Tribunal judiciaire · REFERE JCP — 10 octobre 2024

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Octobre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [S] [M]
22 rue de la Prière
44100 NANTES

représenté par Maître Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [L] [V]
52 rue du Coudray
Etage 2 Logement B13
44000 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 09 septembre 2024 C-44109-2024-005699

représentée par Maître Franck-Olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Mathieu MANENT, avocat au sein du même barreau

D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY
Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 septembre 2024
Date des débats : 19 septembre 2024
Délibéré au : 10 octobre 2024

RG N° N° RG 24/02391 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NFB7

Copies aux parties le :
CE + CCC à Maître Sébastien CHEVALIER
CCC à Maître Franck-Olivier ARDOUIN + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 10 octobre 2023 et à effet au même jour, [S] [M] a donné à bail à [I] [F] un logement lui appartenant, sis 52 rue de Coudray, 2ème étage, B13 - outre un parking n°6- 44000 NANTES moyennant un loyer mensuel de 750€ et une provision pour charges de 50 €.
Incarcéré le 4 mai 2024, [I] [F] a donné congé à son bailleur. [S] [M], se rendant dans le logement pour une fuite d'eau, a alors rencontré [X] [L] [V], se présentant comme la compagne de [I] [F], victime de ses agissements ayant valu son incarcération, et occupante du logement. Un constat d'huissier établi le 9 juillet 2024 a confirmé la présence de l'intéressée dans les lieux.
[S] [M] indique que cet appartement constitue pour lui un complément de retraite important dont il ne peut se priver.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, [S] [M] a assigné [X] [L] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Nantes en lui demandant de :
- le recevoir en ses demande et l'y déclarer bien fondé ;
- ordonner la suppression du délai de deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux en vertu de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- ordonner l'expulsion de [X] [L] [V] ainsi que de tout occupant de son chef ;
- dire et juger que l'huissier requis pour procéder à l'expulsion pourra se faire assister de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner [X] [L] [V] à lui verser :
- une indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux, d'un montant équivalent au loyer ;
- la somme provisionnelle de 1.600 € au titre de l'indemnité d'occupation ;
- la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la défenderesse aux entiers dépens, qui comprendront le coût du constat du 9 juillet 2024.

Par conclusions en réponse n°1, [L] [V] a demandé au juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés de constater la nullité du congé constituant la pièce 2 du requérant, celui-ci n'étant pas daté et en conséquence déclarer les demandes de [S] [M] irrecevables et en tous les cas mal fondées.
Par conclusions en réponse, [S] [M] a modifié sa demande relative au montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle et sollicite la condamnation de [X] [L] [V] à lui payer à ce titre la somme de 3.200 € ; il demande également au juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés de débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions responsives n°2, [X] [L] [V] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
à titre principal,
- constater la nullité du congé constituant la pièce 2 du requérant ;
en conséquence,
- dire n'y avoir lieu à référé ;
- déclarer les demandes de [S] [M] irrecevables et en tous les cas mal fondées ;
en tout état de cause,
- débouter [S] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner [S] [M] à payer à Maître [G] [W] agissant pour le compte de la SELARL ARKAJURIS la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le requérant aux dépens ;
à titre subsidiaire,
- constater sa bonne foi ;
- dire n'y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux visé à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- limiter la provision accordée au demandeur à la somme de 1.500 € ;
- débouter [S] [M] de sa demande formée à son encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laisser les dépens à la charge de [S] [M].

Le dossier a été appelé à l'audience du 12 septembre 2024, renvoyée à la demande des parties et retenu à l'audience du 19 septembre 2024, à laquelle [S] [M] était représenté par son avocat. [X] [L] [V], citée à personne, n'a pas comparu mais était également représentée par son avocat. La décision est donc contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L'affaire a été plaidée et le délibéré fixé au 10 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale

Recevabilité de l'action en référé et occupation sans droit ni titre
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
ll résulte des dispositions de l’article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Le droit de propriété a valeur constitutionnelle dès lors qu’il est reconnu par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, laquelle figure en préambule de la Constitution française. L’article 544 du code civil a, au surplus, été jugé conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel. Sur ce fondement, un propriétaire peut agir pour obtenir l'expulsion des personnes qui occupent son terrain sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile.
[S] [M], propriétaire du logement occupé, fait valoir la qualité d'occupant sans droit ni titre de [X] [L] [V].
Il n'est pas contesté que le contrat de bail a été signé exclusivement entre [S] [M], bailleur, et [I] [F], locataire.
[X] [L] [V], qui ne conteste pas ne pas être locataire ni avoir de lien juridique avec [I] [F], ne conteste pas, de fait, être occupante sans droit ni titre du logement.
L'action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l'assignation pour défaut d'intérêt à agir
[X] [L] [V] fait valoir que l'assignation est irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir intérêt à agir. Elle fait valoir que si le congé délivré par [I] [F] a pris effet postérieurement à l'assignation du 18 juillet 2024.

Sur la réalité et la datation du congé donné par le locataire, [I] [R][P] [M] produit différents courriers de congé et soutient que son locataire non seulement souhaitait mettre fin au bail mais que le congé est bien daté du 13 mai 2024.
[X] [L] [V] s'étonne de l'existence de plusieurs courriers pour un même congé, faisant valoir qu'un seul des courriers était joint à l'assignation (pièce n°2), le second ayant été produit par le demandeur postérieurement aux premières conclusions en défense, et même la veille de l'audience initiale. Elle remet donc en cause la fiabilité du congé dactylographié (pièce adverse n°2).
***

[S] [M] produit en effet deux courriers de congé émanant de [I] [F]. L'un est dactylographié, signé à la main mais non daté ; est cependant joint à ce courrier une procuration donnée à deux de ses proches pour récupérer ses affaires dans le logement (pièce n°2). Cette procuration est datée du 13 mai 2024 et également signée à la main. Ce premier courrier a fait l'objet d'une communication avec l'administration pénitentiaire le 27 mai 2024 (pièce n°10).
Le second courrier est écrit à la main, signé et daté du 13 mai 2024, la date d'envoi du 13 mai 2024 étant certifiée par la poste (pièce n°8).
Dans ces deux courriers, [I] [F] fait référence au fait qu'il est incarcéré. Il résulte du jugement de condamnation du 6 mai 2024 qu'il a été placé sous mandat de dépôt le 4 mai 2024 et condamné le 6 mai 2024 à une peine d'emprisonnement mixte, la partie ferme étant de douze mois, et ce avec maintien en détention.
Le fait que le requérant produise deux courriers différents, sauf à arguer de la production en justice d'un faux, ne pose pas de difficulté particulière en ce que, contrairement à ce qui est soutenu en défense, ces deux courriers ne sont pas contradictoires entre eux.
Par ailleurs, face aux suspicions de la défenderesse, le juge rappelle qu'il n'a pas de compétence graphologique pour déterminer si la signature provient de la même personne sur les différents documents et qu'aucune expertise n'a été sollicitée.
Il ne peut donc être soutenu que le congé du locataire n'est pas daté, puisqu'il est acquis qu'il était détenu, datant ce congé nécessairement postérieurement au 4 mai 2024. En outre, plusieurs courriers, l'un manuscrit ainsi qu'une procuration en lien direct avec la résiliation du bail et accompagnant un congé dactylographié et signé, sont datés du 13 mai 2024. Enfin, l'envoi d'un de ces courriers a été confié à la poste le 13 mai 2024.
Le congé a donc été émis le 13 mai 2024.

Sur la date d'effet du congé et la qualification du bailLes baux meublés relèvent du Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 25-4 énonce qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret, en l'espèce le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.
L'article 25-5 ajoute qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis.
Il convient de rappeler que si le bail est intitulé « logement meublé », cette seule mention ne suffit pas à en caractériser le caractère meublé. En l'espèce, d'après l'inventaire, ce logement ne comporte aucune vaisselle nécessaire à la prise des repas, aucun ustensile de cuisine et la literie comprend un matelas ainsi qu'un protège-matelas, mais ni couette ni couverture. Ces éléments font pourtant partie de la liste des meubles obligatoires devant être présents dans un logement meublé à usage d'habitation principale. L'absence totale de vaisselle constitue un élément qui ne permet pas au logement de pouvoir être qualifié de logement meublé, car ne permet pas au locataire de manger, selon les termes de la loi.
Le contrat de bail doit donc être requalifié de contrat de bail d'un logement vide.

A ce titre, le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, si Nantes est en zone dite « tendue » qui permettrait, en application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, que le délai de préavis soit d'un mois, ce même article prévoit que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Or en l'espèce, [I] [F] ne sollicite pas de délai d'un mois en faisant valoir la zone tendue ni aucun autre motif de réduction du délai de préavis de trois à un mois.
Pourtant, le fait que l'assignation ait été délivrée alors même que le bail était toujours en cours est sans incidence sur l'intérêt à agir du bailleur à l'encontre de [X] [L] [V], occupante sans droit ni titre du logement puisque l'assignation a pour objet une expulsion sans lien avec le contrat bail et donc sans lien avec sa résiliation.
En conséquence, l'action en référé de [S] [M] est juridiquement recevable et doit être accueillie sur le fond.
[X] [L] [V] doit donc être expulsée du logement situé 52 rue de Coudray, 2ème étage, B13 – outre un parking n°6 - 44000 NANTES.

Sur les délais d'expulsion
Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (...) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.
Ainsi, l'occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l'expulsion tandis que la mauvaise foi ou la voie de fait sont eux sanctionnés par la suppression des délais de suspension possibles et rend l'expulsion immédiatement exécutable.
En l’espèce, [S] [M] demande au juge des contentieux de la protection de supprimer le délai de deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux en vertu de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, sans toutefois démontrer ni même faire valoir une mauvaise foi de [X] [L] [V] ou l'utilisation par celle-ci de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Il sera donc débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation
Le bailleur demande la condamnation de l'occupante à lui payer une indemnité d'occupation de 3.200€ correspondant à l'arriéré du loyer courant au jour de l'audience.
Au regard de la date du congé, le bail a été résilié le 15 août 2024. [S] [M] ne peut demander d'indemnité d'occupation pour la période où son locataire était redevable de loyers.
Depuis cette date, [X] [L] [V], occupante sans droit ni titre, ne conteste pas être occupante à titre gratuit d'un logement dont le propriétaire ne peut librement disposer.
Le contrat de bail du 10 octobre 2023 fixait un loyer mensuel de 750 € outre une provision mensuelle sur charge de 50 €. A ce titre, [X] [L] [V] est redevable de cette somme depuis le 16 août 2024 (lendemain de la résiliation du bail) et jusqu'au 19 septembre 2024 (date de l'audience où elle occupe toujours le logement), soit pendant un mois et trois jours, et ce à titre provisoire.
Elle sera donc condamnée à payer à [S] [M] la somme de de 880 € à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, [X] [L] [V] succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, correspondant en l'espèce au seul coût de l'assignation du 18 juillet 2024, à l'exception du procès-verbal de commissaire de justice du 9 juillet 2024.

Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, [X] [L] [V] sera condamnée à verser à [S] [M] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DECLARONS recevable la requête en référé présentée par [S] [M] contre [X] [L] [V] ;
CONSTATONS que [X] [L] [V] est occupante sans droit ni titre du logement sis 52 rue de Coudray, 2ème étage, B13 outre un parking n°6 - 44000 NANTES ;
CONDAMNONS [X] [L] [V] à payer à [S] [M] la somme de 880 € d'indemnité d'occupation à titre provisionnel pour la période du 16 juillet 2024 au 19 septembre 2024 ;
ORDONNONS l'expulsion de [X] [L] [V] et de tout occupant de son chef de ce logement, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
DÉBOUTONS [S] [M] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS [X] [L] [V] aux dépens de l'instance, qui comprendront uniquement les frais d'assignation du 18 juillet 2024, à l'exception du procès-verbal de commissaire de justice du 9 juillet 2024 ;
CONDAMNONS [X] [L] [V] à payer à [S] [M] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à NANTES le 10 octobre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY