Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 14 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
14 Octobre 2024


N° R.G. : N° RG 21/03302 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WRSF

N° Minute : 24/








AFFAIRE

S.N.C. [Localité 6] MH

C/

Société MONTAGRUES





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

S.N.C. [Localité 6] MH
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Thomas LEMARIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R0241


DEFENDERESSE

Société MONTAGRUES
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Carole NIQUIL de la SCP MCCN AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 739


En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 14 octobre 2024.








EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 24 février 2020, la société [Localité 6] MH agissant par son administrateur de biens, la société DAUCHEZ, a consenti à la société MONTAGRUES un bail de courte durée à compter rétroactivement du 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2020, portant sur une surface de 745,65 m² au sein d’un d’entrepôt et un terrain nu d’une surface d’environ 2744 m² formant respectivement les lots n°7 et n°8 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6], affectés à la « location et location-bail sans opérateur de machines, équipements et matériels pour les entreprises ». Le loyer annuel a été fixé à la somme de 89.906,52 euros en principal.

Un différend est né entre les parties à l’été 2020, la société MONTAGRUES reprochant à la société [Localité 6] MH d’avoir entrepris des travaux de très grande ampleur empêchant l’accès et l’exploitation de l’activité convenue dans les lieux loués.

Les pourparlers engagés n’ont pas permis aux parties d’aboutir à une solution amiable et la société MONTRAGRUES a quitté les lieux au 31 octobre 2020, pour s’installer à proximité immédiate sis [Adresse 3] à [Localité 6].

C'est dans ce contexte que par exploit d'huissier du 14 avril 2021, la société [Localité 6] MH a fait assigner la société MONTAGRUES devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir constater la résiliation du bail à son terme, le 31 décembre 2020, nonobstant la libération anticipée des locaux par la société MONTAGRUES, et voir condamner celle-ci à lui régler une somme de 95.861,71 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, capitalisés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2022 la société [Localité 6] MH demande au tribunal, de :

ECARTER des débats les pièces MONTAGRUES n°8 et n°14, obtenues par un procédé déloyal,

JUGER que la résiliation du bail est intervenue à son terme le 31 décembre 2020, nonobstant la libération anticipée des locaux par la société MONTAGRUES,

CONDAMNER la société MONTAGRUES à régler à la société [Localité 6] MH une somme de 95 861,71 €, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 14.984,42 €,
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil,
 
DEBOUTER la société MONTAGRUES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société MONTAGRUES à régler à la société [Localité 6] MH, la somme de 6.191,44 €, à titre de régularisation des charges pour l’année 2020,

CONDAMNER la société MONTAGRUES à régler à la société [Localité 6] MH, la somme de 15.000,00€, à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive de pourparlers,

CONDAMNER la société MONTAGRUES à régler à la société [Localité 6] MH, la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
 
CONDAMNER la société MONTAGRUES aux entiers dépens, qui comprendront, en cas de mesures conservatoires, et en cas d’exécution forcée, les frais d’huissier notamment ceux visés par l’article A.444-32 du Code de commerce et qui seront recouvrés par Me Thomas LEMARIÉ, conformément l’article 699 du Code de procédure civile. 





Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2022, la société MONTAGRUES demande au tribunal, de :
 
DIRE ET JUGER la SAS MONTAGRUES bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution à compter du 1er Août 2020, 
 
CONSTATER la résiliation du bail dérogatoire en date du 24 Février 2020, au 31 Octobre 2020, 
Subsidiairement,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail dérogatoire en date du 24 Février 2020, au 31 Octobre 2020, 

En conséquence, 

DEBOUTER la SNC [Localité 6] MH de toutes ses demandes, 
 
La CONDAMNER à rembourser à la SAS MONTAGRUES le dépôt de garantie et donc à lui verser la somme de 14.984,42 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 Décembre 2020, date de la mise en demeure,
 
Extrêmement subsidiairement,

CONDAMNER la SNC [Localité 6] MH à payer à la SAS MONTAGRUES les sommes suivantes : 

- en indemnisation du préjudice subi du 1er Août 2020 au 31 Décembre 2020, dans le cadre de l’exécution du bail dérogatoire : 110.846,13 €,
- au titre du remboursement du dépôt de garantie : 14.984,42 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 Décembre 2020, date de la mise en demeure,
 
DIRE ET JUGER que les loyers dus pour la période d’Août à Décembre 2020 ne sauraient excéder une somme de 5 x 8.990,65 € TTC = 44.953,25 € TTC,
 
DEBOUTER la SNC [Localité 6] MH du surplus de ses demandes, 
 
ORDONNER la compensation des dommages intérêts alloués à la société MONTAGRUES avec les loyers qui resteraient dus par la société MONTAGRUES à la SNC [Localité 6] MH, en application des articles 1347 et 1348 du code civil, 
 
En tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
 
CONDAMNER la SNC [Localité 6] MH à verser à la SAS MONTAGRUES la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
CONDAMNER la SNC [Localité 6] MH en tous les dépens dont distraction au profit des avocats régulièrement constitués en la cause. 

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 juillet 2022 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 3 octobre 2023.

Suivant bulletin en date du 28 mai 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 4 juin 2024 à 9h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.



MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

I- Sur la demande de condamnation de la société MONTAGRUES à payer la somme de 95.861,71 euros à la société [Localité 6] MH augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, capitalisés au terme d’une année

La demanderesse sollicite que la société MONTAGRUES soit condamnée à lui verser la somme de 95.861,71 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 14.984,42 euros. Elle expose que la société MONTAGRUES devait lui régler, en contrepartie de la mise à disposition des locaux, un loyer annuel fixé à 89.906,52 euros en principal en application de l’article 4 des conditions particulières de la convention signée le 24 février 2020, puis une somme de 90.661,68 euros consécutivement à l’indexation prévue au 1er septembre 2020. Elle fait grief à la société MONTAGRUES d’avoir cessé de lui payer les loyers et accessoires convenus à compter du mois d’août 2020 et d’avoir quitté les lieux loués au 31 octobre 2020, sans son accord, ce alors qu’elles menaient des négociations en vue de la signature d’un bail commercial.

Elle fait valoir qu’en application de l’article 1737 du code civil, un bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Elle ajoute que, selon la jurisprudence, les baux dérogatoires de courte durée ne peuvent être résiliés par anticipation par le preneur, sauf si le contrat le prévoit. Elle indique que l’article 5 des conditions générales de la convention signée le 24 février 2020 stipule une durée de douze mois, soit du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ainsi que mentionné à l’article 3 des conditions particulières, et qu’aucune clause ne prévoit la possibilité pour le preneur de procéder, sans l’accord du bailleur, à une résiliation anticipée de la convention avant son terme. Elle précise qu’un protocole de résiliation anticipée a été proposé à la société MONTAGRUES, que celle-ci a refusé. Elle en déduit qu’elle est fondée à obtenir le règlement de la totalité des loyers et accessoires dus jusqu’au 31 décembre 2020, date de fin du bail, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

La société [Localité 6] MH résiste à l’exception d’inexécution fondée sur le manquement à son obligation de délivrance, opposée par la défenderesse, en expliquant que ce moyen a été soulevé tardivement par la société MONTAGRUES. Elle relève que celle-ci n’a mentionné aucune difficulté en réponse au courriel du cabinet DAUCHEZ, gestionnaire, en date du 16 juillet 2020, et qu’elle s’est contentée d’évoquer les lots objet du bail commercial en cours de négociations dans son courriel du 31 août 2020, en espérant que les travaux seraient achevés au 1er décembre 2020, des remises de loyers étant prévues au titre desdits travaux en cas de signature du nouveau bail. La demanderesse considère aussi que les arrêts invoqués à son encontre ont été rendus dans des circonstances différentes, où le bailleur n’avait pas réalisé les travaux lui incombant, de sorte qu’ils ne sont pas transposables. 

Elle insiste sur le fait que les travaux critiqués avaient été prévus, en amont, dans le bail dérogatoire consenti, et qu’ils ont été mis en œuvre par ses soins précisément pour prévenir de potentiels désagréments et assurer une jouissance paisible des locaux à la société MONTAGRUES. Elle rappelle également que l’article 9 de la convention signée le 24 février 2020 contient une clause de souffrance aux termes de laquelle le preneur s’est expressément engagé à supporter les travaux convenus listés en annexe 4 « sans indemnité, ni remise de loyer ». Elle estime également que la société MONTAGRUES ne rapporte pas la preuve des troubles qu’elle prétend avoir subis en raison des matériaux présents sur le site, ainsi que de l’absence alléguée de précautions prises durant les travaux. 



Elle considère à cet égard que la notice adressée au mois de juin 2020 par la société DAGIBAT, en charge de la dépose et de la rénovation de la toiture en fibrociment, atteste que toutes les précautions ont été prises, conformément à la règlementation en vigueur. Selon elle, l’unique pièce produite, à savoir le procès-verbal de constat d’huissier en date du 9 décembre 2020, dressé bien après le départ des locaux de la défenderesse, ne peut établir la réalité des troubles de jouissance du temps de son occupation des lieux par la société MONTAGRUES. Elle soutient encore que ledit procès-verbal a été obtenu de manière déloyale, en violation de sa propriété privée et du principe du contradictoire, pour avoir été réalisé dans un local privatif dont la défenderesse n’avait plus la jouissance depuis le 31 octobre 2020, et la bailleresse n’ayant pas été invitée à y assister. Elle demande donc au tribunal d’écarter cette pièce des débats. 

Enfin, elle oppose à son ancienne locataire les termes de l’article 8 des conditions générales de la convention signée le 24 février 2020. Elle affirme qu’en vertu de celui-ci, il ne peut lui être reproché un quelconque trouble de jouissance à raison du bail consenti à la société E-TEAM, dont elle conteste au surplus la réalité. Elle indique avoir donné à bail les lots 3, 4 et 18 à cette société, sur lesquels la société MONTAGRUES n’avait aucun droit. Elle relève qu’aucune réclamation n’a été élevée par la défenderesse à raison du comportement de cette autre société avant l’introduction de la présente instance en paiement de l’arriéré locatif. Elle demande au tribunal d’écarter des débats les pièces n°9 à 12 et 14 produites par la défenderesse à ce sujet et correspondant respectivement à des photographies en date du 4 décembre 2020 et au procès-verbal de constat dressé le 9 décembre 2020, ces éléments étant là encore postérieurs à la libération des locaux intervenue à l’initiative de la société MONTAGRUES le 31 octobre 2020, et obtenus de manière déloyale, en violation de son droit de propriété et du principe du contradictoire.

La société MONTAGRUES conclut au débouté de la société [Localité 6] MH en invoquant les dispositions de l’article 1719 du code civil. Elle expose qu’en application de ce texte, tout bailleur est tenu d’une obligation de délivrance et jouissance paisible, laquelle implique une remise matérielle des lieux loués et une livraison juridique consistant dans le maintien, pendant toute la durée du bail, desdits locaux à l’état de servir à l’usage contractuellement convenu. Elle indique qu’à défaut d’y satisfaire, le bailleur manque à son obligation de délivrance, laquelle est de l’essence même du bail, ainsi que retenu par la jurisprudence (Pourvoi n°11-10451 et 16-18413). Elle ajoute que le bailleur est également tenu, en vertu de ce texte, de garantir son locataire de toute éviction des lieux loués imputable au fait personnel du bailleur, ou de l’un de ses préposés, auquel est assimilé le fait d’un tiers agissant avec l’accord du bailleur (Pourvoi n°89-15973 et 97-17126). Elle affirme que la société [Localité 6] MH a manqué en l’espèce à son obligation de délivrance et jouissance paisible, de sorte qu’elle est fondée à lui opposer une exception d’inexécution, pour se soustraire au paiement de l’arriéré locatif réclamé à son encontre.

Elle soutient qu’elle a été privée de la jouissance des lieux loués du fait de très importants travaux de rénovation et d’aménagement entrepris par la bailleresse dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]. Elle évoque des matériaux de construction entreposés dans les lieux loués et la réalisation, durant les deux dernières semaines de juillet 2020, de travaux en vue du coulage d’un dalle de béton dans son entrepôt, intervenu le 31 juillet 2020, et rendant celui-ci impraticable le temps du séchage, soit durant tout le mois d’août. Elle indique que le terrain extérieur était également inaccessible durant cette période, à l’exception d’une petite zone de 500 m² environ selon elle insuffisante pour les manœuvres de ses propres engins. Elle précise que les travaux n’ont jamais cessé par la suite, qu’ils ont consisté en la division du hangar, des travaux de maçonnerie et de rénovation de la toiture en fibrociment pour laquelle aucune précaution n’a été prise en contravention de la règlementation relative aux travaux portant sur les matériaux contenant de l’amiante. Elle estime que la production de la notice établie par l’entreprise en charge de ces travaux ne démontre pas qu’elle l’a respectée.

Elle fait valoir que la bailleresse était informée de l’atteinte portée à la jouissance de l’entrepôt loué et du terrain adjacent, ainsi que du trouble qui en résultait pour elle, ce qu’elle estime établi par les photographies communiquées par la société [Localité 6] MH en pièce n°18/2, qui correspondent aux clichés que la défenderesse indique avoir elle-même transmis au gestionnaire par SMS en juillet et août 2020. 



Elle se prévaut aussi du procès-verbal de constat dressé le 9 décembre 2020 par voie d’huissier, lequel atteste de la présence d’un tas de terre à l’extérieur, de travaux de terrassement en cours, d’une pelle mécanique en fonctionnement, d’une grue de levage MANITOU, de travaux en cours dans l’entrepôt, de récents travaux de maçonnerie et d’une partie de toiture rénovée, ce qui est confirmé par les clichés annexés par l’huissier à son constat. Elle prétend démontrer ainsi l’emprise des travaux litigieux tant sur l’intérieur de l’entrepôt que sur l’extérieur qui permettait d’accéder aux locaux donnés à bail, et qu’à compter du mois de juillet 2020 elle s’est trouvée dans l’impossibilité objective d’utiliser pleinement les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. Elle affirme que la bailleresse n’avait, pour cette raison, procédé à aucune relance tendant à obtenir le paiement des loyers et charges dus en vertu du bail dérogatoire, à compter du 1er août 2020, jusqu’à la délivrance de son assignation en date du 14 avril 2021.

En réponse au moyen fondé sur la clause de souffrance stipulée à l’article 9 et sur la liste des travaux prévus dès la signature du bail dérogatoire, elle indique que ceux-ci concernaient des locaux vacants et non pas la partie de l’entrepôt louée à la société MONTAGRUES. Elle considère que cet article n’autorisait pas la bailleresse à la priver de toute jouissance des lieux loués. Elle réitère que l’ampleur des travaux et leur durée ont conduit à une impossibilité d’exploitation, ainsi que mentionné dans son courriel du 31 août 2020, ce que la bailleresse n’a pas contesté à réception. Elle déclare que celle-ci a, de mauvaise foi, entrepris non pas des travaux d’entretien ou de conservation, mais la réfection complète des lieux loués. Elle en conclut que la société [Localité 6] MH a engagé sa responsabilité civile contractuelle, et qu’elle commet un abus de droit en se prévalant de l’article 9 précité. Elle souligne ne pas avoir refusé l’accès des lieux aux entreprises mandatées, comme elle aurait pu le faire. Enfin, elle soutient que son trouble de jouissance résultant de la privation de la jouissance paisible de l’entrepôt a été aggravé par le fait que la société [Localité 6] MH a loué, notamment à la société E-TEAM, d’autres parties du même hangar outre un terrain nu contigu au sien au mois de mars 2020, ce qui l’a privée de la surface de 2.744 m² convenue. Elle affirme que cela a empêché l’utilisation de son propre terrain nu pour le stationnement d’engins volumineux compte tenu des problématiques d’accès à leurs lots respectifs. Elle invoque aussi la jurisprudence pour dire que la bailleresse est tenue du trouble de jouissance en résultant, le propriétaire d’un immeuble étant réputé avoir pour préposés l’ensemble des occupants dudit immeuble et devant répondre à ce titre, à l’égard de chacun des occupants, de tout trouble de jouissance imputable à un autre d’entre eux. 

Elle conteste par ailleurs le caractère déloyal des preuves produites en défense et s’oppose au rejet des débats des pièces n°8 et 14 qu’elle communique. Elle expose que la pièce n°8 correspond à un échange de courriels entre le cabinet DAUCHEZ, gestionnaire de la bailleresse, et la société MONTAGRUES, relatif au refus de la société [Localité 6] MH d’accepter une résiliation anticipée avant le 31 décembre 2020. Elle estime que rien ne justifie d’écarter cette pièce des débats. S’agissant de la pièce n°14, qui correspond au procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 9 décembre 2020, elle fait valoir qu’à cette date aucun état des lieux de sortie n’avait encore été établi, ni les comptes entre les parties faits. Elle réfute l’entrée « forcée » dans les lieux alléguée, précisant que l’agent de sécurité a ouvert le portail d’accès à l’huissier accompagné du dirigeant de la société MONTAGRUE à 11h20. Elle ajoute que l’huissier étant un officier assermenté, l’absence de caractère contradictoire de ses constatations est indifférente, d’autant qu’elles sont corroborées par les photographies prises sur place. Elle s’oppose donc au rejet des débats de cette pièce, estimant n’avoir mis en œuvre aucun stratagème pour entrer ponctuellement dans les lieux afin d’obtenir les éléments de preuve nécessaires à la défense de ses intérêts légitimes. Elle soutient encore que la bailleresse ne peut, sans se contredire, prétendre à une résiliation du bail dérogatoire à son terme le 31 décembre 2020 au motif qu’aucune faculté de résiliation antérieure n’était prévue par la convention et lui dénier l’accès au site après le 31 octobre 2020, date à laquelle elle a déménagé. 

Elle estime que, dans ce contexte, elle est fondée à voir constater la résiliation du bail dérogatoire en date du 24 février 2020 à la date du 31 octobre 2020, et subsidiairement à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’à opposer à la demanderesse, une exception d’inexécution, pour refuser de régler les loyers et accessoires contractuels à compter du mois d’août 2020, en application des articles 1217 et suivants du code civil. Elle se prévaut notamment du courriel adressé le 31 août 2020 à la société [Localité 6] MH qui traite précisément des difficultés rencontrées au cours de l’été 2020, indépendamment de la négociation d’un bail commercial pour l’avenir. 
Selon elle, les termes de ce courriel excluent que les réductions de loyer sollicitées par la société MONTAGRUES seraient liées à la conclusion d’un nouveau bail. Elle explique que le caractère persistant des manquements de la bailleresse a justifié par la suite sa demande de résiliation anticipée du bail fin octobre 2020, conformément aux dispositions de l’article 1224 du code civil. 


Elle soutient que le fait que la bailleresse a, en réponse, conditionné son acceptation d’une résiliation anticipée du bail dérogatoire, au versement des loyers dus jusqu’au mois d’octobre et d’une indemnité de résiliation, démontre qu’elle y avait renoncé jusqu’alors en raison des travaux litigieux.

Sur le rejet des débats des pièces n°8 et 14 communiquées par la société MONTAGRUES

Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile, aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, qu'un mode de preuve n'est admissible que s'il est licite et s'il n'a pas été obtenu dans des circonstances déloyales. Le principe de loyauté s’applique même en l’absence d’organisation d’un piège pour la recherche et l’obtention d’un élément de preuve.

Il est cependant constant que, dans un procès civil, l'illicéité ou la déloyauté dans l'obtention ou la production d'un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit de la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve consacré par la Cour européenne des droits de l’Homme pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits, à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

Par ailleurs, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, la société [Localité 6] MH sollicite le rejet des débats des pièces n°8 et 14 versées par la société MONTAGRUES et non pas des pièces n°9 à 12.

La pièce n°8 est constituée d’échanges de courriels intervenus entre la société MONTAGRUES et le cabinet DAUCHEZ, gestionnaire de la bailleresse en date des 14 octobre 2020, 20 octobre 2020, 21 octobre 2021, 27 octobre 2020, 28 octobre 2020 et 27 novembre 2020.

La société [Localité 6] MH ne développe, dans la partie « discussion » de ses écritures, aucun moyen en fait ou en droit propre à fonder le rejet des débats de cette pièce, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

La pièce n°14 correspond, quant à elle, à un procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 9 décembre 2020 à 11h20, lequel indique être entré sur le site où il a pu procéder à ses constatations et échanger avec le dirigeant de la société E.TEAM, après que le portail lui a été ouvert par l’agent de sécurité. 

La demanderesse prétend que ce procès-verbal de constat aurait été obtenu de manière déloyale dans la mesure où il a été dressé après le départ anticipé des locaux de la société MONTAGRUES en date du 31 octobre 2020, en violation du droit de propriété de la société [Localité 6] MH, qui plus est, hors de sa présence. 

Il résulte des propres écritures de la société [Localité 6] MH et des pièces produites qu’elle a expressément refusé la résiliation anticipée du bail dérogatoire à effet du 31 octobre 2020 demandée par la défenderesse. Il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux de sortie n’avait été établi à cette date. La société MONTAGRUES a donc pu considérer qu’elle avait toujours la qualité de preneur à bail à la date du constat litigieux, excluant toute atteinte au droit de propriété de la bailleresse. 

Par ailleurs, le fait que celle-ci n’ait pas assisté aux opérations de l’huissier constatant n’est pas de nature à porter atteinte au principe du contradictoire, puisque le procès-verbal est produit aux débats et soumis à la discussion des parties. 

De surcroît ce constat apparaît s’inscrire dans le cadre de l’exercice de son droit à la preuve, par la défenderesse.

La demande de la société [Localité 6] MH tendant à voir écarter la pièce n°14 produite par la société MONTAGRUE sera donc également rejetée.

En conséquence, les pièces n°8 et 14 produites par la société MONTAGRUES sont recevables.

Sur la constatation de résiliation du bail dérogatoire au 31 octobre 2020 

En application de l’article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. 

Par principe, le bail dérogatoire ou de courte durée ne prévoit aucune modalité de résiliation anticipée. De courte durée, il est signé pour une période ferme et il est impossible de résilier ce contrat, tant pour le bailleur que pour le locataire. Sauf clause de résiliation anticipée prévue, claire et non équivoque sur l’intention commune des parties, le congé du locataire ne peut donc intervenir qu’au terme de la durée du bail fixée dans le contrat, rien n’empêchant celui-ci de quitter les lieux par anticipation dès lors qu’il continue de payer les loyers et les charges. 

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Pour s’opposer au paiement des loyers réclamés jusqu’au 31 décembre 2020, la société MONTAGRUE demande au tribunal de constater la résiliation du bail dérogatoire au 31 octobre 2020.

Cependant, la défenderesse ne développe, dans la partie « discussion » de ses écritures, aucun moyen en fait ou en droit propre à fonder la constatation de la résiliation du bail au 31 octobre 2020 dont elle se prévaut pour se soustraire au paiement des loyers contractuels jusqu’au 31 décembre 2020.

De plus, il est établi que les parties ont signé le 24 février 2020 un bail dérogatoire, pour une durée irrévocable de douze mois (article 5 des conditions générales), soit du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 (article 3 des conditions particulières), lequel ne contient aucune clause permettant une résiliation anticipée.

Enfin, il n’est pas contesté que la société MONTAGRUES a sollicité la résiliation anticipée dudit bail, laquelle a été refusée par la bailleresse.


Partant, le moyen fondé sur la constatation de la résiliation anticipée du bail dérogatoire au 31 octobre 2020 ne peut être accueilli.

Sur l’exception d’inexécution fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance et la résiliation judiciaire du bail subséquente

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte de l’article 1224 du même code que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon l'article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de l’article 1721 du même code que le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Il est de droit que l'obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s'impose au bailleur sans qu'il ne puisse s'en affranchir, elle est de l'essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Les dispositions relatives à l’obligation d’entretien et de réparation des lieux donnés à bail commercial ne sont, quant à elles, pas d’ordre public. Les parties peuvent donc y déroger par des stipulations particulières notamment en transférant au preneur la charge de tous les travaux, y compris de sécurité, de mise aux normes ou découlant de la vétusté. Mais, de telles clauses, dérogatoires, sont d’interprétation stricte et ne peuvent avoir pour effet d’affranchir le bailleur du respect de son obligation de délivrance.

Il est par ailleurs de droit que l'exception d'inexécution est, par essence, liée à la réciprocité et à l'interdépendance ainsi qu’à la proportionnalité des obligations respectives des parties, de sorte que la méconnaissance ou l’inexécution imparfaite d’une obligation secondaire ne permet pas de se prévaloir d’une exception pour suspendre l’exécution d’une obligation principale. Il est admis que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire sont réciproques, permettant à l’une des parties au bail de se prévaloir de l’exception d’inexécution. 



Il également constant que l'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l'activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers.

Les juges du fond apprécient souverainement si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou à celle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués est suffisamment grave pour permettre au preneur de ne pas exécuter son obligation de payer le loyer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société MONTAGRUES reproche à son ancienne bailleresse de ne pas avoir pu exploiter les lieux loués conformément à la destination prévue au bail à compter de la mi-juillet 2020 en raison des très importants travaux mis en œuvre dans l’entrepôt dont une partie lui avait été donné à bail, et devant celui-ci, d’une part, et de la mise à dispositions de locaux situés à proximité à la société E-TEAM, d’autre part, caractérisant selon elle un manquement de la société [Localité 6] MH à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, propre à fonder l’exception d’inexécution qu’elle lui oppose et son refus de payer les loyers et accessoires réclamés jusqu’au 31 décembre 2020.

A l’appui de cette prétention, la défenderesse produit :

- un courriel en date du 31 août 2020 adressé par son dirigeant, M. [P] à la gestionnaire de la bailleresse relatif à la négociation d’un nouveau bail et faisant état de l’obligation de « libérer le lot 7 à compter du 20 juillet pour permettre les travaux de terrassement et de coulage de la dalle » intervenu le vendredi 31 juillet 2020. Il évoque « 3 semaines de séchage impératif, et donc remise en place de nos éléments, stockés en vrac au fond du lot 13, vers le 20 août 2020 ». Il déplore aussi des ouvertures pour fenêtres côté sud, sans fenêtres, des ouvertures pour fenêtres et portes côté ouest sans fenêtres ni porte, et un ouverture pour camion côté ouest sans rideau métallique. Il déclare que les ouvriers doivent accéder au site, la société [Localité 6] MH n’utilise qu’une surface réduite de son lot.

- des échanges de courriels intervenus entre la gestionnaire de la bailleresse et M. [P] en date des 14 octobre, 20 octobre, 21 octobre et 27 octobre 2020, portant sur la négociation du bail commercial envisagé entre les parties, en particulier sur les surfaces de locaux qui seraient mis à disposition et le loyer annuel prévu de 137.000 euros en principal, réduit à 125.000 euros en principal pour la période du 1er décembre 2020 et le 30 novembre 2021.

- une photographie de l’extérieur des locaux montrant la présence d’un dépôt de sable et d’une mini-pelle, envoyée par M. [P] à lui-même en date du 28 octobre 2020.

- une lettre recommandée adressée par la société MONTAGRUES au cabinet DAUCHEZ, gestionnaire de la bailleresse, en date du 29 octobre 2020 précisant que les surfaces proposées dans le cadre du bail en cours de négociations sont bien inférieures à celle des locaux objet du bail de courte durée et insuffisantes pour le retournement de ses camions. Elle précise que la semaine précédente, après avoir chargé des éléments de grue, les camions ont dû procéder en marche arrière depuis l’[Adresse 5], faute de pouvoir effectuer un retournement. Elle réitère que le lot n°7 mis à sa disposition a été « inutilisable – 1 mois lorsque la dalle a été coulée fin juin ou fin juillet » et ajoute que les ex lots n°2 et 3 devenus lots n°5, 6, 11, 16, 17, d’une part, et n°3, 4 et 18, d’autre part, ne lui sont plus accessibles. Elle fait enfin état de travaux persistants devant son lot n°7 et du fait que le lot n°20 « n’a que les murs ». Elle conclut que les surfaces offertes dans le cadre du bail commercial envisagé à compter du 1er décembre 2020 ne correspondent pas à ses besoins de sorte qu’elle n’entend pas le signer et que « les locaux seront à votre disposition à partir du 31 octobre 2020 ».

- dix photographies non datées montrant un dépôt de sable devant l’entrepôt, l’absence d’ouvrants installés, différents matériaux stockés (palettes de plaques de BA13) sur la zone recouverte d’une chappe neuve, ainsi des travaux de terrassement en cours pour la réalisation de la nouvelle dalle sur une zone de l’entrepôt (pièce n°9).



- six photographies de l’extérieur et de l’intérieur de l’entrepôt envoyées par M. [P] à lui-même en date du 28 octobre 2020 montrant le stockage de matériaux notamment d’échafaudage à l’intérieur de celui-ci et la présence de véhicules de travaux (pièces n°10 à 12).

- une lettre recommandée adressée par la société MONTAGRUES au cabinet DAUCHEZ, gestionnaire de la bailleresse, en date du 7 décembre 2020 faisant état de la réception d’un avis d’échéance au 30 novembre 2020. Elle fait valoir à nouveau que les deux dernières semaines de juillet ont été consacrées aux travaux préparatoires pour le coulage de la dalle intervenu le 31 juillet et que le hangar était inaccessible en raison du séchage de la dalle du 1er au 31 août 2020. Elle soutient aussi que la cour était inaccessible « et réduite à 500 m² » et reproche la poursuite des travaux depuis lors, empêchant toujours l’accessibilité au hangar. Elle indique également que la bailleresse a, en tout illégalité, fait changer toute la toiture constituée de tôles en fibrociment, cette semaine. Elle en déduit que les travaux n’ont cessé depuis l’été. Elle affirme, d’une part, qu’afin de réaliser les travaux, M. [J] lui « avait garanti qu’il ne (lui) ferait pas payer les loyers » jusqu’à la livraison de son lot prévue le 1er décembre 2020 et, d’autre part, qu’elle a dû procéder à la résiliation du bail uniquement en raison du grignotage de son espace de stockage depuis plusieurs semaines. Elle conclut qu’elle n’est donc pas redevable des loyers dus depuis le 1er août 2020 en raison des travaux de dallage, puis de l’inaccessibilité de ses locaux en raison de la poursuite des travaux.

- un procès-verbal de constat dressé le 9 décembre 2020 à 11h20 aux termes duquel l’huissier indique avoir constaté « des matériaux de construction déposés sur le terrain. Les sociétés présentes dans l’ensemble immobilier, ayant entreposées des matériels, véhicules, le terrain loué est actuellement occupé par d’autres sociétés » (sic). Il précise s’être rendu « chez la société TEAMS (…) afin d’avoir des informations concernant l’emprise du terrain » et que son gérant lui a indiqué « avoir l’autorisation du bailleur d’entreposer ses matériels et camions devant l’entrepôt qu’il loue ». L’huissier fait en outre état de travaux de terrassement en cours en fond de terrain « lot 8 bis », de la présence d’une « pelle métallique qui s’active sur un tas de terre. Une grue de levage Manitou est présente. Sur le nouveau plan proposé : Le lot 8 bis est d’une surface de 500 m², et il s’agit de parking. A ce jour, le parking n’est pas matérialisé ». Il poursuit concernant le lot n°7 « L’entrepôt est en travaux. La partie bureaux n’est pas réalisée. Les murs sont bruts de parpaings de ciment. Dans l’entrepôt, je constate du stock sur palette, ainsi que du stockage de matériel de maçonnerie. Une partie du toit de l’entrepôt a été rénovée. En fond d’entrepôt, la toiture est composée de plaques de Fibrociment (sous réserve d’amiante) et plaques translucides. Monsieur [P] m’informe que l’entrepôt sera coupé en deux et que la surface proposée est de 550 m² ».

- le bail signé entre la bailleresse et la société E-TEAM le 25 février 2020 au titre des lots n°3, 4 et 18 correspondant respectivement à un local d’entrepôt d’une surface de 520,81 m², un local de bureaux d’une surface de 96,73 m² et un terrain nu d’une surface de 100 m².

Il résulte du bail de courte durée signé le 24 février 2020 que la société [Localité 6] MH a consenti à la société MONTAGRUES la jouissance des lots n°7 et n°8 portant respectivement sur une surface de 745,65 m² au sein d’un d’entrepôt plus vaste et un terrain nu d’une surface d’environ 2744 m² situé devant cette partie de l’entrepôt afin qu’elle y exploite une activité de « location et location-bail sans opérateur de machines, équipements et matériels pour les entreprises ». 

L’entrepôt, au vu des plans communiqués apparaît couvrir une surface totale de l’ordre de 4500 m², englobant notamment le lot n°7 donné à bail à la défenderesse (745,65 m²) et, en fond d’entrepôt, séparé par les lots n°5 et 6 semble-t-il inoccupés à l’époque, les lots n°3 et 4 (520,81 m² et 96,73 m²) mis à disposition de la société E-TEAM.

Il est établi et non contesté que la bailleresse a mené une campagne de travaux à compter de l’été 2020 dans l’entrepôt partiellement donné à bail à la société MONTAGRUES. La société [Localité 6] MH fait valoir à juste titre que la convention liant les parties évoquait la réalisation desdits travaux. Mais, le tribunal constate que l’annexe 4 relative à l’état prévisionnel des travaux envisagés « dans les trois prochaines années et budget prévisionnel » n’est pas produite aux débats, excluant dont qu’elle en titre argument pour opposer à son ancienne locataire une clause de non-recours. Au demeurant, de telles clauses ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un local permettant d’exploiter les lieux loués conformément à la destination prévue contractuellement.

L’analyse des pièces communiquées par la société MONTAGRUES permet de constater que des travaux de terrassement et de coulage d’une dalle ont été réalisés fin juillet 2020 sur une partie de l’entrepôt. Elle tend aussi à établir que la campagne de travaux s’est poursuivie à l’automne 2020 au cours duquel la toiture en fibrociment a partiellement été changée. Elle ne permet cependant pas de caractériser l’impossibilité d’accès et d’exploitation des lots n°7 et 8, correspondant aux seuls locaux mis à disposition de la défenderesse, comme celle-ci le soutient. 

Les photographies de l’entrepôt et de ses abords démontrent certes la présence de dépôts de sable, de matériaux et machines-outils, mais outre que certaines ne sont pas datées, aucune ne délimite les surfaces privatives louées dans les documents produits. De surcroît, il se déduit de l’envoi de la défenderesse en date du 29 octobre 2020 qu’elle a pu continuer à exploiter les lieux loués, même si ses camions ont dû procéder en marche arrière depuis l’[Adresse 5], faute de pouvoir effectuer un retournement. La société MONTAGRUES ne démontre pas non plus que la mise à disposition de la société E-TEAM des lots n°3, 4 en fond d’entrepôt et n°18 devant l’entrepôt au droit desdits lots l’aurait empêcher d’exploiter son activité, étant rappelé que le bail de courte durée ne prévoit pas que les autres surfaces de l’entrepôt ou aux abords de celui-ci ne pourraient être loués à un tiers, que leurs surfaces privatives respectives sont séparés par les lors n°5 et 6, et que la défenderesse ne produit aucune réclamation adressée à cette société ou à la gestionnaire à son sujet.

La société MONTAGRUES ayant décidé unilatéralement de quitter les lieux loués au 31 octobre 2020, contre l’avis de la bailleresse, elle ne peut enfin tirer argument des travaux réalisés dans l’entrepôt ou aux abords après son départ, étant là encore relevé que les photographies datées du 4 décembre 2020, et celles annexées au constat d’huissier dressé le 9 décembre 2020 ne permettent pas davantage d’identifier les surfaces privatives de la défenderesse. 

Aussi, la société [Localité 6] MH verse de son côté les captures d’écran des échanges intervenus entre M. [P] et M. [J] entre le 25 mai 2020 où celui-ci a interrogé le preneur sur ses intentions à l’issue du bail en cours, et le 14 octobre 2020 (pièce n°18). Dans le cadre des textos échangés, le preneur a interrogé le bailleur en ces termes le 6 août 2020 « Pour les loyers notamment d’Aout et les suivants tu avais dit que tu faisais quelques chose Cela en est ou » (sic), lequel lui a répondu « Oui, Il est spécifié dans le nouveau bail, elle attendait le bail signé … Franchise du 1 août au 31 décembre … ». 

Ces messages confirment que la bailleresse n’a envisagé une franchise portant sur les loyers dus pour la période du 1er août 2020 au 31 décembre 2020 que dans l’hypothèse où le bail commercial en cours de négociations depuis le printemps serait signé, de sorte que lesdits messages ne sont pas davantage de nature à étayer le manquement à l’obligation de délivrance donc excipe la société MONTAGRUES.

La société MONTAGRUE échoue ainsi à démontrer le manquement à l’obligation de délivrance qu’elle indique avoir subi, de sorte que l’exception d’inexécution qu’elle oppose à la bailleresse pour se soustraire au paiement de loyers et accessoires dus jusqu’au 31 décembre 2020 ne peut être accueillie. 

De même, au vu des développements ci-avant, la société MONTAGRUE ne caractérise pas un manquement grave de la bailleresse à ses obligations contractuelles.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de résiliation judicaire à effet du 31 octobre 2020 aux torts de la société [Localité 6] MH, formée à titre subsidiaire, si la constatation de la résolution du bail n’était pas accueillie.

Sur les loyers et accessoires dus par la société MONTAGRUES 

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

L'article 1728 2° du même code dispose quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La bailleresse demande que la société MONTAGRUE soit condamnée à lui payer une somme de 95.861,71 euros, après déduction du dépôt de garantie.

A l’appui de cette prétention, elle affirme que la défenderesse s’est engagée à lui régler un loyer annuel de 89.906,52 euros en principal, puis d’un montant de 90.661,68 euros en vertu de la clause d’indexation.

Il résulte du bail de courte durée signé le 24 février 2020 qu’elle verse aux débats que la société MONTAGRUE s’est engagée à lui régler mensuellement, au plus tard le 10 de chaque mois, un loyer annuel fixé à la somme de 89.906,52 euros (articles 15 et 16 des condition générales, et 4 des conditions particulières), ainsi qu’une provision pour charges mensuelle d’un montant de 2.350 euros et un forfait mensuel de 400 euros au titre des frais de gardiennage (article 19 des conditions générales et 6 des conditions particulières), outre sa quote-part de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères (article 20 des conditions générales), le tout augmenté de la TVA (article 17 des conditions générales). 

Il n’est pas contesté que la société MONTAGRUES n’a pas acquitté les loyers et accessoires dus en exécution du bail de courte durée pour la période du 1er août 2020 au 31 décembre 2021, date d’expiration de la convention.

Toutefois, aucune indexation n’ayant été stipulée au bail de courte durée, le loyer annuel en principal ressort à la somme de 89.906,52 euros, ce qui correspond à une échéance mensuelle de 7.492,21 euros hors taxes et hors charges. C’est donc à tort que la société DAUCHEZ, gestionnaire de la bailleresse, a facturé les loyers mensuels à hauteur 7.555,14 euros à compter du mois de septembre 2020.

Partant, il convient d’accueillir partiellement la demande de paiement formée par la bailleresse et de condamner la société MONTAGRUES à lui payer la somme de 94.798,73 euros après déduction des indexations infondées (62,93 euros X 4 mois). En effet, la société MONTAGRUES ne peut se soustraire au paiement des accessoires dus jusqu’à la fin du bail puisque sa demande de résiliation du bail au 31 octobre 2020 n’a pas été accueillie.

La société [Localité 6] MH sollicite que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et que ceux soient capitalisés au terme d’une année.

Selon l’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt a