Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/03285 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KNH


N° MINUTE : 3

Assignation du :
04 Mars 2024


EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[V] [O][2]

[2] 
[Adresse 6] - [Localité 10]
[XXXXXXXX02]





JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024


DEMANDERESSE

Société JEANNE
[Adresse 3]
[Localité 11]

représentée par Me Bruno BARRILLON, demeurant [Adresse 4] - [Localité 13], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054



DEFENDERESSE

Madame [L] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 12]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, demeurant [Adresse 5] - [Localité 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0335

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Suivant un acte sous seing privé du 16 avril 1991, Madame [L] [Y] a donné à bail commercial à la SA.R.L. JEANNE (ci-après la société JEANNE) alors en cours de création, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 15], afin d’y exercer les activités de “coiffure, beauté, parfumerie et tous accessoires s’y référant” et désignés comme suit :

“Un magasin au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 15], ainsi qu’une cave située sous le local”. 

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 17 avril 1991 pour se terminer le 16 avril 2000, moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 240.000 francs, soit 36.587,76 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.

Selon un acte sous seing privé en date du 28 juin 2000, ce bail a été renouvelé pour une période de 9 années à compter du 17 avril 2000, pour se terminer le 16 avril 2009. Le loyer mensuel en principal a été fixé à la somme de 22.594 francs, soit 3.444,43 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 octobre 2008, la société JEANNE a notifié à Madame [L] [Y] une demande de révision sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce aux fins de voir fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 36.000 euros.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le loyer révisé, la société JEANNE a fait assigner Madame [L] [Y] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer révisé.

Par jugement en date du 10 septembre 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ordonné avant dire droit une expertise et a désigné en qualité d’expert, Monsieur [B] [S] qui a déposé son rapport le 29 mai 2010.

Parallèlement, la société JEANNE a, par acte extrajudiciaire du 17 juin 2010, demandé le renouvellement du bail commercial à effet au 1er juillet 2010.

Selon acte sous seing privé du 17 avril 2012, le bail a été renouvelé entre les parties pour une période de 9 années ayant commencé à courir le 1er juillet 2010 pour expirer le 30 juin 2019, moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 38.400 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception du 11 août 2023, Madame [Y] a notifié à la société JEANNE la révision annuelle du loyer à compter du 1er juillet 2023 pour une somme annuelle en principal de 52.287,15 euros, hors taxes.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 septembre 2023, la société JEANNE a sollicité auprès de Madame [Y] le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2023, proposant de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 41.600 euros, hors taxes et hors charges.

La société JEANNE a notifié à Madame [Y], par courrier recommandé en date du 11 janvier 2024 avec avis de réception, un mémoire préalable aux fins de voir fixer le loyer à la somme précitée.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la société JEANNE a, par acte délivré le 4 mars 2024, fait assigner Madame [Y] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de Commerce et les articles R.145-3 et suivants du même code,

Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la société demanderesse.

Ordonner que le prix du loyer, en annuel et principal, soit fixé à la somme de 41.600 €, à compter du 1er octobre 2023, le bail étant renouvelé pour trois, six et neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2023.

Ordonner que le loyer provisionnel, pour le cas où une mesure d’expertise sera ordonnée, sera fixé à la somme en annuel et principal, hors charges et hors taxes, de 47.000 €.

Condamner la bailleresse en tous les dépens en ce compris les frais de l’éventuelle expertise judiciaire qui serait ordonnée.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit”.

Aux termes de son mémoire daté du 26 août 2024 régulièrement notifié par courrier recommandé avec avis de réception, Madame [L] [Y] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-34 et suivants du code de commerce, de :

- Fixer la date d’effet du renouvellement au 1er octobre 2023,
- Fixer le loyer de renouvellement au montant plafonné de 50.079,20 euros par an en principal hors taxes et hors charges,
- Débouter la société JEANNE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- Condamner la société JEANNE à verser à Madame [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée pour être plaidée à l’audience du 3 septembre 2024. A l’audience, il a été demandé aux parties d’indiquer en cours de délibéré et avant le 17 septembre 2024, leur position sur une mesure de médiation judiciaire. Les parties ont été informées qu’à défaut d’accord sur cette mesure, la décision serait rendue le 15 octobre 2024.

Par message RPVA du 16 septembre 2024, le conseil de la société JEANNE a indiqué que sa cliente était favorable à une mesure de médiation judiciaire.

Par message RPVA du 18 septembre 2024, le conseil de la bailleresse a informé la juridiction que sa cliente n’était pas favorable à une mesure de médiation judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 15] à compter du 1er octobre 2023.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

La société JEANNE ne conteste pas que les locaux sont situés dans un secteur bien desservi par les transports en commun et fréquenté et qu’ils jouissent d’une bonne commercialité. Elle soutient néanmoins que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné. Elle évalue la valeur locative à la somme de 41.600 euros, sur la base de la surface pondérée de 64 m² retenue par l’expert judiciaire, Monsieur [B] [S], qui avait été désigné par jugement en date du 10 septembre 2009, et d’un prix unitaire de 650 euros, retenu également par cet expert dans sa note de synthèse en date du 30 mars 2010 versée aux débats et abaissé à 600 euros dans son rapport définitif.

Madame [L] [Y], bailleresse, sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné, soit 50.079,20 euros. Elle fait valoir que la locataire ne produit aucune référence ni aucun élément permettant d’étayer la baisse de la valeur locative qu’elle allègue alors que le rapport sur lequel elle se fonde est ancien. Elle conclut en outre qu’en l’absence de demande expresse d’expertise judiciaire, le loyer plafonné a vocation à s’appliquer.

Si l’expertise n’a pas pour vocation de suppléer la carence des parties, elle est nécessaire en cas de demande de fixation du loyer à la baisse dès lors que d’une part, il résulte des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce que la règle du plafonnement n’exclut pas la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au plafond, même en l’absence de motif de déplafonnement, et que d’autre part, le juge a l’obligation de rechercher la valeur locative.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Il convient donc, en application des dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce de recourir à une mesure d’expertise, dans les termes du présent dispositif, aux frais de la société JEANNE, demanderesse à l’instance qui sollicite une baisse du loyer et a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal à la somme de 50.079,20 euros par an, hors taxes et hors charges, correspondant au quantum de la demande de fixation de la bailleresse et qui est inférieur au loyer contractuel appliqué, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Madame [L] [Y] à la S.A.R.L. JEANNE concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 15] à compter du 1er octobre 2023,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [V] [O]
[Adresse 7]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mail : [Courriel 14]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 15] et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. JEANNE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 20 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 4 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 50.079,20 euros, hors taxes et hors charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 15 octobre 2024.

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL M. ESCRIVE