Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
15 OCTOBRE 2024


N° RG 24/00947 - N° Portalis DB22-W-B7I-SE6I
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : [Y] [I] [W] [J] C/ S.E.L.A.R.L. [C] [P], S.E.L.A.R.L. AJAssociés, S.A.S. DEMOLIN NORMANDIE


DEMANDERESSE

Madame [Y] [I] [W] [J]
née le 01 Janvier 1932 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4, Me David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D100


DEFENDERESSES

La Société [C] [P], 
Société d’exercice libéral à responsabilité limitée au capital social de 7 500,00 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN sous le n° 921 702 460, dont le siège est situé à [Adresse 6], prise en la personne de Maître [C] [P], ès-qualité de Mandataire Judiciaire de la société DEMOLIN NORMANDIE après sa désignation par Jugement du Tribunal de commerce de ROUEN en date du 26 mars 2024 ayant prononcé le redressement judiciaire de la société DEMOLIN NORMANDIE,
défaillante

S.E.L.A.R.L. AJAssociés, 
Société d’exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 3 976 500,00 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n° 423 719 178, prise en la personne de Maître [B] [T], exerçant au sein de l’établissement secondaire de la SELARL AJAssociés établi à [Adresse 5], ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société DEMOLIN NORMANDIE, après sa désignation par Jugement du Tribunal de commerce de ROUEN en date du 26 mars 2024 ayant prononcé le redressement judiciaire de la société DEMOLIN NORMANDIE.,
défaillante

La Société DEMOLIN NORMANDIE, 
Société par actions simplifiée au capital social de 480 183,90 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN sous le numéro 312 140 528, dont le siège social est situé à [Adresse 7], prise en la personne de son président, ayant élu domicile à l’adresse des locaux loués situés à [Adresse 3], tel que cela ressort du bail commercial du 18 janvier 2021,
défaillante


Débats tenus à l'audience du : 17 Septembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 17 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 janvier 2021, les consorts [J] (Mme [Y] [J], es qualité d’usufruitière, M. [R] [J] et M. [V] [J], es qualité de nus-propriétaires indivis) ont donné à bail commercial à la société AJML FINANCES ARNAUD ET JEAN MARC LEVAUFRE FINANCE, aux droits de laquelle vient la société DEMOLIN NORMANDIE les locaux sis [Adresse 1].

Par acte de Commissaire de justice du 22 mars 2024, Mme [Y] [J], conformément aux dispositions de l’article 815-2 du Code civil, a fait délivrer à la société DEMOLIN NORMANDIE un commandement visant la clause résolutoire pour non respect du paiement du loyer, lui faisant commandement de payer la dette locative charges et taxes et frais compris de 7706,55 euros, et pour non respect des clauses du bail prévues aux articles 4, 17 et 20, lui faisant commandement de “réparer la clôture des locaux loués, débroussailler la clôture et la parcelle des locaux loués, nettoyer et dépolluer la parcelle des locaux loués, enlever tous les déchets entreposés sur la parcelle des locaux loués, nettoyer la rouille qui se développe sur la façade des locaux loués”.

La société DEMOLIN NORMANDIE a été placée en redressement judiciaire par jugement en date du 26 mars 2024 du Tribunal de Commerce de Rouen. La date de cessation des paiements a été fixéee par ledit Tribunal à la date du 14 mars 2024. La SELARL AJAssociés a été désignée comme admnistrateur judiciaire et la SELARL [C] [P] comme mandataire judiciaire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 juin 2024, Mme [Y] [J] a fait assigner en référé la société DEMOLIN NORMANDIE, la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [B] [T], es qualité d’administrateur judiciaire de DEMOLIN NORMANDIE, selon jugement de redressement judiciaire du Tribunal de Commerce de Rouen du 26 mars 2024, et la société [C] [P], prise en la personne de Maître [C] [P], es qualité de mandataire judiciaire de DEMOLIN NORMANDIE, selon jugement de redressement judiciaire du Tribunal de Commerce de Rouen du 26 mars 2024, devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 avril 2024,
- ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef des lieux, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais du preneur dans
un lieu désigné par lui et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié
et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au preneur d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,
- fixer à titre provisionnel 1’indemnité d’occupation due par le preneur, à compter du 24 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel majoré de 20%, outre les taxes, charges et accessoires, soit la somme totale de 7747,20 euros 
hors taxes et hors charges par trimestre,
- condamner le preneur à compter de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard et jusqu’à parfaite et entière exécution des obligations suivantes, dont il devra justifier auprès du bailleur au moyen d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice à ses frais exclusifs, en sus de l’indemnité d’occupation mentionnée ci-avant :
* réparer la clôture des locaux loués,
* nettoyer la façade des locaux loués,
* défricher les locaux loués,
* enlever tous les déchets présents sur le terrain des locaux loués,
* dépolluer la parcelle des locaux loués,
* remettre à niveau l’espace dédié au stationnement des véhicules,
- condamner le preneur au paiemnt de la somme de 3500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront notamment du coût du commandement du 22 mars 2024, du procès-verbal de constat du 1er mars 2024, du procès-verbal de constat du 30 avril 2024 et des états des privilèges et nantissements du 11 juin 2024 et de l’assignation et significations y afferent, les frais de postulation.

Elle rappelle que si, conformément à l’article L. 622-21 du Code de commerce, le bailleur ne peut pas se prévaloir du défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire afin de poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement relatives à l’inexécution des obligations de faire n’ont pas été acquittées par le preneur, et qu’il en résulte que la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 23 avril 2024, pour défaut de nettoyage et d’entretien des locaux loués, comme constaté par procès-verbaux de Commissaire de justice des 1er mars et 30 avril 2024.

Les défenderesses ne sont pas représentées. 



La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 13 du bail stipule : CLAUSE RESOLUTOIRE
Il est expréssement stipulé qu'à défaut du paiement d’un seul terme, ou fraction de terme, de loyer, charges ou accessoires, à son écheance, ou en cas d'inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois apres une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus. Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au Magistrat des Reférés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l'expulsion du Preneur.

L’article 4 stipule : ETAT DES LIEUX - ENTRETIEN - JOUISSANCE 
Etat des lieux Le preneur s’oblige :
2°- A maintenir les lieux loués en bon état de réparation étant précisé que les grosses réparations, telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil et les frais de ravalement que ceux-ci soient afférents aux biens loués ou à l’immeuble dans lequel ils se trouvent, sont seules à la charge du bailleur. Toutefois, ces travaux seraient à la charge du preneur dans la mesure où ils seraient occasionnés par un défaut d’entretien ou une utilisation anormale.
3°- A maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l’ensemble des locaux loués ; ainsi le preneur devra notamment effectuer tous les travaux de peinture, revêtement de sol, fermeture, serrure, plomberie, chauffage, électricité et ceux relatifs à la devanture des locaux loués sans
que cette liste soit limitative.
12°- A ne pas introduire dans les locaux de matières dangereuses, insalubres ou malodorantes, et de n'entreposer aucun objet, ni aucune marchandise dans les parties communes de l’immeuble.
14°- A prendre toutes mesures utiles pour empêcher toute gêne, notamment par bruits excessifs ou odeurs désagréables, à s'abstenir de jeter ou de laisser jeter des produits corrosifs dans les égouts ou pouvant boucher lesdites canalisations.
18°- A se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’inspection du travail, dont les locataires sont ordinairement tenus, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet.

L’article 17 stipule : PREVENTION DES RISQUES - DLAGNOSTICS - URBANISME - ENVIRONNEMENT
ENVIRONNEMENT
Le preneur devra informer le Bailleur de tout projet qui, bien que conforme à la destination convenue entre les parties, pourrait avoir une incidence sur la législation ou la réglementation applicable en matière d'environnement, et il devra justifier auprès de lui du respect des règles légales et réglementaires applicables aux installations classées pour la protection de l'environnement (par abréviation ICPE). De même, le Preneur devra soumettre, si nécessaire, ses équipements aux règles et procédures applicables aux ICPE.
Tout fait du preneur pendant le cours du bail qui serait contraire aux règles des installations classées et à celle des installations de stockage de déchets pourra permettre au Bailleur d’user de la clause résolutoire prévue aux présentes, sans attendre que la situation environnementale ne s'aggrave.
Le preneur restera seul responsable de tous dommages causés à l'environnement par son exploitation.

L’article 20 stipule : OBLIGATION GENERALE D’ELIMINATION DES DECHETS 
Selon l’article L 541-2 dudit Code [de l’environnement], tout producteur ou détenteur de déchets est tenu d'en assurer ou d'en faire assurer la gestion et en est responsable jusqu'à leur élimination ou valorisation finale, même lorsque le déchet est transféré à des fins de traitement à un tiers.
L’élimination des déchets comporte les opérations de collecte, transport, stockage, tri et traitement nécessaires à la récupération des éléments et matériaux réutilisables ou de l'énergie, ainsi qu'au dépôt ou au rejet dans le milieu naturel de tous autres produits dans les conditions propres à éviter les nuisances.
Le Preneur s'oblige à faire de même pour les déchets qu 'il pourrait produire ou détenir et ce conformément aux dispositions de l’article L 541-2 du Code de l'environnement. 




En l’espèce, le non respect des obligations susvisées n’est pas établi avec l’évidence requise en référé au seul regard des constats produits, qui s’avèrent insuffisants. Cette appréciation relève dès lors de la compétence du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

La demanderesse conservera ses frais irrépétibles.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, statuant en qualité de Juge des référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes,

Disons que la demanderesse conservera ses frais irrépétibles,

Laissons les dépens à la charge de la demanderesse.


Prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY