Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES BAIE DES ANGES c/ [G] [U] 

N° 
Du 15 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 23/01604 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O3P2 


 
















Grosse délivrée à 
la SELARL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à 
l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI


le 15 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le15 Octobre 2024 après prorogations du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR: 

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES BAIE DES ANGES 
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège
représenté par Me Thierry BAUDIN de la SELARL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant



DÉFENDEUR:

Monsieur [G] [U]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Marie-ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant



































EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [U] est propriétaire d’un appartement, d’un parking et d’une cave au sein d’un ensemble immobilier dénommé Les terrasses baie de anges situé [Adresse 4]. 

Par acte d’huissier du 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires Les terrasses baie de anges a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété. 

Par conclusions notifiées le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges demande au tribunal de :

ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,déclarer recevables ses conclusions et les pièces complémentaires,condamner M. [U] à lui payer les sommes suivantes : 29.014,44 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 3 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2022 pour la somme de 19.874,06 euros, à compter de la présente assignation pour la somme de 24.638,03 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus,dire et juger que s’ajoutent à ces sommes les honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat,débouter M. [U] de sa demande de délais de paiement,le débouter de l'ensemble de ses moyens, demandes, fins et conclusions,constater et prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et dire n’y avoir lieu à l’écarter. 
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la défaillance systématique de M. [U] dans le paiement des charges depuis 21 mai 2021 perturbe le fonctionnement de la copropriété et menace son équilibre financier. Il précise que la créance est certaine, liquide et exigible puisque les comptes de la copropriété et les budgets prévisionnels pour les exercices concernés ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires. 
Il estime que le changement d’adresse allégué par M. [U] ne peut pas justifier le défaut de paiement des charges. 
Il note qu’aucun justificatif n’est versé par M. [U] au soutien de sa demande de délais de paiement.

Par conclusions notifiées le 30 avril 2024, M. [U] demande au tribunal de : 

A titre principal, 
débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire, 
lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois, En tout état de cause, 
condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le dispenser du montant des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires, juger que chaque partie conserve à sa charge les dépens. 
M. [U] affirme avoir changé d’adresse et ne pas avoir reçu les correspondances qui lui ont été adressées par le syndic et le conseil du syndicat des copropriétaires. 

Il ajoute que le relevé de compte du 4 avril 2023 contient des irrégularités, notamment une « reprise de la dette de [U] LEOPOLD en date du 24 avril 2019 ». Il conteste également les frais de relance facturés. 

Il conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et fait valoir que le syndic ne démontre pas de préjudice distinct résultant du non-paiement des charges. 

Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue le 16 mai 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du même jour. Le prononcé de la décision a été fixé au 17 septembre 2024 prorogé au 15 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au terme de l’article 783 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Ce texte ajoute néanmoins que sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Par application de l’article 784 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue par une décision motivée du tribunal après l’ouverture des débats.

En l’espèce, la clôture de l’instruction a été fixée au 2 mai 2024 et M. [U] a notifié des conclusions le 30 avril 2024 ne permettant pas au syndicat des copropriétaires d’en prendre connaissance et d’y répondre.

Il convient par conséquent pour une bonne administration de la justice et afin de respecter le principe de la contradiction de révoquer l’ordonnance de clôture du 14 février 2024 et de fixer la clôture de l’instruction au 16 mai 2024, avant l’ouverture des débats, afin d’accueillir les conclusions et les pièces notifiées en réponse par le syndicat des copropriétaires le 14 mai 2024.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.





En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [U] est propriétaire des lots n° 838, 796 et 746,le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er septembre 2019 au 31 août 2020, 
- approuvant le budget prévisionnel du 1er septembre 2021 au 31 août 2022,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 janvier 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er septembre 2020 au 31 août 2021,
- approuvant le budget prévisionnel du 1er septembre 2022 au 31 août 2023,
le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 1er mars 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er septembre 2021 au 31 août 2022,
- approuvant le budget prévisionnel du 1er septembre 2023 au 31 août 2024,
les appels de charges, de fonds et de provisions adressés à M. [U], une mise en demeure du 28 février 2020 de payer la somme de 901,27 euros,une mise en demeure du 10 mai 2022 de payer la somme de 19.874,06 euros,un relevé de compte débiteur établi au 3 mai 2024. 
Ce dernier relevé fait état d’un solde débiteur de 29.014,44 euros lequel n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend : 

des frais de mise en demeure de 24 euros le 28/02/2020,des frais de mise au contentieux de 300 euros le 28/06/2020,des frais de « mise en demeure [J] [X] » de 138,38 euros le 18/05/2022,des frais intitulés « Frais – Affaire [U] [E] » de 138,85 euros le 16/06/2023.
Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de « mise au contentieux », de « mise en demeure [J] [X] », à savoir la mise en demeure adressée à M. [U] par le conseil du syndicat des copropriétaires, ou ceux intitulés « Affaire [U] » sans plus de précisions ne peuvent pas être facturés au copropriétaire défaillant s’ils constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur ce fondement, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance, les frais de mise en demeure du 28 février 2020 (24 euros).

Les autres frais d’un montant total de 577,23 euros (300+138,38+138,85), dont il n’est pas démontré qu’ils correspondent à des diligences excédant la mission de base du syndic, ne seront pas considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance et seront déduits de la somme dont le paiement est sollicité.

Si M. [U] ne conteste pas dans son principe l’existence d’un arriéré de charges, il fait toutefois valoir que le relevé de compte démontre certaines irrégularités. 

Il soutient d’une part que le relevé des charges fait état de la « reprise de la dette de [U] LEOPOLD en date du 24 avril 2019 » pour un montant de 8.611,65 euros, mais reconnaît s’être engagé auprès du syndic à régler cette dette lorsqu’il a acquis l’appartement. 

Il affirme d’autre part ne pas avoir reçu plusieurs correspondances du syndic et du conseil du syndicat des copropriétaires en raison du changement d’adresse et conteste sur ce fondement les frais de relance compris dans les appels de charges. 

Or, l’article 65 du décret du 17 mars 1967 impose à chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot de notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique. Les notifications et les mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 dudit décret sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic. 

Il en résulte que la notification du changement d’adresse au syndic s’impose à l’ensemble des copropriétaires par lettre recommandée avec avis de réception. 

Il n’appartient pas au syndic de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire, même en présence d’un avis postal mentionnant que ce dernier n’habite plus à l’adresse postale indiquée. 

M. [U] ne démontre pas avoir notifié le syndic de son changement d’adresse, alors que l’avis de réception du courrier du 16 mars 2021 comportant le relevé de compte arrêté au 23 février 2021 mentionne non pas un destinataire inconnu à l’adresse mais un pli avisé et non réclamé, et que l’avis de réception de la mise en demeure du 10 mai 2022, envoyée à sa nouvelle adresse, a été régulièrement signé. 

Le syndic précise en outre mettre à la disposition des copropriétaires sur son site internet toutes les informations, demandes de règlement et notifications au sein de leur espace personnel privé. 
Dès lors, M. [U] est tenu de s’acquitter des appels de charges et provisions régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 28.437,21 euros (29.014,44 – 577,23), arrêtée au 3 mai 2024, que M. [U] sera condamné à lui payer. 

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, la somme de 19.874,06 euros portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2020 et jusqu’au 20 avril 2023, date de l’assignation, et la somme de 24.638,03 euros portera intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023, date de l’assignation. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l’espèce, M. [U] sollicite subsidiairement un délai de paiement de vingt-quatre mois. Il ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande de nature à permettre au tribunal d’apprécier la situation financière de M. [U], sa capacité à honorer les mensualités proposées et donc le bien-fondé de sa demande. 

Il devra donc être débouté de ce chef de demande. 




Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [U] ne paie plus aucune contribution aux charges de copropriété depuis le 31 août 2018, excepté un virement de 300 euros effectué le 21 mai 2021. 

Le montant de cette somme est très faible au regard de l’arriéré de charges dont il était déjà débiteur à cette date, à savoir 14.925,93 euros. M. [U] a incontestablement imposé à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et au règlement de travaux qui ont été votés. 

Il lui a causé ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 700 euros. 

M. [U] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges la somme de 700 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [U] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucune circonstance ne commande d’écarter en l’espèce l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :
 
REVOQUE l’ordonnance de clôture du 14 février 2024 ;

FIXE la clôture de l’instruction au 16 mai 2024 avant l’ouverture des débats ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges situé [Adresse 4], la somme de 28.437,21 euros, comptes arrêtés au 3 mai 2024, au titre de l’arriéré des charges de copropriété ;

DIT que la somme de 19.874,06 euros portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2020 et jusqu’au 20 avril 2023 et que la somme de 24.638,03 euros portera intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 


CONDAMNE M. [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les terrasses baie de anges la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 
 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT