Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 10 octobre 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00982 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VBY3
CODE NAC : 54G - 0A
AFFAIRE : S.C.I. 2L C/ S.A.R.L. AUX DEUX RIVES


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Sophie NICOLET, Vice-présidente

GREFFIERS : lors des débats, Madame Valérie PINTE, Greffier
: lors du prononcé, Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I . 2L
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 489 614 230
dont le siège social est sis 159 avenue Bineau - 92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par Maître Elsa HADDAD, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C0016




DEFENDERESSE

S. A. R. L. AUX DEUX RIVES
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 480 439 1665
dont le siège social est sis 94 avenue Danielle Casanova - 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Cécile MEURISSE, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : A0784



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Débats tenus à l’audience du : 27 Août 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 10 Octobre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, la SCI 2L a consenti et donné à bail commercial à la SARL «Aux deux rives» pour une durée de neuf années des locaux à usage de « bar et restauration sous toutes ses formes » sis 94 avenue Danielle Casanova à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne).
Le bail a pris effet à compter du 1er juillet 2014 et avait pour terme le 30 juin 2023.

Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2021, la SCI 2L donnait congé à la SARL «Aux deux rives» avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

De son côté, la SARL «Aux deux rives» faisait délivrer à la SCI 2L par voie de commissaire de justice une demande de renouvellement de bail le 8 mars 2024.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 22 avril 2024, la SCI 2L a fait assigner la SARL «Aux deux rives» devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise avec pour mission de fournir tous éléments permettant à la juridiction compétente de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la possibilité de transférer son fonds, de réunir tous éléments d’appréciation utiles liés à l’absence d’exploitation directe du fonds par le preneur constatée par la bailleresse, de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction par référence aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2024 à laquelle la SCI 2L a déposé de nouvelles conclusions, aux termes desquelles elle sollicite à titre principal l’expulsion de la SARL «Aux deux rives» et de tout occupant de son chef sans qu’il y ait lieu à verser d’indemnité d’éviction, la SARL ayant violé les dispositions du bail commercial.
A titre subsidiaire, la SCI 2L sollicite une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, l’expert ayant avec pour mission de fournir tous éléments permettant à la juridiction compétente de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la faculté de transférer son fonds et de déterminer quel serait le coût de ce transfert, et dans la négative, de déterminer quelle serait la valeur du fonds en tenant compte de l’exploitation directe dans la fixation réduite du quantum.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 27 août 2024.

Aux termes de sesécritures déposées et soutenues à l’audience du 27 août 2024, la SARL «Aux deux rives» conclut à titre principal au rejet des demandes, au motif qu’il n’y a pas lieu à référé, en l’absence d’urgence et en raison de l’existence de contestations sérieuses relatives à la validité du congé.
A titre subsidiaire, la SARL «Aux deux rives» ne s’oppose pas aux opérations d’expertise judiciaires sous les plus expresses protestations et réserves d’usage. La SARL précise que l’expertise devra avoir pour objet essentiel de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds ou de la possibilité d’un transfert de fonds et également d’apprécier si l’éviction entraîne la perte de fonds ou son transfert.
La SARL sollicite enfin la condamnation de la SCI 2L à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La SCI 2L soulève à l’audience la prescription biennale de la contestation du congé par le preneur, ce à quoi s’oppose le défendeur, au motif que le délai de deux ans ne commence à courir qu’à compter du moment où une décision tranche la question du principe de l’indemnité d’éviction.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 27 août 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expulsion

La SCI 2L sollicite à titre principal l’expulsion de la SARL «Aux deux rives» et de tout occupant de son chef sans qu’il y ait lieu à verser une indemnité d’éviction, la SARL ayant violé les dispositions du bail commercial.
La demanderesse soutient que le preneur a sous-loué sans autorisation le local et qu’à ce titre il a violé les dispositions du bail.

La SARL conclut au rejet des demandes et fait valoir qu’il n’y a pas lieu à référé, en l’absence d’urgence et en raison de l’existence de contestations sérieuses relatives à la validité du congé pour vendre, lequel ne serait pas motivé, ne fournirait aucune offre détaillée du prix et des conditions de vente, ce qui l’empêcherait d’exercer son droit de préemption.

Sur ce

L’article L145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Cependant, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la validité du non renouvellement du bail et de l’absence de versement d’une indemnité d’éviction en présence d’une contestation sérieuse, la SARL «Aux deux rives» ayant contesté la validité du congé pour vendre.
De la même façon, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la recevabilité de la contestation du congé, l’appréciation d’une éventuelle prescription relevant de la compétence du juge du fond.

Le juge des référés peut tout au plus estimer que l’éventuelle nullité du congé constitue une contestation suffisamment sérieuse pour faire obstacle aux demandes du bailleur.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion.


Sur la demande d'expertise formée à titre subsidiaire par la SCI 2L

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction, et d'autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

Le principe de l’indemnité d'éviction est discuté entre les parties.

La SARL «Aux deux rives» conteste par ailleurs la validité du congé avec refus de renouvellement qui lui a été signifié. 

Dans ces conditions, il apparaît prématuré d’ordonner la mesure d’instruction sollicitée.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

Les dépens resteront dès lors à la charge du demandeur.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade.



PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,


Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion.

Rejetons la demande d’expertise.

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade.

Disons que les dépens resteront à la charge de la SCI 2L.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 10 octobre 2024 . 




LE GREFFIER                                           LE JUGE DES REFERES