Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [M] [U] c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PAOLA

N° 
Du 15 Octobre 2024
 
4ème Chambre civile
 N° RG 21/03484 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NXNX 


 



















Grosse délivrée à 
Me Christophe NANI

expédition délivrée à 
la SELARLU JULIEN SALOMON


le 15 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 18 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le15 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION :
 contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR: 

Monsieur [M] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Julien SALOMON de la SELARLU JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant



DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PAOLA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 4], S.A dont le siège social est L’Adriatic - [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
représenté par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





































EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [U] est propriétaire d’un studio au premier étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] dénommé « Le Paola ».

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Paola du 17 septembre 2010 a adopté une résolution autorisant la pose de climatiseurs uniquement sur les balcons et de façon non visible, posés sur des patins anti-vibratiles ; le projet devant obtenir l’approbation de l’assemblée générale avant réalisation.

Lors de leur assemblée générale du 6 juillet 2012, les copropriétaires de l’immeuble Le Paola ont décidé :

- d’une part, de supprimer définitivement la chaudière collective, chaque copropriétaire étant invité à effectuer les travaux nécessaires pour mettre en place des équipements individuels de chauffage et de production d’eau chaude, et
- d’autre part, d’autoriser monsieur [C] à installer un climatiseur sur sa terrasse sous condition notamment qu’il ne soit pas visible de l’extérieur.

M. [M] [U] a sollicité l’autorisation d’effectuer, à ses frais exclusifs, des travaux d’installation d’une climatisation dans son appartement qui lui a été refusée par l’assemblée générale du 29 juin 2020 qui a motivé ainsi sa décision : « En l’état, l’assemblée générale refuse qu’un bloc soit posé en façade mais propose que soit étudié la pose du bloc dans les garages. »

Il a demandé, par courrier du 5 mars 2021, que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale sa demande d’autorisation d’installer un climatiseur en haut à droite de la fenêtre, occulté par un cache climatiseur pouvant être peint de la couleur de la façade, autorisation qui lui a été refusée par une résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Paola du 13 juillet 2021.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2021, M. [M] [U] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Paola pour obtenir principalement la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 13 juin 2021 et l’autorisation judiciaire de faire procéder aux travaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2023, M. [M] [U] sollicite :

- le prononcé de la nullité de la résolution n°13 adoptée par l’assemblée générale du 13 juillet 2021,
- l’autorisation judiciaire de réaliser des travaux d’installation d’un appareil de climatisation dans les conditions prévues par sa demande d’autorisation du 5 mars 2021,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Paola à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que, par suite de la suppression du système de chauffage collectif, certains copropriétaires ont été autorisés à installer des systèmes de climatisation réversible mais que l’assemblée générale lui a refusé la même autorisation à deux reprises alors que sa locataire a quitté le studio qu’il possède dans l’immeuble, doté d’une seul fenêtre, en raison de la chaleur qui y règne l’été.



Il estime que ce refus est constitutif d’un abus de majorité car l’assemblée générale n’a pas motivé son refus en rejetant purement et simplement sa demande sans explication, ce qui est suffisant à justifier l’annulation de cette décision. Il ajoute que la résolution adoptée le 17 septembre 2010 ne lui est pas applicable car son studio n’est pas pourvu d’un balcon où pourrait être installé le bloc de climatisation. Il fait valoir que l’article 2.2.7. du Plan local d’urbanisme métropolitain (PLUM) doit s’interpréter en ce que climatiseurs ne doivent pas être posés de manière proéminente en façade en portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble, ce que permettait l’installation d’un cache peint de la même couleur que la façade. Il explique que la demande du syndicat de poser son bloc de climatisation en façade avec un coût d’installation plus conséquent est une exigence qui rompt l’égalité entre les copropriétaires et revêt donc un caractère abusif. Il fait valoir que les travaux qu’il réclame sont indispensables en raison de la suppression de la chaufferie obligeant chaque copropriétaire à pourvoir à son propre mode de chauffage mais également qu’il ne peut matériellement pas installer son bloc de climatisation ailleurs que sur la façade. Il fait observer que son voisin a posé un bloc de climatisation en façade alors qu’il dispose d’une terrasse et que si le syndicat a produit, en cours d’instance, des pièces pour justifier des diligences accomplies auprès de ce copropriétaire pour qu’il ôte cette installation, ce fait révèle une rupture d’égalité. En tout état de cause, il rappelle que le syndicat a autorisé d’autres copropriétaires à installer leur appareil sur une terrasse ou côté façade arrière. Il précise qu’il a proposé le 14 juin 2023 d’installer cette climatisation selon deux nouvelles modalités sur lesquelles l’assemblée générale aura à se prononcer.
Il rappelle les dispositions des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 si bien qu’il demande l’autorisation judiciaire d’effectuer ces travaux à ses frais.

Dans ses écritures n°3 notifiées le 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Paola située [Adresse 2] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [M] [U] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’il a fondé son refus d’autorisation sur la règle adoptée par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 17 septembre 2010 excluant la pose de climatiseurs en façade mais que, lors de son assemblée du 29 juin 2020, elle a indiqué à M. [M] [U] qu’elle était disposée à étudier une solution passant par l’installation d’un bloc de climatisation dans les garages. Il fait valoir que nonobstant les motifs de ce premier refus, M. [M] [U] a soumis à l’assemblée générale une demande d’autorisation d’installer un climatiseur en façade en haut à droite de la fenêtre occulté par un cache.
Il rappelle que l’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires ou encore avec l’intention de nuire. Il ajoute qu’il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit qui se distingue de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.
Il soutient que les copropriétaires ont adopté des règles précises au sujet de l’installation des climatiseurs qui ont strictement été appliquées par les autorisations données sous condition à d’autres copropriétaires. Il explique que le précédent refus opposé à M. [M] [U] était fondé sur des raisons objectives et contenait une suggestion procédant de l’analyse objective de la situation de son appartement situé juste au-dessus des garages lui permettant d’installer son bloc de climatisation à un coût raisonnable. Il considère que cela démontre que le refus qui lui a de nouveau été opposé d’installer un bloc de climatisation en façade ne procède pas d’un abus de majorité mais de la nécessité de préserver l’aspect extérieur de l’immeuble. Il relève que la nouvelle demande d’autorisation présentée lors de l’assemblée générale du 13 juillet 2021 ne tenait pas compte des observations formulées par l’assemblée précédente en ne prévoyant qu’un cache peint de la même couleur que la façade, ce qui ne permet pas de dissimuler la proéminence inesthétique créée par la présence d’un tel appareil, constituant une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble d’autant que l’appartement se situe au premier étage d’un immeuble situé dans le « carré d’or » et à portée de vue depuis le trottoir. 

Il ajoute que les règles fixées par l’assemblée générale sont en concordance avec les règles d’urbanisme fixées par l’article 2.2.7. du PLUM selon lequel les climatiseurs doivent être disposés de manière à ne pas être visibles depuis l’espace public et sont interdits sur la façade principale et en façade sur rue. Il en conclut que son refus ne peut être constitutif d’un abus de droit d’autant qu’il existe une solution pour permettre à M. [M] [U], dont l’appartement est dépourvu de balcon ou de terrasse, d’installer un climatiseur.
Il ajoute que le syndicat n’a jamais accordé d’autorisation à son voisin, ressortissant écossais, d’installer un climatiseur en façade et qu’elle a accompli toutes diligences pour lui faire ôter cette appareil qu’il a déposé en décembre 2022.
Il estime enfin que M. [M] [U] ne pourra pas être judiciairement autorisé à faire procéder aux travaux qui lui ont été refusés pour des motifs légitimes, sous peine de permettre à tous les copropriétaires de poser des climatiseurs en façade en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables à l’immeuble.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 prorogé au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°13 prise par l’assemblée générale du 13 juillet 2021 pour abus de majorité.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. 

Néanmoins, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l'intention de nuire. 

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Aucun des travaux entrant dans le champ d'application de l'article 25, b, de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l'autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse quand bien même les travaux sont rendus obligatoires par la règlementation.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l'autorisation d'entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière. 



Sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux car, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Paola du 17 septembre 2010 a adopté une résolution autorisant la pose de climatiseurs uniquement sur les balcons et de façon non visible, posés sur des patins anti-vibratiles ; le projet devant obtenir l’approbation de l’assemblée générale avant réalisation.

M. [M] [U] a sollicité l’autorisation d’effectuer, à ses frais exclusifs, des travaux d’installation d’une climatisation dans son appartement qui lui a été refusée par l’assemblée générale du 29 juin 2020 au motif suivant : « En l’état, l’assemblée générale refuse qu’un bloc soit posé en façade mais propose que soit étudié la pose du bloc dans les garages. »

M. [M] [U] a sollicité, par courrier du 5 mars 2021, que soit de nouveau inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale une demande d’autorisation d’installer un climatiseur en haut à droite de la fenêtre, occulté par un cache climatiseur pouvant être peint de la couleur de la façade.

Lors de leur assemblée générale du 13 juillet 2021, les copropriétaires de l’immeuble Le Paola ont refusé à la majorité cette autorisation dans une résolution n°13 dont M. [M] [U] estime qu’elle est constitutive d’un abus de majorité qui lui incombe dès lors de démontrer.

Il fait valoir tout d’abord que l'absence de motifs à cette décision de refus de l’assemblée devrait d’analyser, à elle seule, en la démonstration d'un abus de majorité en faisant valoir qu’aucune raison n’est explicitée par le procès-verbal d’assemblée générale.

Toutefois, c’est l’absence de motifs sérieux à la décision de refus qui constitue la démonstration d'un abus de majorité, laquelle peut s’apprécier au regard non seulement du procès-verbal de l’assemblée contestée mais également de tous éléments de fait ou de précédentes décisions prises par l’assemblée.

Or, il doit être observé que la suppression de la chaufferie collective en 2012, imposant au préalable aux copropriétaires de bénéficier d’un système individuel de chauffage et de production d’eau chaude, est dépourvue de lien avec l’installation de système de climatisation dans les appartements de l’immeuble.

Par ailleurs, l’assemblée générale a défini, lors de sa réunion du 17 septembre 2010, une règle générale autorisant la pose de climatiseurs uniquement sur les balcons et de façon non visible posés sur des patins anti-vibratiles ; le projet devant obtenir l’approbation de l’assemblée générale avant réalisation.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 6 juillet 2012 que Monsieur [C] a obtenu l’autorisation d’installer un climatiseur sur sa terrasse sous la condition qu’il ne soit pas visible de l’extérieur, cette autorisation étant conforme à la règle précédemment posée que l’appareil ne soit pas visible de l’extérieur.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2017, Madame [D] a également obtenu l’autorisation d’installer un climatiseur au 3ème étage de l’immeuble « idéalement côté pignon (arrière gauche) ou sur le toit terrasse de l’immeuble », décision qui apparaît également conforme à la règle définie par les copropriétaires pour éviter que l’appareil soit visible depuis l’extérieur et, en particulier, depuis la rue pour éviter de rompre l’harmonie de la façade.




M. [M] [U] a sollicité une première fois l’autorisation d’installer un climatiseur, autorisation qui lui a été refusé lors de l’assemblée générale du 29 juin 2020 (point 22) au motif que l’assemblée refusait qu’un bloc soit posé en façade mais proposait que soit étudiée la pose d’un bloc dans les garages.

Il ressort des photographies produites que l’appartement de M. [M] [U], qui ne dispose ni de terrasse ni de balcon lui permettant de dissimuler l’appareil qu’il souhaite installer, est situé au 1er étage de l’immeuble au-dessus de l’entrée des garages.

Le refus qui lui avait été opposé lors de cette assemblée n’était pas un refus définitif, en ce qu’il proposait, compte-tenu de la configuration objective des lieux, une solution lui permettant de réaliser son installation en se conformant à la règle précédemment fixée pour garantir le respect de l’harmonie de la façade de l’immeuble.

Pour autant, par lettre du 5 mars 2021, M. [M] [U] a demandé que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’installation « d’un climatiseur en haut à droite de la fenêtre, celui-ci sera occulté par un cache climatiseur, dont une copie du modèle est jointe avec le présent courrier, et pouvant être peint de la couleur de la façade ».

Selon la photographie jointe à sa demande, il avait pour projet d’installer un climatiseur directement sur la façade au premier étage, ce qui lui avait été refusé quelques mois plus tôt par l’assemblée lui ayant fait part de son refus qu’un bloc soit posé en façade.

L’assemblée générale du 13 juillet 2021 a ainsi rejeté sa demande sans la motiver expressément dans le procès-verbal, ce qui ne constituait que le maintien de la règle qu’elle avait précédemment posée puisque l’autorisation sollicitée passait outre les motifs du précédent refus sur les modalités de l’installation proposée portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Il ne peut par ailleurs pas être retenu que M. [M] [U] est, en raison de la configuration de son appartement qui ne dispose ni d’une terrasse ni d’un balcon, privé de la possibilité d’installer une climatisation puisque l’assemblée générale lui avait proposé une solution dont il n’est pas démontré qu’elle était déraisonnablement coûteuse alors que le demandeur indique qu’il l’a proposé à l’occasion d’une nouvelle assemblée.

Le refus opposé par l’assemblée ne porte pas en effet sur l’installation de l’équipement mais sur les modalités de cette installation sur la façade de l’immeuble, présentées à deux reprises par M. [M] [U], en méconnaissance des règles adoptées à l’unanimité par l’assemblée du 17 septembre 2010 alors qu’il possédait déjà son lot dans l’immeuble.

Par ailleurs, il est démontré par le syndicat des copropriétaires qu’avant même le refus litigieux, elle a mis en demeure son voisin, qui avait installé sans autorisation de l’assemblée générale un bloc de climatisation sur sa terrasse, de le déposer au sol par lettre du 7 mai 2021. Cette mise en demeure a été réitérée après l’introduction de l’instance le 14 avril 2022 puis le 13 juillet 2022 et il est démontré que cet appareil a été déposé en décembre 2022.

Il est donc objectivement démontré qu’il n’existe pas de rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires puisque d’une part, l’assemblée générale n’a pas autorisé à des copropriétaires ce qu’elle refuse à M. [M] [U] et, d’autre part, le syndic a entrepris les mesures pour faire respecter le règlement de copropriété et la règle posée par l’assemblée générale auprès d’un copropriétaire qui les a méconnus.

Enfin, sur la légitimité du motif, le syndicat des copropriétaires produit le Plan local d’urbanisme métropolitain (PLUM) dont l’article 2.2.7. prévoit que les climatiseurs doivent être disposés de manière à ne pas être visibles depuis l’espace public, qu’ils sont interdits sur la façade principale et en façade sur rue et que les climatiseurs installés sur les balcons et terrasses ne devront pas être visibles depuis la voie public.

Il s’ensuit que la règle posée par l’assemblée générale du 17 septembre 2010 est conforme à la règlementation d’urbanisme dans la zone où se situe l’immeuble, ce qui ne permet pas de considérer que le refus d’autoriser M. [M] [U] à installer un bloc climatiseur en façade est abusif pour être dicté par un motif étranger à la préservation de l’intérêt collectif et induisant une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Par conséquent, à défaut de démonstration d’un abus de majorité, M. [M] [U] sera débouté de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution numéro 13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Paola le 13 juillet 2021.

Sa demande additionnelle tendant à obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux refusés par cette décision sera dès lors également rejetée, cette autorisation ne pouvant être délivrée que si la décision de refus est annulée pour être abusive.

M. [M] [U] sera en définitive débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, M. [M] [U] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Paola situé [Adresse 2], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

CONSTATE qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un abus de majorité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Paola à l’occasion de sa décision de refus, objet de la résolution n°13 prise le 13 juillet 2021 ;

DEBOUTE M. [M] [U] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [M] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Paola situé [Adresse 2], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 

 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT