Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Abel SOUHAIR
Madame [E] [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Lauren SIGLER,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06872 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFO

N° MINUTE : 1







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 octobre 2024

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Z], 
comparant assisté de Me Abel SOUHAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1315 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-014359 du 07/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [E] [Z], non comparante, ni représentée
demeurant ensemble [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06872 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2022, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 133 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 043,74 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] le 17 mars 2023.

Par assignations du 8 août 2023, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11 510,51 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2024, la société CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2024, s'élève désormais à 41 325,87 euros. La société CDC HABITAT indique qu’il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucun versement n’ayant été effectué depuis le mois de juin 2023.

M. [F] [Z] et Mme [E] [Z], respectivement assistés et représentés par leur conseil, forment les demandes suivantes :
Constater des contestations sérieuses tenant à la fois de la mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire qu’aux désordres affectant les lieux loués, réduisant d’autant sa jouissance ;Dire n’y avoir lieu a référé sur la demande du bailleur tandant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;Déclarer recevable la demande des locataires, M et Mme [Z] tendant à la réduction du loyer à 50% et partant de la dette locative ;Accorder aux locataires les plus larges délais pour s’acquitter de la dette locative ;Subsidiairement désigner un expert avec sa mission habituelle en la matière ;Condamner le bailleur à verser aux locataires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, les défendeurs font valoir que la bailleresse a délivré un commandement de payer le 16 mars 2023 après une irrégularité de paiement de novembre 2022 alors que les locataires ont écrit à plusieurs reprises pour signaler des problèmes de santé de M. [Z] puis des désordres affectant leur jouissance du logement. Or le bailleur n’a pas tenu compte de ces courriers et a laissé s’accroître la dette locative afin de contraindre les locataires à quitter les lieux, attitude empreinte de mauvaise foi.

La société CDC HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que les locataires.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5 043,74 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

M. et Mme [Z] indiquent qu'il existe une contestation sérieuse, le commandement ayant été délivré de mauvaise foi le bailleur ayant été informé de l’existence de désordres affectant le logement, ce qui les autoriserait à opposer à sa bailleresse l'exception d'inexécution.

Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Cass. 3e civ., 21 nov. 1995).

M. et Mme [Z] produisent un courrier du 12 décembre 2022 et un autre courrier du 7 octobre 2023 faisant état de désordres d’humidité cependant il n’est pas établi que ces courriers aient été réellement adressés à la société CDC HABITAT avant le 15 octobre 2023, la société CDC HABITAT ayant accusé réception d’un courrier le 19 octobre 2023.

Il apparaît ainsi que les époux [Z] n’établissent pas avoir formulé de réclamation au sujet de désordres d’humidité dans le logement avant la délivrance du commandement de sorte que la contestation sérieuse tirée de la mauvaise foi de la bailleresse ne pourra qu’être rejetée.

En tout état de cause, il ressort du courrier de la société CDC HABITAT adressé aux locataires le 26 février 2024 que des interventions techniques ont eu lieu pour remédier aux désordres et que la reprise des embellissements sera effectuée une fois que l’étanchéité de la salle de bains aura été vérifiée.

Or, les défendeurs ne démontrent pas que ce courrier n’a pas été suivi d’effet et que le problème d’humidité n’a pas été résolu, étant précisé que les photos produites ne sont pas datées et n’établissent pas à elles seules la persistance des désordres.

Dès lors, M. et Mme [Z] échouent à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse concernant le constat d'acquisition de la clause résolutoire.

N'étant pas fondés à opposer l'exception d'inexécution, ils seront également déboutés de leur demande de réduction du loyer à hauteur de 50% à compter du mois de novembre 2022.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 mai 2023.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2024, M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] lui devaient la somme de 41 325,87 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 5 043,74 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6466,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2 545,29 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement de la dette.

En l’espèce, les époux [Z] sollicitent des délais de paiement. Si les difficultés de santé expliquent l’origine de la dette, les défendeurs n’apportent pas d’élément permettant de montrer qu’ils sont en capacité de la régler, ne fournissant aucun élément sur leurs ressources. Leur demande de délais de paiement ne pourra donc qu’être rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [Z] et Mme [E] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

DEBOUTE M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] de leurs contestations sérieuses,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 septembre 2022 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [F] [Z] et Mme [E] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 17 mai 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [Z] et Mme [E] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 545,29 euros (deux mille cinq cent quarante-cinq euros et vingt-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 41 325,87 euros (quarante et un mille trois cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 5 043,74 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6 466,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Z] et Mme [E] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 mars 2023 et celui des assignations du 8 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge