Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le: 

Copies certifiées conformes délivrées le:


■


2ème chambre 2ème section

 
N° RG 22/14695 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYL6B

N° MINUTE : 




Assignation du :
28 Novembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [F] [O]
[Adresse 2]
[Localité 9]

représenté par Maître Richard R. COHEN de la S.E.L.A.S.U. COHEN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1887

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Laurent AZOULAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0076

S.E.L.A.R.L. PARGADE NOTAIRES, prise en la personne de son représentant légal, Maître [M] [E]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0025
Décision du 15 Octobre 2024
2ème chambre 2ème section
 N° RG 22/14695 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYL6B


S.A.S. KL, Notaires
[Adresse 4]
[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2024
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

 

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 13 avril 2022 reçu par Maître [E], notaire à [Localité 11], membre de la SELARL PARGADE, avec la participation de Maître [D] [I], notaire à [Localité 11], Monsieur [K] [Y] a consenti à Monsieur [F] [O] une promesse unilatérale de vente au prix de 275.000 euros portant sur le lot n° 1 (logement au rez-de-chaussée comprenant une salle de séjour sur rue et, au sous-sol, une cuisine et une salle de bain-wc) de l’immeuble placé sous le régime de copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 12] pour une durée expirant au 30 juin 2022. Monsieur [F] [O] a accepté la promesse unilatérale de vente sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 275.000 euros remboursable en 20 ans au taux maximum de 1,35 % l’an au plus tard le 13 juin 2022. Le bénéficiaire s’engageait, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt.
La promesse devait être réalisée par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente ou par la levée de l'option faite par le bénéficiaire.
Aux termes de cet acte, les parties ont convenu d'une clause d'indemnité d'immobilisation d'un montant de 27.500 euros avec versement « au plus tard dans les dix jours suivant signature de l’acte notarié», par le bénéficiaire de l'offre, d'une somme de 13.750 euros par la comptabilité du notaire participant.
Il était prévu qu'en cas de réalisation de la vente promise cette somme s'imputerait sur le prix de vente et reviendrait en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur.
Il était stipulé qu'en cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus à l'acte, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, la somme resterait acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire non réductible pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble pendant la durée de la promesse.
Enfin, il était précisé que, s'il se prévalait de la non réalisation de l'une des conditions suspensives stipulées à la promesse, en cas de non réalisation de la vente promise, la somme serait intégralement restituée au bénéficiaire.

La vente n'a pas été réalisée dans les délais contractuellement fixés.

Monsieur [F] [O] n’a pu obtenir son prêt, sollicité auprès de deux organismes bancaires.

Par actes d’huissier des 28 novembre 2022, Monsieur [F] [O] a assigné M. [K] [Y] et la SELARL PARGADES NOTAIRES pris en la personne de Maître [M] [E] d’avoir à comparaître à l’audience du 13 février 2023 devant le tribunal de céans aux fins essentiels de condamner Monsieur [Y] à lui verser la somme de 13.750 euros au titre de l’acompte versé.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 juin 2023, Monsieur [O] sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1, 1240, 1358, 1366, 1367, 1583 et 1589 du code civil, et des articles 514, 696 et 700 du Code de procédure civile de:

« Déclarer Monsieur [O] recevable et bien fondé en ses demandes, et en conséquence : 

Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 

Ordonner à Maître [M] [E], ès qualité de séquestre, de restituer à Monsieur [O] la somme de 13.750 euros, 

Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [O] la somme la somme de 13.750 euros au titre de l’acompte versé ; 

Assortir cette somme des intérêts au taux légal majoré de moitié depuis le 18 juillet 2022, date de la mise en demeure ; 

Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [O] la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive dont il s’est rendu coupable, 

Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [O] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

Condamner Monsieur [Y] aux entiers dépens,

Rappeler que le Jugement à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire. » 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 05 décembre 2023, Monsieur [Y] a requis du tribunal de céans, au visa de l’article 1304-3 du code civil, de:


« Débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, 

Condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [Y] la somme de 27.500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans la promesse de vente, 

Autoriser Maître [D] [I], Notaire et séquestre à remettre à Monsieur [Y] la somme de 13.750 euros détenue à titre d’indemnité d’immobilisation pour règlement partiel de l’indemnité forfaitaire due par Monsieur [O], 

Ordonner la capitalisation des intérêts, 

Condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Laurent AZOULAI conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, Monsieur [Y] a assigné en intervention forcée la SAS KL prise en la personne de Maître [D] [I] à comparaitre à l’audience du 8 janvier 2024 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

« Débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes

Condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [Y] la somme de 27.500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans la promesse de vente

Autoriser Maître [D] [I] de la société KL, notaire et séquestre à remettre à Monsieur [Y] la somme de 17.500 euros détenue à titre d’indemnité d’immobilisation pour règlement partiel de l’indemnité forfaitaire due par Monsieur [O]

Ordonner la capitalisation des intérêts

Condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Laurent AZOULAI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »
L’instance a été enregistrée sous le n° de RG 23/16295.

Le 8 janvier 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’instance enregistrée sous le n° de RG 23/16295 à la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2024 et l’audience de plaidoirie fixée au 27 janvier 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, la SELARL PARGADES NOTAIRES a demandé au tribunal de céans de:

« Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 5 février 2024 ; 

- Recevoir la SELARL PARGADE NOTAIRES en ses écritures ; 

- Juger que la SELARL PARGADE, au titre de l’acte reçu le 13 avril 2022, ne détient aucun fond ; 

En conséquence, 

- Débouter Monsieur [F] [O] de la demande de restitution qu’il forme à l’endroit de la SELARL PARGADE NOTAIRES ; 

- Juger que la SELARL PARGADE NOTAIRES s’en rapporte à justice quant au bienfondé des demandes que Monsieur [F] [O] forme par ailleurs ; 

- Statuer ce que de droit quant aux dépens. »

La SAS KL, assignée à personne morale le 06 décembre 2023, n’a pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été révoquée par le juge de la mise en état par ordonnance du 05 avril 2024 afin de déclarer recevables les conclusions signifiées par la SELARL PARGADE NOTAIRES le 21 mars 2024.

Une deuxième ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024 et l’audience de plaidoirie fixée au 10 septembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la SAS KL

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable et bien fondée.


Sur l’indemnité d’immobilisation

Monsieur [O] demande la restitution de la somme de 13.750 euros qu’il a versée à Maître [M] [E], notaire ès qualité de séquestre, ainsi que la condamnation de Monsieur [Y] à lui verser cette somme assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié depuis le 18 juillet 2022, date de la mise en demeure.
Il soutient qu’il a déposé deux demandes de prêt conformes aux conditions stipulées dans la promesse de vente et dans les délais contractuellement prévus et informé tant le bénéficiaire que le notaire des refus de financement et qu’il a mis en demeure le 18 juillet 2022 Monsieur [Y] de lui restituer la somme séquestrée.
Concernant les refus de prêt, il soutient qu’ils ne sont pas frauduleux et n’ont pas été falsifiés, qu’il ne dispose pas des originaux des lettres de refus car elles lui ont été transmises par voie dématérialisée par les banques, que l’existence de deux refus distincts s’explique par le fait qu’il a dû solliciter de nouveau les établissements bancaires après avoir constaté que les premiers refus transmis étaient inconformes, que le directeur de l’agence Banque Populaire de [Localité 10] a confirmé l’édition du refus de prêt tandis que la directrice de l’agence Crédit Agricole n’a pas répondu à ses sollicitations

Monsieur [Y] demande que Monsieur [O] soit débouté de sa demande de restitution de la somme de 13.750 euros et sollicite que Maitre [I], notaire séquestre, soit autorisé à se départir de cette somme entre les mains de Monsieur [Y]. Il oppose que Monsieur [O] ne démontre pas qu’il a sollicité un prêt conforme à la promesse en ce qu’il a produit dans un premier temps des lettres de refus non conformes puis dans un second temps des lettres de refus conformes et que ces dernières lettres de refus produites sont suspectes dans leur présentation. Il demande qu’elles soient produites en original. Il fait valoir que les banques confirment qu’elles ont édité une lettre de refus mais ne précisent pas laquelle, que le Crédit agricole confirme qu’il a édité une lettre de refus et non pas deux et que la Banque Populaire indique qu’elle a bien signé une lettre de refus le 9 juin 2022 mais ne précise pas laquelle, 

La SELARL PARGADES NOTAIRES demande au tribunal de débouter Monsieur [F] [O] de la demande de restitution qu’il forme à son endroit et fait valoir que Maître [M] [E] n’a pas été constitué séquestre mais que c’est Maître [I] qui a été constitué séquestre par l’avant-contrat du 13 avril 2022.

Sur ce :

Aux termes de l'article L 313-41 du code de la consommation, «Lorsque l'acte mentionné à l'article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

Selon l’article L 341-35 du code de la consommation, « Lorsque la somme versée d’avance par l’acquéreur n’a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l’article L 313-41, la somme due est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement ».

Conformément aux dispositions d'ordre public des articles sus-visés, la promesse n'imposait d'autre obligations à Monsieur [O] que de déposer deux demandes de prêt conformes aux précisions de la promesse et avant son terme, le 13 juin 2022.

En l'espèce, Monsieur [O] justifie du dépôt de deux demandes de prêt correspondant aux caractéristiques prévues par la promesse par la production de deux attestations de refus de prêt délivrée par le Crédit Agricole le 7 juin 2022 et par la Banque populaire le 9 juin 2022, soit avant le 13 juin 2022.

Ainsi les demandes de prêt ont été déposées dans les délais.

Il y a donc lieu, contrairement à ce que soutient le promettant, de constater que Monsieur [O] a bien rempli son obligation en déposant deux demandes de prêt conformes aux termes de la promesse en ce qu’il n’est pas démontré par Monsieur [Y] que les seconds courriers de refus sont falsifiés et constituent des faux.

En outre le fait que le Crédit Agricole ait mentionné certains documents transmis par Monsieur [O], tels que l’extrait K BIS, ne démontrent pas que le prêt n’a pas été sollicité par Monsieur [O], la lettre de refus étant d’ailleurs adressée à ce dernier.

Dans ces conditions, dès lors que le bénéficiaire démontre avoir présenté deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées par la promesse qui lui ont été refusés, et qu'il en a justifié, il peut prétendre à la restitution de l'indemnité d'immobilisation, sauf pour le promettant à rapporter la preuve qu'il a empêché l'accomplissement de la condition.

Or, il n’est pas démontré par Monsieur [Y] que Monsieur [O] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 275.000 euros remboursable en 20 ans au taux maximum de 1,35 % l’an et qu’au contraire il a formulé plusieurs demandes auprès des organismes bancaires afin d’optimiser ses chances d‘obtenir le prêt sollicité.

Il y a lieu en conséquence de juger que la défaillance de la condition n'est pas du fait du bénéficiaire de la promesse et d’ordonner à Maître [D] [I] de la société KL, notaire et séquestre tel qu’indiqué dans la promesse de vente, de se libérer de la somme séquestrée de 13.750 euros au profit de Monsieur [O]. Il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [O] cette somme de 13.750 euros, celle-ci étant déjà séquestrée auprès du notaire et devant être restituée à Monsieur [O].

Monsieur [O] ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi il sera fait droit à sa demande de condamnation de Monsieur [Y] à lui verser les intérêts au taux légal majoré de moitié sur la somme de 13.750 euros à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement (soit la date d’assignation + quinze jours) en application de l’article L 341-35 du code de la consommation.

Monsieur [Y] sera corrélativement débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la totalité de l'indemnité d'immobilisation.

Sur la demande indemnitaire

Monsieur [O] demande la condamnation de Monsieur [Y] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive.
Il fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que bien qu’il ait dûment justifié des diligences accomplies pour tenter de lever la condition suspensive, Monsieur [Y] n’a pas restitué les sommes séquestrées à première demande et a refusé de libérer les fonds alors que l’ensemble des justificatifs avaient été produits.

Monsieur [Y] oppose que c’est à juste titre que la somme séquestrée chez le notaire n’a pas été remboursée.

Sur ce :

En l’espèce, la demande de Monsieur [O] tendant à obtenir des dommages et intérêts compensatoires en raison du retard dans la restitution de la somme séquestrée relève nécessairement de l’article L 341-35 du code de la consommation. 

Monsieur [O] ne démontre pas un préjudice indépendant du seul retard de versement de l’indemnité d’immobilisation et des frais de saisine du tribunal de céans.

Par conséquent sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] succombant dans la présente instance, il convient de le condamner aux dépens et à verser à Monsieur [O] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

RECOIT la SELARL PARGADE NOTAIRES en ses écritures; 

ORDONNE à Maître [D] [I], notaire, membre de la SAS KL, séquestre conventionnel suivant l’acte notarié du 13 avril 2022, de procéder au remboursement de la somme de 13.750 euros à Monsieur [F] [O];

DIT n’y avoir lieu de condamner Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [F] [O] la somme de 13.750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [F] [O] les intérêts au taux légal majoré de moitié de la somme de 13.750 euros à compter du 13 décembre 2022;

REJETTE la demande tendant à condamner Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [F] [O] la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive ; 

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] aux dépens;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à verser à Monsieur [F] [O] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris le 15 octobre 2024

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Sophie PILATI Caroline ROSIO