondre à la valeur locative qui doit être fixée à la somme de 53.600 euros HT et HC, soit un prix unitaire de 800 euros / m2P conformément au rapport amiable de M. [K] du 13 juillet 2022.

La société La Gourmandise Eric soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative de renouvellement, laquelle se distingue de la valeur locative de marché qui peut intégrer des loyers décapitalisés, et que cette valeur locative doit être évaluée à 39.000 euros, soit 600 euros / m2P, et subsidiairement à la valeur proposée par l’expert judiciaire de 39.195 euros, soit 650 euros / m2P. Elle estime que, outre l’abattement pour précarité de 10%, l’indemnité d’occupation doit être corrigée d’un abattement de 50% sur la période du 15 mars 2020 au 21 mars 2021 pour tenir compte des effets de la crise sanitaire.

En application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation. L'indemnité d'occupation, qui a vocation à être la contrepartie de la jouissance des lieux est ainsi fixée à la valeur locative. Elle est exigible, dès que le bail a pris fin par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, y compris en cas d'exercice par le bailleur de son droit d'option. 

En l’espèce, il est constant que le bail renouvelé à compter du 1er janvier 2006 a pris fin par l’effet du congé délivré par la société High Street Retail 1 le 1er juin 2016, à effet du 31 décembre 2016 ; que ce refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la société La Gourmandise Eric au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien, et, au profit du bailleur, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2017. Par l’effet de l’exercice du droit de repentir du bailleur, par acte extrajudiciaire du 25 mars 2021, un nouveau bail a pris effet entre les parties le 26 mars 2021, l’indemnité d’occupation due par la société preneuse restant exigible pour la période du 1er janvier 2017 au 25 mars 2021. 

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, non contesté sur ce point par les parties, que le local est situé au [Adresse 6], presque à l'angle de l'[Adresse 21], dans le [Localité 10], à l'ouest du quartier central des affaires. L'[Adresse 12] est une voie de taille importante, à sens unique de circulation, qui relie la [Adresse 18] à l'[Adresse 21]. La commercialité est moyenne, avec surtout des bars et brasseries, la diversité du commerce s'améliorant à proximité de l'[Adresse 21]. L'[Adresse 21], relie la [Adresse 19] au [Adresse 14]. La commercialité est principalement dans la portion à proximité de la [Adresse 19], où toutes les enseignes classiques sont représentées. L'expert relève dans le quartier de nombreux commerces de restauration, rapide ou non, ainsi que des traiteurs. Les locaux sont desservis par le métro ligne 2 (station Ternes), par le bus lignes 43, 92, 93, 341, et un parking public est présent à 500 m.

L'expert estime que le bien bénéficie d'un bon emplacement pour l'activité exercée, au sein d'un quartier bien équipé en commerces de restauration, bien que l'[Adresse 12] bénéficie d'une commercialité inférieure à celle de l'[Adresse 21]. 

Le local se situe au pied d'un immeuble de standing courant, élevé sur cave, comportant un rez-de-chaussée, trois étages droits, et un 4ème étage mansardé. La façade est en maçonnerie sous enduit et la couverture est en ardoise. L'accès à l'immeuble se fait par l'[Adresse 21] et l'[Adresse 12]. Il présente un linéaire de vitrine de 3,85 m environ sur l'[Adresse 12]. Les locaux sont composés au rez-de-chaussée d'une salle de restaurant de 38 places, sans beaucoup d'éclairage naturel direct et avec plusieurs poteaux, d’une cuisine, d’un dégagement menant au présentoir et des sanitaires. L'ensemble est à l'état d'usage. L'accès à une cave se fait par les parties communes dont l’état général est correct.

L'expert retient que malgré un linéaire de vitrine modeste, le bien bénéficie d'une bonne visibilité depuis l'[Adresse 12] mais qu'il est invisible depuis l'angle des [Adresse 12] / [Adresse 21]. Il relève que la configuration est moyennement fonctionnelle, la salle de restaurant étant en grande partie aveugle, la surface consacrée à la cuisine, à l'office et au présentoir étant importante puisqu'elle s’élève à 32 %. L'ensemble est en état d'usage correct. 

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’elle a pu faire lors de ses visites sur place et n’est pas contestée par les parties.

Sur la surface pondérée, l’expert retient une surface pondérée de 66,67 m2 arrondie à 67 m2, par application des principes de pondération pour les boutiques de surface inférieure à 600 m2. 
La société La Gourmandise Eric estime que la zone 2 du local, qui représente une surface de 31,39 m2, aurait due être affectée d’un coefficient de pondération de 0,75 au lieu des 0,80 retenus par l’expert en raison des poteaux et du fait que cette partie est dépourvue d’éclairage naturel. Elle estime que l’exercice de l’activité est gêné par la présence des poteaux et le nombre de places assises réduit de ce fait. Elle fait état d’une expertise de M. [R] qui retient une pondération de 0,75 pour cette zone. 

La société High Street Retail 1 estime que l’expert judiciaire, Mme [N], avait répondu à ce point dans la réponse aux dires des parties, estimant qu’il n’y avait pas lieu de remettre en cause ce coefficient, la configuration des lieux n’étant pas particulièrement source de gêne.

La société La Gourmandise Eric ne rapporte pas la preuve de la gêne occasionnée par les poteaux dans l’exercice de son activité, la circulation n’étant pas empêchée dans la salle de restaurant du fait de leur présence, ainsi que cela ressort des photographies du rapport d’expertise. Par ailleurs, la preneuse exerçant une activité de restauration rapide, le faible éclairage naturel est moins pénalisant que dans une activité de restauration classique. Dans ces conditions, le tribunal retiendra la pondération proposée par l’expert, soit une surface pondérée du local arrondie à 67 m2P.

Sur la valeur locative en renouvellement, l’expert a retenu une valeur de 650 euros / m2 / an, en se basant sur les éléments de comparaison suivants : 
- des nouvelles locations réalisées entre 2014 et mars 2018, pour des locaux compris entre 41 m2 et 64 m2, situés [Adresse 21] et sur des rues adjacentes, pour un prix de 415 euros à 1.000 euros le m2,
- un renouvellement amiable de septembre 2011, pour un local de 40 m2 [Adresse 20], au prix de 375 euros le m2,
- des fixations judiciaires pour des baux prenant effet entre 2011 et 2013, pour des locaux de 43 m2 à 64,1 m2, situés [Adresse 12] et dans des rues adjacentes, pour un prix de 450 euros à 945 euros le m2. 

L’expert judiciaire a également analysé les références communiquées par les parties dont il a écarté les références non comparables, notamment au regard de la commercialité de l’environnement ou des caractéristiques du local. L’expert a notamment retenu deux références communiquées par le preneur pour des locaux situés [Adresse 12] et [Adresse 13], bénéficiant d’emplacements comparables, dont les loyers pour ces nouvelles locations s’établissent à 600 euros et 610 euros.

Au regard des caractéristiques du local et de la qualité de son emplacement, l’expert a retenu une valeur locative de 650 euros le m2. 

La bailleresse estime que la configuration des locaux est parfaitement adaptée à l’activité autorisée dans le bail, que l’interdiction d’installer une terrasse est à relativiser au regard de l’étroitesse du trottoir, que les locaux offrent une bonne visibilité depuis l’[Adresse 12] qui bénéficie d’une bonne commercialité. Elle fait valoir que la configuration des lieux n’est pas particulièrement gênante pour l’activité exercée, la présence de poteaux n’ayant pas d’impact important. Au regard des références locatives proposées par l’expert judiciaire et par les parties, elle estime que la valeur locative à retenir est de 800 euros / m2, en s’appuyant notamment sur le rapport d’expertise amiable de M. [K].

La société La Gourmandise Eric estime que la valeur locative de 600 euros / m2 proposée par M. [R] dans une expertise amiable est plus en adéquation avec les références relevées par l’expert judiciaire. Elle estime cette valeur adaptée au regard de l’activité exercée qui est conforme à la destination du bail laquelle inclut la restauration, en raison de la configuration des locaux qui est moyenne avec une faible luminosité et de la présence des poteaux qui entraine une perte d’espace. Elle soutient que l’activité exercée est la même que celle de son prédécesseur, qu’aucun expert judiciaire n’a relevé de changement de destination par rapport au bail. 

Les parties produisent des références qui ne peuvent pas toutes être retenues en raison de leur emplacement dont la commercialité diffère de celle du local examiné. Si la société High Street Retail 1 soutient que l’activité de restauration n’est pas prévue au bail, elle ne tire pas argument d’un changement de destination ayant une conséquence sur la valeur locative dans le cadre de l’appréciation de l’indemnité d’occupation. Contrairement à ce que soutient la société preneuse, la configuration des locaux, bien que moyenne, ne fait pas obstacle à leur exploitation conformément au bail, en ce que les poteaux ne gênent pas l’utilisation de la salle de restaurant et que l’espace perdu du fait de leur présence n’est pas important.

En conséquence, au regard des références pertinentes, des caractéristiques des locaux et de leur emplacement dans une zone à bonne commercialité, bien qu’inférieure à celle de l’[Adresse 21], le tribunal retiendra une valeur locative de 650 euros / m2P / an, soit la somme de 67 m2P x 650 euros = 43.550 euros par an, hors taxes et hors charges. 

La société High Street Retail 1 conteste l’abattement de précarité de 10% retenu par l’expert au motif qu’elle n’a pas tenu compte des spécificités de l’espèce après avoir relevé que le chiffre d’affaires du commerce était en augmentation de 34% entre 2015 et 2017. Elle estime que la précarité doit être écartée lorsque le chiffre d’affaires du preneur est en augmentation durant la période de maintien dans les lieux.



La société bailleresse qui se base sur le chiffre d’affaires de la société La Gourmandise Eric, antérieur à la période considérée du 1er janvier 2017 au 25 mars 2021, ne démontre pas que le chiffre d’affaires de la preneuse aurait connu une hausse sur cette période et qu’elle n’aurait pas subi les effets de la précarité de son occupation.

En conséquence, il y a lieu de retenir un abattement de précarité à hauteur de 10%.

S’agissant des effets de la crise sanitaire, il est constant que les loyers dus pendant cette période restent exigibles et qu’il en va de même de l’indemnité d’occupation qui est la contrepartie de l’usage des locaux mis à disposition. En outre, si les commerces alimentaires ne pouvaient plus accueillir du public pendant quelques mois, ils pouvaient continuer leur exploitation. La société La Gourmandise Eric ne produit aucun élément sur sa situation financière pendant la période sanitaire, de sorte que le préjudice d’exploitation qu’elle allègue n’est pas démontré. La demande d’abattement supplémentaire lié à la crise sanitaire sera rejetée.

L’indemnité d’occupation sera, en conséquence, fixée à la somme annuelle de 43.550 x 0,90 = 39.195 euros hors taxes et hors charges. La société La Gourmandise Eric sera condamnée au paiement de cette somme pour la période du 1er janvier 2017 au 25 mars 2021. Les sommes acquittées pendant cette période se compenseront avec l’indemnité d’occupation à hauteur de la plus faible des deux sommes et le différentiel portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.


Sur la demande en paiement des frais de procédure liés à l’exercice du droit de repentir

La société La Gourmandise Eric sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de 14.473 euros au titre des factures d’honoraires acquittées à son avocat pour les procédures en référé et au fond, aux fins de paiement de l’indemnité d’éviction, et au titre de la facture de l’expertise amiable réalisée par [R] Expertises pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. 

La société High Street Retail 1 s’oppose à cette demande au motif que les frais de l’instance au sens de l’article L. 145-58 du code de commerce ne comprennent que les dépens et les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui exclut les sommes demandées par la preneuse.

Aux termes de l’article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. 

En l’espèce, l’article L. 145-58 du code de commerce ne limite pas les frais de l’instance aux frais taxables exposés par le preneur. La société La Gourmandise Eric justifie des factures d’honoraires qu’elle a dû exposer dans le cadre de la demande d’une indemnité d’éviction à la suite du congé donné par le bailleur, à la fois pour sa défense et pour faire évaluer le montant auquel elle pouvait prétendre.

En conséquence, la société High Street Retail 1 sera condamnée à lui payer la somme de 14.473 euros au titre au titre des frais d’instance qu’elle a exposés. 




Sur la demande de fixation du loyer du nouveau bail

Sur le motif de déplafonnement tiré du changement de destination

La bailleresse soutient :
- que la société preneuse a modifié de manière notable la destination du bail au cours du bail expiré dans un intérêt favorable au commerce considéré en exploitant un restaurant qui est une activité spécifique, non autorisée par le bail ; que la société preneuse ne peut se prévaloir du rapport d’expertise réalisé lors de la précédente fixation du loyer car il concernait l’activité exercée par le cédant du fonds de commerce et non par l’actuel preneur ; que l’activité de restauration ou de restauration rapide ne peut être assimilée à l’activité de « dégustation » visée dans le bail ; que M. [K] a considéré dans l’expertise amiable versée aux débats que l’activité exercée était susceptible d’outrepasser la destination contractuelle et de justifier un déplafonnement ; 
- que l’activité de restauration est plus large que celle autorisée dans le bail et permet de générer un flux de clientèle et un chiffre d’affaires supplémentaire ; que la modification de destination est notable et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur ;
- que la modification de destination est un motif de déplafonnement justifiant la fixation du loyer à la valeur locative.

La société preneuse fait valoir :
- que le bail autorise l’activité de restauration rapide ;
- que la combinaison de la clause de destination du bail et du plan d’aménagement des locaux annexé au bail corrobore l’analyse selon laquelle la restauration rapide était incluse dans la destination ;
- que le rapport d’expertise de Mme [O] pour la fixation du loyer renouvelé en 2006 n’a relevé aucun motif de déplafonnement du loyer, considérant donc que l’activité de traiteur-restauration rapide du précédant preneur, la société Foc Hour, était incluse dans la destination ;
- que les documents de la société Foc Hour démontrent qu’elle exerçait une activité de restauration rapide, soit la même que celle du cessionnaire qui lui a succédé ;
- que le rapport d’expertise de Mme [N] relève que la destination des lieux correspond à l’activité exercée ;
- que la « dégustation » est une ancienne terminologie qui a été remplacée par celle de « restauration rapide » ;
- qu’elle n’exerce pas une activité de restauration traditionnelle qui suppose une cuisine à la demande du client, mais une activité de vente de plats cuisinés pouvant être consommés sur place ou à emporter, activité exercée par la société Foc Hour depuis l’origine du bail en 1997.

En cas d’exercice par le bailleur de son droit de repentir, le tribunal est compétent pour connaître de la demande accessoire en fixation du prix du bail renouvelé.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
Les caractéristiques du local considéré ;La destination des lieux ;Les obligations respectives des parties ;Les facteurs locaux de commercialité ;Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.





L’article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un principe de plafonnement du loyer en renouvellement auquel il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des éléments visés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. 

Constitue une modification de la destination des locaux, l’exercice effectif dans les locaux loués, au cours du bail expiré, d’une activité non autorisée par le bail, et il appartient au bailleur, en application de l’article 1153 du code civil, d’établir la réalité de l’activité qu’il estime nouvelle et non autorisée.

En l’espèce, le bail liant les parties autorise la société preneuse à exercer dans les locaux l’activité de « salon de thé, dégustation, achat et vente de tous produits consommables à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie ». 

La désignation des locaux vise une « cuisine », laquelle figure également dans les plans des locaux aménagés annexé au contrat de bail. Ces plans font apparaitre plusieurs espaces dont un espace « traiteur » à proximité de l’entrée [Adresse 12], un espace aménagé en salle de restaurant et un espace « cuisine », dans lequel sont figurées des installations de cuisine type plan de travail ou table de cuisson. 

Ce bail est celui qui a été conclu avec la société Foc Hour le 18 mars 1997, renouvelé dans les mêmes termes et conditions à compter du 1er janvier 2006, selon jugement de fixation du loyer du 13 octobre 2009.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [O], réalisé dans le cadre de l’instance en fixation de loyer renouvelé ayant donné lieu au jugement du 13 octobre 2009, que :
- le commerce de la société Foc Hour, précédant preneur et cédant du fonds de commerce, portait le même nom et la même devanture que celle de la défenderesse aujourd’hui, à savoir : « Foc-Hour Traiteur Dégustation Spécialités chinoises et vietnamiennes »,
- les locaux étaient décrits dans le rapport comme se composant notamment d’une « zone de vente » composée d’une partie « traiteur », d’une salle de restaurant à la suite, puis d’une cuisine « équipée de matériel professionnel ».

Aucun motif de déplafonnement n’est retenu par l’expert judiciaire ni par le juge des loyers commerciaux, et aucun problème de destination n’est relevé dans le rapport.

Il ressort ensuite de l’acte de cession du fonds de commerce de la société Foc Hour à la société La Gourmandise Eric, auquel le bailleur a donné son accord sous réserve que « l’activité exercée soit totalement la même que celle exercée par le preneur actuel », que parmi les contrats en cours figure un « contrat de maintenance des extractions des fumées auprès de la société Air Plus ».

Enfin, les documents extraits des sites internet d’infogreffe et société.com relatifs à la société Foc Hour, indiquent pour cette société une activité correspondant au code APE de « restauration rapide ».

La société High Street Retail 1 affirme qu’un changement de destination serait intervenu au cours du bail expiré mais elle ne produit aucun élément pour justifier que l’activité de la société La Gourmandise Eric serait différente de celle exercée par la société Foc Hour depuis le bail initial de 1997.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et notamment de la configuration des locaux qui comprennent une cuisine professionnelle et une salle de restauration depuis l’origine, de la présence d’une gaine d’extraction entretenue par la société Foc Hour, précédent locataire, de la permanence de l’enseigne du commerce avant et après la cession du fonds de commerce, il n’est pas établi que la destination de restauration rapide exercée par les deux sociétés exploitant le fonds de commerce ne serait pas incluse dans l’activité de « dégustation, achat et vente de tous produits consommables » visée dans le bail, ni qu’un changement de destination serait intervenu au cours du bail expiré. Il apparait au contraire que la même activité s’est exercée avant et après la cession du fonds de commerce.

En conséquence, le motif de déplafonnement du loyer renouvelé invoqué par la société High Street Retail 1 sera rejeté.

Sur la valeur locative au 26 mars 2021

La société High Street Retail 1 expose que le loyer plafonné s’établit à 41.595,69 euros hors taxes et hors charges, par application du dernier indice ILC publié à la date de prise d’effet du bail expiré et du dernier indice publié à la date de l’exercice du droit de repentir. Elle produit une expertise amiable réalisée par M. [S] [K], estimant la valeur locative en renouvellement des locaux, au 25 mars 2021, à la valeur annuelle de 750 euros / m2B, soit 50.250 euros, à laquelle une majoration de 5% est proposée pour l’exploitation d’une terrasse, interdite pas le bail, soit une valeur locative en renouvellement de 52.800 euros par an. 

La société La Gourmandise Eric verse aux débats une expertise amiable réalisée par M. [L] [R] aux termes de laquelle la valeur locative de renouvellement au 24 mars 2021 est estimée à 550 euros / m2B, soit 36.091 euros pour une surface qui était estimée à 65,62 m2B, à laquelle un abattement de 10% est proposé au titre de la clause d’accession en fin de jouissance prévue dans le bail, soit une valeur locative de 32.500 euros par an. 

Au regard d’une part, de l’ancienneté du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Mme [N] qui avait proposé une évaluation de valeur locative au 1er janvier 2017, avant la crise sanitaire et dans le cadre d’une fixation d’indemnité d’occupation statutaire et non dans le cadre d’une fixation d’un loyer en renouvellement, et d’autre part, des rapports d’expertise amiable qui n’ont pas été établis contradictoirement et dont chacune des parties discute les références retenues par l’autre expert amiable, le tribunal ne dispose pas des éléments techniques nécessaires pour fixer le montant du loyer.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société High Street Retail 1, demanderesse à l’instance, dans les termes du présent dispositif. Il y a lieu de confier cette expertise à Mme [N], expert judiciaire précédemment nommée pour expertiser les locaux dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’éviction et d’occupation statutaire.

Compte tenu d’une part, de la nature du litige, et d’autre part, des expertises amiables et judiciaires déjà intervenues, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. 

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. 

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du dernier loyer contractuel en principal, avec application de la clause d’indexation pendant l’instance, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.


Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, les dépens seront réservés.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade et de condamner la société High Street Retail 1, à l’origine du congé et du repentir, à payer à la société La Gourmandise Eric la somme de 4.000 euros.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que par l'effet du congé signifié par la SCI High Street Retail 1 à la SARL La Gourmandise Eric le 1er juin 2016, puis par l’effet de l’exercice du droit de repentir du bailleur par acte signifié le 25 mars 2021, le bail commercial liant les parties concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10], a pris fin le 31 décembre 2016 à 24h00 et un nouveau bail a pris effet le 26 mars 2021,

Dit que la SARL La Gourmandise Eric est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2017 et jusqu’au 25 mars 2021,

Fixe à la somme annuelle de 39.195 euros le montant de cette indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au 25 mars 2021 et la condamne au paiement de cette somme, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu,

Dit que l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er janvier 2017 jusqu’au 25 mars 2021 et les sommes déjà versées par la SARL La Gourmandise Eric se compenseront à hauteur de la plus faible des deux sommes et que des intérêts au taux légal seront dus sur le différentiel entre les deux sommes, à compter du 23 octobre 2019, date de l’assignation,

Condamne la SCI High Street Retail 1 à payer à la SARL La Gourmandise Eric la somme de 14.473 euros au titre des frais de l’instance en fixation d’une indemnité d’éviction,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10], à compter du 26 mars 2021,


 
Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer renouvelé du fait d’un changement de destination au cours du bail écoulé,

Avant dire droit, désigne en qualité d'expert :

Mme [E] [N]
[Adresse 4]
[Localité 11]
[XXXXXXXX02]
[XXXXXXXX03]
[Courriel 15]


avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6], à [Localité 10], et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 26 mars 2021 des lieux loués situés [Adresse 6], à [Localité 10], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* de rechercher le montant du loyer plafonné au 26 mars 2021,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2025,
 
Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI High Street Retail 1 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 17]) avant le 15 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 9 janvier 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,







Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,
 
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, avec indexation dans les termes du bail pendant le cours de l’instance,


Vu l’article 131-4 du code de procédure civile,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de Mme [B] [H],
[Adresse 5]
[Localité 9]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, 

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge de la mise en état, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants, 





Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Condamne la SCI High Street Retail 1 à payer à la SARL La Gourmandise Eric la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens de l’instance, 

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 15 Octobre 2024.


Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME