Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/15168 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MFE



N° MINUTE : 1

Assignation du :
24 Novembre 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[2]

[2] 
M. [C]





JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024
DEMANDERESSE

Madame [G] [V] épouse [I]
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Me Leopold LEMIALE, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0653



DEFENDERESSE

S.N.C. D.R.B.44 enseigne “CAFE CHERI(E)” 
[Adresse 7]
[Localité 9]

représentée par Me Judith BOURQUELOT, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0586



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière



DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Suivant un acte sous seing privé du 3 mai 2013, Madame [G] [I] née [V] a donné à bail commercial à la S.N.C. D.R.B.44, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9], à usage de “BAR RESTAURATION GALERIE D’ART avec possibilité d’exercer dans l’ensemble du local et d’effectuer sans autorisation du bailleur les travaux intérieurs nécessaires dans le respect des règlements administratifs, et pour se conformer à ceux-ci, sauf les travaux de gros œuvre, Le preneur pourra utiliser à usage de bureaux le 2ème étage” et désignés comme suit : 

“Un local commercial, une cave et possibilité d’utiliser à usage de bureau le 2ème étage”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er mai 2013, pour se terminer le 30 avril 2022, et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 60.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance.

Les locaux sont exploités sous l’enseigne “Café Chéri(e)”.

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2021, Madame [G] [I] a signifié à la S.N.C. D.R.B. 44 un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mai 2022 proposant de fixer le loyer à la somme annuelle de 80.000 euros, hors taxes et hors charges.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié à la locataire et son conseil par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé les 9 et 10 février 2023 et en l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, Madame [G] [I] a, par acte délivré le 24 novembre 2023, fait assigner la S.N.C. D.R.B. 44 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“A TITRE PRINCIPAL :
DIRE ET JUGER la demande de fixation de loyer de Madame [I] recevable et bien fondée
CONSTATER une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques du local de la société D.R.B. 44
FIXER le loyer du bail à la valeur locative, soit la somme de 80.200 Euros annuelle, soit 6.683,33 Euros mensuelle hors charge[s] et hors taxe[s]

A TITRE SUBSIDIAIRE :
ORDONNER une expertise et DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission :
• Convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
• Se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
• Visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] à [Localité 9] et de les décrire,
• Entendre les parties en leurs dires et explications,
• Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et, notamment, en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
• Rechercher à la date du 1er mai 2022 la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 9] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
• Donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er mai 2022 en fonction des indices applicables, 
• Rendre compte du tout et donner son avis motivé,
• Dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
DIRE et JUGER que la totalité des frais d’expertise devront être supportés de moitié par le Bailleur et le Preneur,
FIXER à titre provisionnel le loyer du bail commercial à la somme mensuelle de 5.753,00 Euros rétroactivement à compter du 1er mai 2022”.

Aux termes de son mémoire daté du 6 mai 2024 régulièrement notifié par courrier recommandé avec avis de réception signé le 13 mai suivant, la S.N.C. D.R.B. 44 demande au juge des loyers commerciaux de :

- Débouter Madame [G] [I] de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2022 à la somme annuelle de 80.200 euros, hors taxes et hors charges,
- Condamner Madame [G] [I] aux entiers dépens, qui comprendront le cas échéant les honoraires d’expertise judiciaire.

L’affaire, plaidée à l’audience du Juge des loyers commerciaux du 3 septembre 2024, a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] à compter du 1er mai 2022.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Ces éléments sont :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité.

Madame [G] [I], bailleresse, sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en invoquant notamment une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée caractérisée par la “gentrification” du quartier de [Localité 12] au cours du bail expiré. Elle se prévaut d’un rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [T] [W] et Monsieur [Y] en date du 26 juillet 2022 qui ont évalué la valeur locative à la somme de 80.200 euros sur la base d’une surface utile de 298,10 m² pondérée à 135,12 m² arrondis à 135 m², d’un prix unitaire de 550 euros, d’une majoration de 8 % pour le droit de terrasse.

La S.N.C. D.R.B.44 (enseigne “café Chéri(e)”) conclut au rejet de cette demande faisant valoir que la bailleresse ne démontre pas la modification notable des facteurs locaux de commercialité alléguée et que le rapport d’expertise unilatérale est taisant à ce sujet. Elle ajoute que cette demande repose exclusivement sur un rapport d’expertise non contradictoire ; que la bailleresse ne produit pas les plans du local (qu’elle a pourtant remis à son expert) et que le bail ne mentionne pas les surfaces réelles ni pondérées.
Elle expose ne pas être opposée à la désignation d’un expert judiciaire à condition que ses honoraires soient pris en charge par le bailleur, à qui incombe la preuve de la valeur locative et du motif devant conduire, le cas échéant, à écarter la règle du plafonnement. 

Les plans mentionnant les superficies sont communiqués (pièce 1 de la partie demanderesse).

En l’état des pièces produites, le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Il convient donc, en application des dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce de recourir à une mesure d’expertise, dans les termes du présent dispositif, aux frais de Madame [G] [I], demanderesse à l’instance qui sollicite une augmentation du loyer et a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Madame [G] [I] née [V] à la S.N.C. D.R.B.44 concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] à compter du 1er mai 2022,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [M] [C]
[Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX02]
Mail : [Courriel 11]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] à [Localité 9] et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er mai 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er mai 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Madame [G] [I] née [V] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 20 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 7 janvier 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [B] [P]
[Adresse 5]
[Localité 9]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,
Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 15 octobre 2024.


La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL M. ESCRIVE