Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Olivier TOMAS

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Madame [V] [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03639 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PRH

N° MINUTE : 6







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 octobre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [L] [H] [O], 
représenté par Madame [S] [H] titulaire de l’autorité parentale 
demeurant [Adresse 1]
ayant pour avocat Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0125

DÉFENDERESSE

Madame [V] [K], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière






Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03639 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PRH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2019, Mme [S] [H], es-qualités de représentante légale de M. [L] [H] [O], a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [K] sur des locaux meublés situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12 863,31 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [K] le 19 février 2024.

Par assignation du 21 mars 2024, Mme [S] [H], es-qualités de représentante légale de M. [L] [H] [O], a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal en raison de l’arriéré locatif, à titre subsidiaire en raison du défaut de justification de la souscription d’une assurance habitation, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [V] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,13 046 ,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2024 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience qui a été porté à la connaissance de la demanderesse.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2024, Mme [S] [H], es-qualités de représentante légale de M. [L] [H] [O], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 juin 2024, s'élève désormais à 13 213,31 euros et que le loyer est désormais payé par la Caisse d’Allocations Familiales. Elle précise que la défenderesse n’a pas justifié de la souscription d’une assurance.

Mme [V] [K] n’a pas comparu à l’audience. Elle a adressé un courrier afin d’exposer sa situation et indique qu’une demande de FSL est en cours. Elle ajoute qu’elle a déposé un dossier de surendettement.

Interrogée sur le dossier de surendettement déposé par Mme [K], la demanderesse a confirmé qu’un dossier avait été dépose et déclaré recevable.

Le juge des contentieux de la protection a mis dans les débats la question de la qualité à agir de Mme [S] [H], es-qualités de représentante légale de M. [L] [H] [O], le bien ne semblant pas appartenir en pleine propriété à M. [L] [H] [O] et a autorisé Mme [S] [H] a transmettre une note en délibéré sur le sujet.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier électronique du 19 juin 2024, le conseil de Mme [S] [H], es-qualités de représentante légale de M. [L] [H] [O], a justifié du fait que la propriété du logement est indivise entre M. [L] [H] [O] et Mme [B] [O]. Il expose que le bail ayant été conclu par M. [L] [H] [O] seul, représenté par sa mère, il peut agir seul en constat de la résiliation du bail, ce d’autant que l’article 815-2 du code civil autorise un coindivisaire à effectuer seul et pour le compte de l’indivision les actes de conservation nécessaires à la préservation des intérêts de l’indivision.


MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de M. [L] [H] [O], représenté par Mme [S] [H]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code, dans sa version applicable à la date de l’introduction de l’instance, dispose dans son alinéa 2 que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En matière d’indivision, l’article 815-2 du code civil prévoit que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence et l’article 815-3 ajoute que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent à cette majorité effectuer des actes d’administration relatifs aux biens indivis et conclure ou renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

En application du premier de ces deux textes il a été jugé que l’action engagée tendant à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a pour objet la conservation des droits des coïndivisaires, entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d’un péril imminent.

En l’espèce, la question se pose de savoir si l’action en constat de la résiliation du bail initiée par Mme [S] [H] s’analyse en acte de conservation qui peut être exercée par l’indivisaire seul ou en un acte d’administration qui ne peut être exercé par un indivisaire ne détenant pas deux tiers des droits indivis.

Mme [S] [H], es-qualités de représentante légale de M. [L] [H] [O], justifie du fait que son fils est propriétaire indivis du bien immobilier avec Mme [B] [O] à la suite du décès de leur père M. [C] [O] décédé le 20 janvier 2012.

Il ne ressort pas de l’acte versé au débat que M. [L] [H] [O] disposerait de plus de la moitié des droits indivis sur le bien immobilier.

Il apparaît également que le bail dont le constat de la résiliation est l’objet de la présente procédure a été conclu par Mme [S] [H] seule en sa qualité de représentante légale de M. [L] [H] [O] et que Mme [B] [O] n’est pas intervenue à l’acte de sorte que la question de la validité de ce contrat au regard des dispositions susvisées de l’article 815-3 du code civil pourrait se poser.

Pour justifier de sa qualité à agir seule bien que ne représentant pas les deux tiers des droits indivis sur le bien donné à bail, la demanderesse prétend que l’action exercée contre Mme [V] [K] est une action conservatoire.

Cependant, au regard de la jurisprudence susvisée, seule l’action exercée contre un occupant sans droit ni titre est considérée comme un acte conservatoire, et l’action visant à constater ou à obtenir la résiliation d’un bail d’habitation, ce contrat étant lui-même qualifié d’acte d’administration, ne peut être considérée que comme un acte d’administration qui nécessite l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.

En l’espèce, il est établi que l’accord de Mme [B] [O], coindivisaire du bien avec M. [L] [H] [O], tant pour conclure le bail que pour en constater la résiliation n’a pas été sollicité par Mme [S] [H] en sa qualité de représentante légale de M. [L] [H] [O].

Il apparaît donc que Mme [S] [H], es-qualités de représentante légale de M. [L] [H] [O], n’a pas qualité pour agir seule en constat de la résiliation du bail ainsi qu’en résiliation du bail conclu avec Mme [V] [K].

En conséquence, Mme [S] [H] sera déclarée irrecevable en ses demandes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [S] [H] en sa qualité de représentante légale de M. [L] [H] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [S] [H] en sa qualité de représentante légale de M. [L] [H] [O], irrecevable à agir en raison de son défaut de qualité,

DÉBOUTE Mme [S] [H] en sa qualité de représentante légale de M. [L] [H] [O], de l’ensemble des demandes formées contre Mme [V] [K],

CONDAMNE Mme [S] [H] en sa qualité de représentante légale de M. [L] [H] [O] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge