Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [H] [J]-[U], [O] [J]-[U] c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 

N° 
Du 15 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 22/02357 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OGKZ 


 



















Grosse délivrée à 
Me Paul SZEPETOWSKI

expédition délivrée à 
Me Cécile HALLIER-GIORGINI


le 15 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffiert.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 18 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le15 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS: 

Monsieur [H] [J]-[U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Cécile HALLIER-GIORGINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [O] [J]-[U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Cécile HALLIER-GIORGINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 
[Adresse 2]
[Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GROUPE FOCH, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences par son représentant légal en exercice
représenté par Me Paul SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

































EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique dressé le 30 juin 2021par Maître [E] [C], notaire à [Localité 4], M. [H] [J] et Mme [O] [U] épouse [J] ont acquis dans un immeuble en copropriété dénommé Résidence [5], situé [Adresse 2] à [Localité 6], notamment un appartement situé au 4ème étage (lot 48) et une terrasse solarium recouvrant cet appartement (lot 49).

Cet immeuble fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété reçu le 21 mars 1967 par maître [W], notaire à [Localité 6], publié au service de la publicité foncière le 24 mai 1967.

Les époux [J] ont subi un dégât des eaux dans leur appartement imputable à la défectuosité de l’étanchéité de la toiture-terrasse qui s’est avérée vétuste. Ils ont donc invité le syndic à faire réaliser les travaux d’étanchéité de la toiture terrasse dans les meilleurs délais et ont également sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de résolution les autorisant à créer une trémie pour réunir leurs lots 48 et 49.

Lors de l’assemblée générale du 11 avril 2022, les copropriétaires de la résidence [5] ont rejeté la demande d’autorisation de travaux des époux [J] destinés à réunir leurs deux lots superposés au terme d’une résolution n° 25 qualifiant le lot n° 49 de partie commune à jouissance privative.

Par acte du 1er juin 2022, M. [H] [J] et Mme [O] [U] épouse [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], situé [Adresse 2] à [Localité 6], aux fins d’obtenir le prononcé pour abus de majorité de la résolution 25 adoptée par l’assemblée générale du 11 avril 2022 mais également l’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 juin 2023, M. [H] [J] et Mme [O] [J] [U] sollicitent, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

- le prononcé de la nullité de la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [5] du 11 avril 2022 pour abus de majorité,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à leur payer les sommes suivantes :
10.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et matériel,50.000 euros en indemnisation d’une perte de chance,2.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils indiquent que la résolution portée à l’ordre du jour mentionnait, de manière erronée, que leur lot 49 était une terrasse commune à jouissance privative, ce qui a induit l’assemblée générale en erreur sur la portée et le sens de son vote. Ils rappellent en effet que le bénéficiaire d’un droit de jouissance privative n’a aucun droit de disposer de cette partie commune, ce qui n’est pas le cas du titulaire d’un lot privatif, erreur qui a nécessairement vicié le vote des copropriétaires.
Ils rappellent que l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, tels que les travaux aménageant des greniers ou des combles, le percement d’une fenêtre dans un mur commun ou la construction d’une véranda. Ils font valoir que lorsqu’un syndicat ne donne aucune justification de son refus ou lorsque son refus n’est fondé sur aucun motif sérieux, il commet un abus de majorité.

Ils relèvent que le procès-verbal d’assemblée générale ne contient aucun motif de refus et que c’est à tort que le syndicat soutient que les travaux d’étanchéité devaient être achevés avant de statuer sur l’autorisation sollicitée. Ils estiment au contraire qu’il aurait été plus judicieux de faire procéder aux travaux en même temps, présumant que l’autorisation leur sera désormais refusée en raison de l’atteinte que la construction de la trémie portera à la nouvelle étanchéité. Ils soutiennent qu’ils avaient fourni toute la documention technique à l’appui de leur demande d’autorisation de réaliser des travaux conformes à la destination de l’immeuble alors que le règlement de copropriété autorise expressément la réunion de deux lots privatifs. Ils indiquent avoir sollicité en vain la correction par le syndic de la qualification de leur lot n°49 et font valoir que le refus qui leur a été opposé est abusif.
Ils font observer que si le syndicat les invite, dans le corps de ses écritures, à présenter un nouveau projet de création d’une trémie, il ne leur a toujours pas communiqué le nom de l’architecte de la copropriété et qu’en l’absence de motivation du premier refus, ils ne peuvent pas présenter de nouvelles demandes.
Ils considèrent qu’il a été porté atteinte à leur droit de propriété par la décision de l’assemblée générale qualifiant leur lot de partie commune à jouissance privative, ce qui leur a causé un préjudice dont ils évaluent la réparation à la somme de 10.000 euros.
Ils soulignent que les travaux d’étanchéité ont été désormais achevés et qu’ils ne verront jamais la réunion de leur lot, ce qui constitue la perte de chance de bénéficier d’un agrément certain offert par la réunion de l’appartement et de la toiture terrasse, à laquelle ils accèdent actuellement exclusivement par les parties communes. Ils évaluent la réparation de la perte de chance causée par la décision abusive de l’assemblée générale à la somme de 50.000 euros.

Dans ses écritures n°2 notifiées le 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], situé [Adresse 2] à [Localité 6] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation des époux [J] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et demande, le cas échéant, que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.

Il souligne qu’il a très vite reconnu que le lot 49 est un lot privatif et non une terrasse commune à jouissance privative comme cela avait été indiqué dans un premier temps. Il expose que la demande d’autorisation des époux [J] concernait le percement d’un plancher et sol communs et à la réalisation d’un bâtiment sur la terrasse avec création d’un solarium. Il considère que cette résolution ne pouvait pas être approuvée pour deux raisons. Il fait valoir d’une part qu’il était nécessaire que les travaux d’étanchéité réalisés sur cette terrasse soit réalisés et réceptionnés, ce qui ressort du rapport du propre technicien des époux [J]. Il soutient également que les copropriétaires demandeurs n’avaient pas joint à leur demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale les documents descriptifs et techniques permettant de vérifier le type des travaux envisagés et leur régularité. Il rappelle qu’il est acquis que, lorsque les documents fournis sont insuffisants, l’assemblée générale est fondé à refuser l’autorisation de travaux. Or, il expose que le projet des époux [J] prévoyait la réalisation d’un édicule en toiture avec création d’un bâtiment sur la terrasse sans précision des caractéristiques de la construction, les plans joints ne permettant pas d’identifier les modifications à entreprendre par rapport à l’existant. Ils souligne que la même observation peut être faite s’agissant du solarium qui ne fait l’objet d’aucune description ou photographie d’insertion et qu’aucun descriptif de travaux affectant la toiture n’a été fourni.
Il soutient qu’un projet complet n’a pas été fourni aux copropriétaires qui n’ont donc pas été en mesure de vérifier le respect de l’harmonie de l’immeuble et l’absence d’atteinte à l’étanchéité par les travaux projetés.



Il considère enfin qu’il n’a commis aucune faute justifiant l’allocation de dommages-intérêts alors que les époux [J] ont acquis un lot vétuste sur lequel il a rapidement entrepris des travaux de réfection. Il estime que l’erreur de qualification du lot n’a engendré aucun préjudice puisqu’elle a été sans incidence sur l’exigence des copropriétaires de bénéficier des informations nécessaires à la prise de décision. Il ajoute qu’il appartient aux époux [J] de formuler une nouvelle demande maintenant que les travaux d’étanchéité, réalisés à leur demande, sont achevés. Il fait valoir que l’annulation de cette résolution emportant autorisation de procéder aux travaux sollicités, elle présenterait des conséquences manifestement excessives justifiant que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 prorogé au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution 25 adoptée par l’assemblée générale du 11 avril 2022.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. 

Une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle procède d’un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.

L’abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire à un ou des copropriétaires minoritaires. Il incombe au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Aucun des travaux entrant dans le champ d'application de l'article 25, b, de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l'autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse quand bien même les travaux sont rendus obligatoires par la règlementation.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l'autorisation d'entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière car sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux.

Dans le cadre des pouvoirs qu'il tient de la loi, le syndicat doit vérifier que les travaux envisagés ne vont pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants, qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes constitutifs de la copropriété, notamment de son règlement, et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

Il s'agit là d'une appréciation au cas par cas, sur laquelle l’assemblée doit se prononcer objectivement, pour éviter qu'un éventuel refus de sa part ne présente un caractère abusif.




Il incombe cependant au demandeur de produire un dossier technique complet pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation. 

En effet, pour être à même de pouvoir donner, en application de l’article 25 , b, de la loi, une autorisation de travaux en connaissance de leur incidence sur les conditions d'usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes, l’assemblée générale doit être éclairée par un dossier technique complet et soumis à l'architecte de la copropriété.

Un refus de sa part, alors que les conditions seraient satisfaites, constituerait un abus de droit ou de majorité, justiciable de deux recours possibles, l'un sur le fondement de l’article 42, alinéa 2, de la loi aux fins d'annulation de la décision de refus, l'autre sur la base de l’article 30, alinéa 4, en vue d'obtenir, cette fois du tribunal, l’autorisation d'entreprendre les travaux permettant de lever l'opposition du syndicat.

Il sera précisé que l’annulation d'une décision de refus ne vaut pas autorisation.

En l’espèce, le projet de résolution les autorisant à faire procéder aux travaux de réunion de leurs lots dont les époux [J] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale n’est pas versé aux débats. Il se déduit des échanges épistolaires entre le syndic et le conseil des époux [J] que cette question a manifestement été formulée par le syndic qui a improprement qualifié le lot 49 de partie commune à jouissance privative.

Le dossier technique joint à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2022 comportait la notice descriptive suivante : « Dans le cadre de la réfection de l’étanchéité du 5ème étage de la copropriété [5], sis au [Adresse 2] à [Localité 6], nous souhaiterions créer une trémie d’accès entre notre appartement du 4ème étage et le solarium. Cette trémie nous permettra de relier ces deux lots par un escalier interne à notre appartement. Cet escalier sera fermé par un édicule de toiture de type Glazing Vision. »

Elle était accompagnée de plans sur fond noir difficilement lisibles, notamment les côtes des plans de coupe matérialisant cet édicule en toiture, et d’attestations d’assurance pour la réalisation de ces travaux.

Lors de l’assemblée générale du 11 avril 2022, la résolution a été soumise au vote de l’assemblée générale dans les termes suivants :

« Résolution n° 25 : demande privative des copropriétaires [J] [U], réalisation d’une trémie (article 25-1).

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du descriptif annexé à la présente, décide d’autoriser les copropriétaires [J]-[U] à réaliser une trémie entre leur appartement (lot 48) et la terrasse commune à jouissance privative (lot 49) conformément au descriptif joint. »

Ce projet de décision, qui précisait que les travaux étaient à réaliser en amont des travaux d’étanchéité votés précédemment, a été rejeté par la majorité des copropriétaires.

Les époux [J] soutiennent que cette résolution est entachée de nullité car elle mentionne que le lot 49 était une partie commune à jouissance privative, ce qui a induit les copropriétaires en erreur lors du vote qui leur a refusé l’autorisation de relier leurs deux lots privatifs.

Il sera rappelé qu’en principe, le copropriétaire qui sollicite l’autorisation de faire procéder à des travaux en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 doit adresser lui-même un projet de décision à soumettre au vote, ce qui n’a manifestement pas été le cas en l’espèce et est à l’origine du grief invoqué.

Il n’est plus contesté par le syndicat des copropriétaires, et il ressort d’ailleurs des actes versés aux débats, que les terrasses ou solarium situés en toiture, dont le lot numéro 49, sont des parties privatives même si le syndicat a pris en charge la réfection de l’étanchéité de cette terrasse, structure présumée partie commune à défaut de précision par le règlement de copropriété.

Pour autant, il ne peut se déduire du caractère privatif du lot 49 auquel les époux [J] souhaitaient relier leur appartement constituant le lot 48 du même immeuble que l’assemblée générale a nécessairement commis une erreur d’appréciation en refusant l’autorisation sollicitée à la date à laquelle elle a pris sa décision.

Il est, en effet, acquis qu’il est possible de se fonder sur des éléments postérieurs à la décision contestée pour apprécier l'existence d'un abus de majorité au moment de la décision (Cass. 3e civ., 27 avril 2017), ce dont il se déduit que l’absence de retranscription dans le procès-verbal des débats ayant conduit l’assemblée à refuser l’autorisation de travaux n’est pas assimilable à un défaut de motivation entachant à elle seule la décision querellée de nullité.

Or, l’analyse du dossier annexé à la convocation révèle que l’autorisation de travaux consistait en la création d’une trémie permettant de relier les deux lots privatifs par un escalier fermé par un édicule de toiture conformément aux plans annexés, y compris le plan de cet édicule modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble non côté et non accompagné d’un schéma d’insertion dans l’ensemble.

Ce dossier n’a pas été soumis à l’architecte de la copropriété, les époux [J] indiquant que le syndic ne leur a pas fourni ses coordonnées malgré la demande de leur conseil réalisée par lettre recommandée.

Mais il apparaît surtout que les éléments fournis ne permettaient pas d’apprécier les caractéristiques de la construction en toiture ainsi que son impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble à défaut de schéma précis d’insertion de cette construction. Aucun descriptif précis et aucune étude d’un bureau d’étude technique des travaux envisagés impliquant le percement d’un plancher entre deux lots et donc de la structure, n’était davantage fourni.

Dès lors, il ne peut être considéré que le dossier technique annexé à l’appui de la demande d’autorisation de travaux de réunion des deux lots était complet et fournissait aux copropriétaires une information suffisante quant aux modalités de leur réalisation et à leurs conséquences.

Au vu de ce dossier imprécis, il n’aurait d’ailleurs pas été possible de vérifier la complète adéquation entre les travaux décrits et ceux effectivement réalisés puisque ne figuraient pas les côtes de l’édicule en toiture et des côtes lisibles du percement du plancher.

L’assemblée générale, qui avait voté dans une résolution précédente la réfection de l’étanchéité de la terrasse à percer pour réaliser les travaux sollicités, n’a donc pas été mise en mesure de délibérer et de décider en toute connaissance de cause s’il était ou non conforme à l’intérêt collectif de les autoriser alors qu’ils portaient atteinte à la structure et à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les époux [J] contestent en réalité le séquençage des travaux d’étanchéité de la terrasse relevant du syndicat qui ont été achevés alors qu’ils n’ont pas obtenu l’autorisation de réaliser les travaux de réunion de leur lot impliquant la percement d’une partie de cette terrasse et donc de l’étanchéité financée par la collectivité.

Il s’agit en réalité d’une contestation de l’opportunité de la décision prise par le syndicat de faire procéder à la réfection de l’étanchéité de la terrasse avant de les autoriser à réunir leurs lots impliquant de porter atteinte au travail réalisé par l’étancheur.


Toutefois, la nécessité de faire procéder de manière urgente à la réfection de l’étanchéité vétuste de la terrasse pour assurer l’entretien de l’immeuble ne pouvait priver l’assemblée de la faculté d’examiner le projet qui lui était soumis par les époux [J] et, le cas échéant, d’opposer un refus si elle estimait être insuffisamment informée de la consistance et l’impact des travaux qui affectaient, dans ce cas, simultanément les parties communes et l'aspect extérieur de l’immeuble.

Par conséquent, et au regard du dossier technique incomplet fourni à l’appui de la demande d’autorisation de travaux soumis à autorisation en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, il n’est pas rapporté la preuve que le refus de les autoriser par l’assemblée générale du 11 avril 2022 est abusif.

Il n’est pas davantage établi que toute demande d’autorisation de faire procéder aux mêmes travaux, qui serait étayée par un dossier technique complet, aurait vocation à être rejetée par l’assemblée générale en raison de la réalisation préalable des travaux d’étanchéité de la terrasse réalisés de manière urgente à la demande des époux [J] dont l’appartement était endommagé par des infiltrations.

Dès lors, les époux [J] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°25 adopté par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [5] le 11 avril 2022.

Sur les demandes additionnelles de dommages-intérêts.

Le refus d’autoriser les travaux par l’assemblée générale étant fondé sur un motif légitime, le syndicat n’a pas pu commettre de faute à l’origine des préjudices invoqués par les époux [J].

Il sera souligné, de manière surabondante, que le préjudice consistant en une perte de chance de réunir leurs lots n’apparaît pas un préjudice certain dans la mesure où il n’est pas acquis définitivement que l’autorisation sollicitée leur sera refusée si elle était présentée avec un dossier technique complet.

Il convient également d’observer que le syndicat des copropriétaires n’a pas contesté la propriété des époux [J] sur le lot numéro 49, reconnaissant rapidement qu’il s’agissait d’un lot privatif et l’autorisation ayant été soumise à un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, M. [H] [J] et Mme [O] [J] [U] seront déboutés de leurs demandes additionnelles de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Parties perdantes au procès, M. [H] [J] et Mme [O] [J] [U] seront condamnés aux dépens. L’équité commande en revanche de ne pas prononcer à leur encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de sa demande formée de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

DEBOUTE M. [H] [J] et Mme [O] [J] [U] de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution numéro 25 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [5] le 11 avril 2022 ;
DEBOUTE M. [H] [J] et Mme [O] [J] [U] de leurs demandes additionnelles de dommages-intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes formées de ce chef ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE M. [H] [J] et Mme [O] [J] [U] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 
 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT