Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Aude ABOUKHATER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02341 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FK6

N° MINUTE : 3







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 octobre 2024

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDERESSE

Madame [W] [C], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière




Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02341 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FK6


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2020, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [C] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 463,85 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1351,14 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [W] [C] le 5 septembre 2023.

Par assignations du 15 février 2024, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 305,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2023, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 février 204, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2024, la société CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2024, s'élève désormais à 3 393,41 euros. La société CDC HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] [C], représentée par son conseil, a déposé des conclusions au titre desquelles elle forme les demandes suivantes :
Dire qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er septembre 2023 ;Dire en conséquence n’y avoir lieu a référé sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion de Madame [C] ;Réduire la créance non sérieusement contestable de CDC HABITAT a la somme de 3.197,83 euros echéance de mai 2024 incluse ;Condamner CDC HABITAT à verser à Madame [C] une provision de 1.500 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi ;Ordonner la compensation entre la dette locative et les créances de Madame [C] ;Condamner CDC HABITAT à remettre en état les sols et les plafonds et à réparer le chauffage du logement sis [Adresse 2], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans un délai de 3 mois a compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;Autoriser Madame [C] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités payables au plus tard le 15 du mois:o les 18 premières mensualités de 5 euros,
o les 5 suivantes à 100 euros par mois,
o le solde à la dernière échéance ;

A titre subsidiaire ;
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Autoriser Madame [C] à s’acquitter de sa dette, en sus du loyer courant et des charges, en 36 mensualités pavables au plus tard Ie 15 du mois :o les 18 premières mensualités de 5 euros,
o les 5 suivantes à 100 euros par mois,
o le solde à la dernière échéance ;
Rappeler qu‘en cas de respect de l’échéancier, la clause sera réputée n’avoir jamais joué ;Ordonner que la clause résolutoire ne reprendra ses effets qu’a défaut de paiement du loyer résiduel et/ou de l’échéance fixée ainsi qu’a la suite d’une mise en demeure de reprendre le paiement du loyer résiduel et/ou des échéances adressée en lettre recommandée avec accusé de reception et restée infructueuse pendant 15 jours ;
En tout état de cause;
Dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens,Exclure des dépens le coût du commandement de payer.
Au soutien de sa demande, la défenderesse fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, des problèmes d’humidité persistant depuis 2022 malgré la réparation d’une fuite d’eau sous la baignoire, et le chauffage ne fonctionnant pas et sollicite qu’il soit remédié à ce trouble manifestement illicite par une condamnation à la remise en état des lieux et l’indemnisation du préjudice subi à hauteur de 10% du loyer à compter du mois de novembre 2022. En réponse aux demandes formées par la bailleresse, Mme [W] [C] expose que le commandement de payer ne contient pas le même délai que celui prévu par la clause résolutoire pour régler la dette locative ce qui constitue une contestation sérieuse quant à la validité du commandement. Enfin, elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire si la contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer était rejetée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou lors de son dernier renouvellement. En l’espèce, le contrat ayant été conclu le 25 septembre 2020 pour une durée de six années, c’est le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version à la date de renouvellement du bail qui s’applique à la situation locative objet du litige et qui aurait dû être mentionné dans le commandement de payer.

C’est donc ce délai qu’il faut prendre en compte pour apprécier l’acquisition de la clause résolutoire, l’erreur de délai indiqué dans le commandement de payer n’ayant pas d’effet sur la validité de celui-ci ce d’autant que la locataire n’a effectué aucun règlement pendant cette période. Il n’y a donc pas lieu de retenir une contestation sérieuse quant à une éventuelle annulation du commandement de payer par le juge du fonc.

En l’espèce, à la suite de la signification à la locataire le 1er septembre 2023 d’un commandement de payer la somme de 1 351,14 euros et cette somme n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois mentionné au contrat, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 novembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [W] [C] peut espérer une prise en charge au moins partielle de la dette par le Fonds de Solidarité du Logement.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour permettre la constitution et le versement de l’aide, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [W] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2024, Mme [W] [C] lui devait la somme de 3 393,41 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance de mai incluse.

Mme [W] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant dès lors que le décompte qu’elle produit ne comprend pas l’échéance de mai, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 859,58 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.






4. Sur la demande de Mme [W] [C] tendant à la condamnation de la société CDC HABITAT à réaliser les travaux de réfection de l'appartement pris à bail

Il résulte des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 

La locataire prétend que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrer un logement décent et que ce manquement serait constitutif d’un trouble manifestement illicite justifiant la condamnation de la bailleresse à exécuter les travaux nécessaires pour remédier au trouble et à indemniser la locataire du trouble de jouissance en résultant.

Elle indique que les manquements du bailleur résulteraient de la présence d’humidité dans le logement depuis 2022 malgré la réparation d’une fuite effectuée en décembre 2022 ainsi que de l’absence de chauffage.

S’agissant de l’humidité, Mme [W] [C] produit un rapport de recherche de fuite du 2 janvier 2023 ainsi que des photos non datées dont il n’est pas établi qu’elles correspondent au logement de la défenderesse.

Aucun courrier adressé à la bailleresse n’est produit par la locataire, hormis une demande de changement de logement effectuée par courrier électronique au mois de novembre 2022.

Ainsi, Mme [W] [C] n’établit aucunement la persistance d’un problème d’humidité après l’identification et la réparation de la fuite provenant du raccord se trouvant sous la baignoire.

Il en est de même de l’absence de chauffage mentionné dans les écritures de la défenderesse qui n’est aucunement établie par les pièces versées au débat.

Il apparait ainsi que les manquements allégués à l’encontre du bailleur ne sont pas justifiés par les pièces versées au débat alors que la charge de cette preuve pèse sur Mme [W] [C].

Le trouble manifestement illicite n’étant pas établi, Mme [W] [C] ne pourra qu’être déboutée tant de sa demande de travaux que d’indemnisation du trouble de jouissance allégué.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 septembre 2020 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Mme [W] [C], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 2 novembre 2023,

CONDAMNE Mme [W] [C] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3 393,41 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-treize euros et quarante-et-un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024,

AUTORISE Mme [W] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), puis pendant les 18 mois restant la somme de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [W] [C] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE Mme [W] [C] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er septembre 2023 et celui de l'assignation du 15 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge