Tribunal Judiciaire · Service des référés — 14 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/52883 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJJ

N° : 9

Assignation du :
05 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
 le 14 octobre 2024



par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 5] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5]
[Adresse 6]
[Localité 3] 

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844


DEFENDERESSE

Madame [D] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]

non constituée 


DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 









Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 5 avril 2024, la ville de Paris a attrait Madame [D] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond. 

A l’audience du 16 septembre 2024, la ville de [Localité 5], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation et demande à la juridiction de :

- constater l’infraction commise par Madame [D] [Z];
- condamner Madame [D] [Z] à lui payer une amende civile de 50 000 € ;
- ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] (Bâtiment Cour lot n°3), sous astreinte de 162 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l’astreinte ;
- condamner, Madame [D] [Z] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 5] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Madame [D] [Z] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal de la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [D] [Z] n’a pas constitué avocat. 

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.


MOTIVATION 

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.










Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa 1er de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »






Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 5], d’établir, selon tout mode de preuve :

-l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés;
-un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur l'usage d’habitation du local :

Il ressort des pièces produites que la fiche H2, datée du 8 octobre 1970, précise le nom du locataire occupant la loge de gardienne depuis 1963 d’une surface de 32m2 « affectée exclusivement à l’habitation ». 

En outre, il convient de préciser qu’en application de l'article L.631-7 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation, les logements de gardien constituent des locaux destinés à l'habitation.

La fiche H2 produite par la ville de [Localité 5] permet donc d’établir l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :
S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort des pièces produites en demande que :
- le local situé [Adresse 2] a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée par la défenderesse le 14 avril 2019 portant sur une résidence secondaire, et qu’à cette occasion, il lui a été rappelé que la location de courte durée n’est possible que s’il s’agit d’un local commercial ou de la résidence principale du déclarant lorsque celle-ci est louée moins de 120 jours par an, 
- le logement a été loué via la plateforme Airbnb 273 nuitées en 2019, 221 nuitées en 2020, 175 nuitées en 2021 et 272 nuitées en 2022, 
- le logement a été loué via la plateforme Booking 26 nuitées en 2021 et 17 nuitées en 2022.

Il s’ensuit que Madame [D] [Z] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. 

Sur le montant de l’amende 

En application de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du même code. 

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, la ville de [Localité 5] indique que les gains de Madame [D] [Z] peuvent être estimés à 30 150 € pour l’année 2021, à 43 359 € pour l’année 2022, et à 40 500 € pour l’année 2023, pour un prix moyen de la nuitée de 150 €. 

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, du gain retiré, et du fait que la défenderesse a continué à louer son logement après la visite de l’agent assermenté de la ville de [Localité 5] en 2021, il convient de fixer l’amende à 35 000 €.

Sur la demande de retour à l’habitation

Il y a lieu d’ordonner à Madame [D] [Z] le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] (Bâtiment Cour lot n°3), sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois, à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de cette décision. 

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte. 

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu'il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 5], Madame [D] [Z] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 

Au cas présent, Madame [D] [Z] devra verser à la ville de [Localité 5] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 € au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [D] [Z] à payer une amende civile de 35 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 5] ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] (Bâtiment Cour lot n°3) ;

Dit que le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation devra intervenir dans le délai de 15 jours suivant la signification de cette décision, et passé ce délai, condamne Madame [D] [Z] au paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant 3 mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne Madame [D] [Z] aux dépens ;

Condamne Madame [D] [Z] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.


Fait à Paris le 14 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE