Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Madjemba DJASSAH


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02783 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IUL

N° MINUTE : 4







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [H], 
demeurant 
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #E1054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02783 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IUL

EXPOSE DU LITIGE

La société ADOMA a donné en location à M. [R] [H] le logement n°B026 de la résidence sociale sise [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat de résidence du 26 janvier 2021.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure M. [R] [H] de faire cesser cet hébergement sous peine de résiliation automatique de son contrat par courrier signifié par commissaire le 25 août 2023.

Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 20 octobre 2023, et Maître [V] [L], commissaire de justice à [Localité 3], a dressé un procès-verbal le 6 décembre 2023.

Dans ces circonstances, la société ADOMA a fait assigner le 20 février 2024 M. [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé pour :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,obtenir sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance jusqu'à son départ effectif,et au paiement d'une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
A l’audience du 18 juin 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

La société ADOMA reproche à M. [R] [H] de ne pas occuper personnellement le logement et d’y héberger au moins un tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 8 et 9 du règlement intérieur et de l'article 11 du contrat de résidence, raison pour laquelle elle poursuit la résiliation de plein droit du contrat, conformément aux stipulations du même article 11. Elle précise que M. [R] [H] est âgé et n’habite manifestement plus dans le logement mais est retourné dans son pays d’origine. En réponse aux conclusions du défendeur, elle indique qu’elle agit sur le fondement du trouble manifestement illicite prévu par l’article 835 du code de procédure civil qui ne nécessite pas que soit démontré l’existence d’une urgence. Elle ajoute que la preuve de l’occupation illicite est démontrée par le constat qui a été établi après que M. [R] [H] a été mis en demeure de cesser cette occupation. Le fait que cette mise en demeure notifiée par commissaire de justice montre si besoin était que M. [R] [H] n’occupe pas de manière effective le logement. La société ADOMA conteste que la défense de M. [R] [H] puisse reposer sur le droit au respect de la vie privée et familiale issu de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme, l’alinéa 2 de l’article 8 prévoyant des dérogations au principe lorsque sont en jeu la sécurité des personnes, la protection de la santé ou celle des droits et libertés d’autrui.


M. [R] [H] était représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il a demandé au juge des contentieux de la protection de constater qu’il n’y avait lieu à référé et à titre subsidiaire de débouter ADOMA de sa demande de constat de la résiliation du bail et à titre infiniment subsidiaire de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Il sollicite enfin le rejet des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de refuser l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, M. [R] [H] fait valoir que l’urgence n’est pas démontrée. Il ajoute que la présence du tiers mentionnée dans la lettre du 25 août 2023 n’est pas établie. M. [R] [H] ajoute qu’en application de l’article 9 du règlement intérieur, il peut recevoir un tiers mais qu’il n’a pu déclarer la présence d’un tiers en l’absence de registre tenu par ADOMA et d’information sur le tarif appliqué à cet accueil. Le défendeur ajoute la résiliation du contrat au motif qu’il aurait accueilli un tiers dans le logement constitue une ingérence disproportionnée au regard de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme qui protège le droit au respect de sa vie privée et familiale, la possibilité d’héberger temporairement un tiers en étant une application, de sorte qu’expulser le résident qui héberge un proche en considérant cet hébergement comme une infraction grave et renouvelée est une violation de la convention.
A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 et a été prorogée au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [R] [H], le 26 janvier 2021, stipule que "pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.(...) Cette possibilité d'hébergement d'un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l'établissement. (...) Pour des raisons d'hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Le résident ne saurait en effet héberger toute personne quelconque, de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit. Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l'établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception".

L'article 11 du contrat de résidence signé le 26 janvier 2021 dispose que "(...) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (...)".

L'article R.633-3 du Code de la construction et de l'habitation précise que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le commissaire de justice relate dans son constat que le 6 décembre 2023, à 6h25, il a constaté dans la chambre de M. [R] [H] la présence d’une personne indiquant se nommer [T] [H] et occuper la chambre depuis plusieurs mois, le titulaire du logement étant parti depuis trois mois. Il est en outre relevé par le commissaire de justice que dans le logement se trouvent un lit et deux matelas au sol avec des couvertures.

Ces éléments confirment que M. [R] [H] a hébergé plusieurs tiers dans les lieux, la présence de plusieurs matelas ayant été constatée, et de manière certaine, l’hébergement de M. [T] [H]. Or, la société ADOMA avait précisément mis en demeure le résident, par lettre signifiée par commissaire le 25 août 2023, de mettre fin à l'hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après la mise en demeure restée sans effet. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 25 septembre 2023 et en conséquence, l’expulsion de M. [R] [H] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

L’invocation de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme pour rejeter la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire apparaît mal fondée au regard des risques en termes de sécurité physique et de santé des résidents de l’établissement que la suroccupation fait peser sur l’ensemble des occupants.

Par ailleurs, il convient de préciser que le fait que le défendeur occuperait désormais seul le logement est sans incidence sur le fait que la résiliation du logement soit acquise, ce changement de situation, au demeurant non justifiée, étant postérieure à la résiliation du contrat.

M. [R] [H] étant sans droit ni titre depuis le 25 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance par l'occupation indue de son bien. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.


M. [R] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la société ADOMA de l'occupation indue de son bien.

Sur la demande de délais 

Si aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, force est de constater que M. [R] [H] n'a pas indiqué avoir entamé des démarches actives pour trouver un logement. Par ailleurs, il indique disposer d’une retraite de 1.900 euros. En conséquence, il n’est pas établi que M. [R] [H] ne peut se loger et il sera débouté de sa demande supplémentaire de délais.


Sur les demandes accessoires

M. [R] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA, M. [R] [H] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu le trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 26 janvier 2021 entre la société ADOMA et M. [R] [H] concernant le logement n°B026de la résidence sociale sise [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS M. [R] [H] de sa demande supplémentaire de délais ;

CONDAMNONS M. [R] [H] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

CONDAMNONS M. [R] [H] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [R] [H] à verser à la société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge