Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [S]
 Madame [L] [S]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sarah KRYS 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/04255 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4U22

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 15 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [S], non comparant, ni représenté
Madame [L] [S], non comparante, ni représentée
demeurant ensemble 
[Adresse 3]
[Localité 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière




Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04255 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4U22


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 février 2000, la SIEMP devenue la société ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [C] [S] et Mme [L] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 270,20 euros et d’une provision pour charges de 61,46 euros.

Par actes de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 865,48 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [S] et Mme [L] [S] le 5 décembre 2023.

Par assignations du 8 avril 2024, la société ELOGIE SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [S] et Mme [L] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 342,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2024, la société ELOGIE SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 juin 2024, s'élève désormais à 4 667,25 euros. La société ELOGIE SIEMP considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [C] [S] et Mme [L] [S] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société ELOGIE SIEMP ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ELOGIE SIEMP a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [C] [S] et Mme [L] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, le contrat conclu le 9 février 2000 s’étant renouvelé le 9 février 2021, c’est le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la date de renouvellement du bail qui s’applique à la situation locative objet du litige et qui aurait dû être mentionné dans le commandement de payer.

En l’espèce, à la suite de signification aux locataires le 1er décembre 2023 d’un commandement de payer la somme de 2 865,48 euros et cette somme n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois mentionné au contrat, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ELOGIE SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 juin 2024, M. [C] [S] et Mme [L] [S] lui devaient la somme de 4 667,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 3 342,24 euros, suivant décompte arrêté au 12 février 2024.

M. [C] [S] et Mme [L] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 331,66 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [S] et Mme [L] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2000 entre la société ELOGIE SIEMP, d’une part, et M. [C] [S] et Mme [L] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 2 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [S] et Mme [L] [S], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [S] et Mme [L] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [S] et Mme [L] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 331,66 euros (trois cent trente et un euros et soixante-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [C] [S] et Mme [L] [S] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 3342,24 euros (trois mille trois cent quarante-deux euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [S] et Mme [L] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 1er décembre 2023 et celui des assignations du 8 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge