Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


15 Octobre 2024


2ème Chambre civile 
72A 

N° RG 24/03700 - 
N° Portalis DBYC-W-B7I-K4N5


AFFAIRE : 

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 2],

C/

[O] [I]


copie exécutoire délivrée
le :
à : 





DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente 

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire 


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.




JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties 
En premier ressort, réputé contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente 
par sa mise à disposition au Greffe le 15 Octobre 2024
date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,
 
ENTRE : 


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA LIBERTE SARL, immatriculée au RCS de Rennes sous le n°812 500 411, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant, Maître Manuel RAISON de la Selarl RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


ET :


DEFENDERESSE :

Madame [O] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillante


FAITS ET PRÉTENTIONS

[O] [I] est propriétaire des lots n°14 et 34 de l’immeuble sis au [Adresse 5] à [Localité 2] (35).

En raison de défauts répétés de règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres ainsi qu’un commandement de payer en date du 21 septembre 2021, demeuré sans effet.

***

Par acte du 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner [O] [I] aux fins de condamnation à paiement notamment des charges impayées.

***
Aux termes de son assignation délivrée le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société CITYA LIBERTE, demande au tribunal, au visa des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de : 
- Condamner madame [I] à lui payer la somme de 15.157,41 € correspondant à : 
* 14.499,01 € à titre principal, charges arrêtées au 25 mars 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 septembre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,
* 658,40 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.
- Condamner madame [I] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts. 
- Condamner madame [I] à lui payer la somme totale de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
- Condamner madame [I], aux entiers dépens. 

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite condamnation de la défenderesse à régler les charges non honorées, relevé de compte à l’appui.

En second lieu, il réclame une indemnisation au titre des frais qu’il a été amené à exposer pour recouvrer sa créance, soulignant que les diligences accomplies par lui, revêtent un caractère exceptionnel et peuvent donc être imputés au seul copropriétaire défaillant. Il précise que, si le caractère nécessaire de ces dépenses, au sens de la loi du 10 juillet 1965, n’était pas retenu, ces sommes devraient tout de même lui être octroyées sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. 

En troisième lieu, il réclame que la capitalisation des intérêts soit ordonnée, à compter du commandement de payer.


En dernier lieu, il soutient que [O] [I], de par sa carence, a causé à la copropriété un préjudice distinct de celui réparable par les intérêts moratoires. Il soutient qu’une telle défaillance a fragilisé l’équilibre financier de la copropriété et conduit les autres copropriétaires à faire les avances de trésorerie nécessaires pour assurer un fonctionnement normal de la dite copropriété, de sorte que la collectivité subit bien un préjudice quoi doit être réparé.

***

[O] [I] n’ayant pu être localisée, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 juin 2024.

 En application de l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, le demandeur a accepté une procédure sans audience et déposé son dossier. L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS 

1/ Sur le règlement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Le syndicat des copropriétaires affirme que la défenderesse est débitrice, au titre des arriérés des charges de copropriété, de la somme de 14.499,01 €. 

Il est tout d’abord précisé qu’il ressort des pièces versées aux débats que les sommes dont le paiement est réclamé correspondent aux charges communes et à des appels de fonds pour des travaux, qui sont des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes au sens de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.

 De telles sommes sont donc bien à la charge de [O] [I].

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit un relevé de compte (pièce 4). Le tribunal déplore que le demandeur ne se soit pas donné la peine de détailler les composantes de la somme réclamée. Cela étant, après plusieurs tentatives de calcul demeurées infructueuses, il a été possible de reconstituer la dette.

Le relevé de compte produit fait ressortir un total à régler de 15.343,41 €. Il convient d’y soustraire le montant des sommes dues au titre des frais de recouvrement, ainsi que vu infra (658,40 €), soit un total de 14.685,01 €. Il convient encore de déduire les frais d’avocat fixés à la somme de 186 €, ce qui permet d’arriver à un total de 14.499,01 €.

La somme apparaît donc justifiée. Il convient néanmoins d’en déduire la somme de 77,16 €, présentée au relevé de compte comme “honoraires avocat”, mais dont il n’est pas possible de déterminer précisément à quoi elle correspond, aucune facture n’étant produite.

Le montant fondé s’élève donc à la somme de 14.421,85 €. 

Parallèlement, il n’est justifié d’aucun règlement. 

[O] [I] sera donc condamnée à régler au syndicat la somme de 14.421,85 € au titre des charges impayées.

2/ Sur le règlement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce : “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur [...]”.

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 658,40 €.

Le caractère nécessaire des sommes réclamées ne donne pas tellement lieu à débat dès lors qu’il est justifié que les mises en demeure, relance et le commandement de payer avaient pour objet des sommes dues, et qu’il ne peut être retenu que le syndicat a abusé des procédés à sa disposition aux fins de tenter d’obtenir le règlement de ces sommes par la défenderesse.

Sur le quantum, après recherches dans les méandres du relevé de compte produit (pièce 4), le tribunal considère la demande fondée. Elle se décompose comme suit :
- mise en demeure du 15 février 2019 : 40 €
- mise en demeure du 21 avril 2019 : 40 €
- relance du 31 décembre 2020 : 7,20 €
- mise en demeure du 19 octobre 2023 : 45,60 €
- mise en demeure du 18 janvier 2024 : 45,60 €
- “contentieux” : 480 €

Parallèlement, il n’est justifié d’aucun règlement.

Il y a donc lieu à condamnation au paiement de la somme de 658,40 € au titre des frais de recouvrement.

3/ Sur l’intérêt au taux légal

L’article 1343-2 du Code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise”.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les condamnations prononcées portent intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2021.

Rien ne s’oppose à ce qu’il soit fait droit à cette demande, mais seulement s’agissant de la somme alors exigible, d’un montant de 6.448,09 €.

Pour le surplus de la créance, les intérêts ne pourront courir qu’à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera donc ordonnée.

IV. Sur les dommages et intérêts

Il est constant que tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation au titre de la carence de la défenderesse dans le règlement des charges qui lui incombe.

Il ressort des éléments versés aux débats que [O] [I] ne s’est pas acquittée de ses dettes depuis plusieurs années, malgré diverses mises en demeure, relances et un commandement de payer. Le relevé de compte laisse en effet apparaître des appels de fonds non honorés depuis octobre 2018, soit 6 années. Ce qui explique au demeurant l’importance de la dette.

La défenderesse a donc manqué son obligation de propriétaire de contribuer aux charges de la copropriété et engage, de ce fait, sa responsabilité à l’égard du syndicat.

S’agissant du quantum, il y a lieu de répéter en premier lieu que la carence de la défenderesse, persiste depuis 6 années, en second lieu, que [O] [I] s’est vu adresser plusieurs mises en demeure et qu’elle semble portée disparue depuis le commandement de payer, qui avait été réceptionné par son concubin ainsi qu’il ressort du procès-verbal de l’huissier (pièce 5/1), enfin qu’elle a procédé à un virement de 300 € en juillet 2023, ce qui tend à démontrer qu’elle se sait débitrice, et ne peut en tout état de cause pas ignorer l’importance de sa dette.

En conséquence de cette carence, les charges incombant à la défenderesse sont réparties entre les autres copropriétaires, qui doivent continuer à assurer les besoins en trésorerie.

Ces besoins résultent de l’analyse du relevé de compte et des procès-verbaux d’assemblée générale produits par le demandeur, notamment aux fins de réaliser des travaux. Ainsi, la carence de la défenderesse a nécessairement eu des conséquences sur les possibilités de financement de ces travaux, et crée davantage de tensions sur la trésorerie du syndicat qui a, en sus, été conduit à engager des frais de justice aux fins d’obtenir un titre exécutoire.

Le préjudice du syndicat des copropriétaires est bien caractérisé.

Certes, le cours des intérêts légal a été accordé à compter du 21 septembre 2021, date du commandement de payer, mais pour partie de la créance, seulement.

Il y a lieu de considérer au regard de la somme correspondante, que les intérêts moratoires ne réparent pas intégralement le préjudice subi.

Aussi, ce dernier sera-t-il justement réparé par l’octroi d’une somme de 500 €. 

V. Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, pris en son alinéa 1er : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

[O] [I] succombant à la présente instance, elle sera condamnée aux entiers dépens. 
Les frais engagés au titre du commandement de payer ne sauraient en revanche être intégrés aux dépens, lesquels n’incluent que les frais antérieurs à l’engagement de l’instance, lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec elle. Les frais afférents à un commandement de payer qui n’est rendu obligatoire par aucun texte, ce qui est le cas en l’espèce, ne constituent pas des dépens.
Ils ne constituent pas davantage des frais non répétibles, si bien que, faisant partie du dommage subi par le syndicat des copropriétaires, ils seront intégrés par ajout aux dommages et intérêts alloués au demandeur.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
[...]”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner [O] [I] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

Il n’y a lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [O] [I] à verser au syndicat de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 5] à [Localité 2] (35), pris en la personne de syndic en exercice la société CITYA LIBERTE, la somme de 14.421,85 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 22 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 21 septembre 2021, sur la somme de 6.448,09 € et à compter du 28 mai 2024 pour le surplus. 

CONDAMNE [O] [I] à verser au syndicat de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 5] à [Localité 2] (35), pris en la personne de syndic en exercice la société CITYA LIBERTE, la somme de 658,40 € au titre des frais de recouvrement de créance.

CONDAMNE [O] [I] à verser au syndicat de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 5] à [Localité 2] (35), pris en la personne de syndic en exercice la société CITYA LIBERTE, la somme de 659,98 € (500 € + 159,98 €) au titre du préjudice subi.

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

CONDAMNE [O] [I] aux entiers dépens.

CONDAMNE [O] [I] à verser au syndicat de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 5] à [Localité 2] (35) la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles. 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE