Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 14 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
14 Octobre 2024


N° RG 23/02704 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YIAU

N° Minute :








AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 3]

C/

[J] [K]





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 3], pris en la personne de son syndic 
SAS SOGESTIM
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109


DEFENDEUR

Monsieur [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1346




En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L215-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 03 Septembre 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président assistée de Frantz FICADIERE, Greffier. 

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

















EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [J] [K] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, la SOGESTIM, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 mars 2023, aux fins essentiellement de le voir condamner au paiement de la somme de 11.077,55 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 30 mai 2022 à février 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, capitalisés, et la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, 

DIRE ET JUGER que Monsieur [J] [K] n'a pas payé l'intégralité des charges de copropriété dont il redevable pour les charges dues entre le 30 mai 2022 et le 11 octobre 2023, charges du 4ème trimestre 2023 incluses, à savoir la somme de 8.078 euros, 

En conséquence : 
CONDAMNER Monsieur [J] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 8.078 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
 
FAIRE APPLICATION des dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [J] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

DEBOUTER Monsieur [J] [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER Monsieur [J] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
 
DIT N'Y AVOIR LIEU A ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [J] [K] aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, M. [J] [K] demande au tribunal, de :

DIRE que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 3] est seul responsable de la surconsommation d'eau facturée à Monsieur [K] sur les charges de 2021, à hauteur de 7520 €,

DIRE que cette somme restera à sa seule charge,

DEBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 3] : 
- De sa demande de condamnation des charges dues par Monsieur [K] à hauteur de 7.520 €,
- De sa demande en remboursement de frais à hauteur de 558 €,
- De sa demande de capitalisation des intérêts au visa de l'article 1343-2 du code civil,
- De sa demande de dommages intérêts,
- De sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

FAIRE APPLICATION de l'article 514-1 du code de procédure civile, et dire qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives compte tenu de l'importance des sommes réclamées et formellement contestées par Monsieur [K],

Très subsidiairement, en cas de condamnation, 
OCTROYER à Monsieur [K], un délai de grâce de deux années en application de l'article 1343-5 du code civil,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 3] à payer à Monsieur [K] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 3] aux entiers dépens, dont recouvrement entre les mains de Maître Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de Paris, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux écritures précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024 et l'affaire a été fixée au 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir " dire et juger " et " dire " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés 
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 8.078 euros au titre des charges entre le 30 mai 2022 et le 11 octobre 2023, charges du 4ème trimestre 2023 incluses.

L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l'espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de ladite loi. 

Ainsi, conformément au décomptes produit par le demandeur en pièce n°7, les charges, d'un montant de 6.301 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 1.777 euros (42 + 96 + 180 + 1.026 + 240 + 193), seront examinés en application de l'article 10-1 de la même loi.







Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.301 euros au titre des charges dues pour la période du 30 mai 2022 au 11 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Il fonde sa demande sur l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que M. [K] a procédé à deux règlements aux mois de juillet et octobre 2023 dont les montants étaient supérieurs aux appels de fonds émis. Il en déduit que le défendeur a, par ses règlements, reconnu qu'il était redevable de charges impayées à ces dates et que M. [K] n'est pas de bonne foi. Concernant la surconsommation d'eau, le syndicat des copropriétaires affirme qu'elle est due aux dysfonctionnements du réducteur de pression individuel et du groupe de sécurité du chauffe-eau de M. [K], la pression de l'immeuble n'ayant jamais été modifiée. Il souligne que M. [K] n'a pas contesté les comptes 2021 incluant les charges d'eau litigieuses, approuvés lors de l'assemblée générale des copropriétaires de 2022. Il ajoute que le compte du défendeur est débiteur de la somme de 8.078 euros au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2023, et non d'une somme de 7.520 euros correspondant à la surconsommation d'eau.

Monsieur [K] conteste être redevable de la somme dont le paiement est réclamé. Il soutient qu'elle lui a été imputée de manière injustifiée en charges exceptionnelles de consommation d'eau pour un montant de 8.420 € lors de la répartition des charges de l'exercice 2021, établie le 30 mai 2022. Il considère que l'origine de cette surconsommation d'eau survenue en 2021 résulte de l'absence de réducteur de pression sur le réseau général de la copropriété lors de la pose d'un nouveau compteur collectif le 23 novembre 2021. Selon lui, cette pose aurait eu pour conséquence d'envoyer dans les installations privatives des étages inférieurs de l'eau à une pression de 12 bars, entraînant la rupture de la membrane du groupe de sécurité de son chauffe-eau et la surconsommation qui en a résulté. Il affirme que le syndicat des copropriétaires est seul responsable de cette sur-consommation d'eau sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil. Il fait valoir que seule sa consommation moyenne de 900 euros peut rester à sa charge au titre de sa consommation d'eau 2021, de sorte que le demandeur doit être débouté de sa demande de règlement de la somme de 7.520 euros (8420 - 900).

*

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Il est constant qu'en application de l'article 42 de la loi 10 juillet 1965, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester les charges qui en résultent pour l'ensemble des copropriétaires. Toutefois, il leur reste possible de contester la mise en oeuvre à leur égard des règles de répartition des charges ainsi que les différents éléments de leur compte individuel de copropriétaire. 

Le tribunal doit donc, lorsque cela lui est demandé, examiner le bien-fondé des contestations émises par un copropriétaire portant sur les charges dont le paiement est réclamé à son encontre, même si l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes.

A l'appui de sa demande de paiement des charges, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile, verse notamment les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- le règlement de copropriété,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 30 mai 2022 et du 21 juin 2023 accompagnés des attestations de non recours afférentes,
- un extrait du compte de Monsieur [J] [K] pour la période du 30 mai 2022 au 03 octobre 2023 arrêté au 11 octobre 2023, 
- différents appels de fonds et décomptes de charges adressés au défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [J] [K] est propriétaire des lots n°5 et 29 de l'état descriptif de division, ce que le défendeur ne conteste pas.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte produit fait état d'un solde débiteur à hauteur de 6.301 euros (déduction faite des frais) au 3 octobre 2023, après déduction du virement opéré à cette date par M. [K] pour un montant de 3.797,57 euros.

Il résulte en outre des procès-verbaux des assemblées générales précités que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté différents travaux et adoptés les budgets prévisionnels portant sur l'exercice 2023.

Ces éléments tendent à établir que Monsieur [J] [K] est redevable d'un montant de 6.301 euros après déduction des frais de recouvrement de la créance.

Le défendeur conteste cependant l'imputation sur son compte d'une somme de 8.420,44 euros au titre d'une consommation d'eau froide opérée le 30 mai 2022 à la suite de la régularisation des charges de l'exercice 2021 consécutive à l'approbation de ce budget par l'assemblée générale des copropriétaires.
Il justifie de cette imputation par la production de la répartition individuelle le concernant (pièce n°6).

Il tire argument du fait que sa consommation annuelle est habituellement de l'ordre de 900 euros et de la facture d'intervention de l'entreprise PLOMBERIE [T], mandatée par le syndic, en date du 17 mai 2022 contenant du compte rendu du plombier ainsi que de l'installation par la copropriété d'un réducteur de pression facturée le 13 juin 2022 (pièces n°8 et 12) pour demander au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des charges dues à hauteur de 7.520 euros, considérant que la surconsommation est imputable à un dysfonctionnement du dispositif implanté en parties communes et qu'elle doit donc rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

Le plombier mandaté par le syndic a procédé à un compte rendu au sein de sa facture en date du 17 mai 2022, dans les termes suivants :
" On nous a dépêchés à propos de compteurs d'eau qui " s'emballent "
En particulier celui du logement propriété de la famille [K] au 1er étage gauche
Le compteur du logement [K] va bien il s'avère
S'il " tourne " en permanence c'est parce que le groupe de sécurité du chauffe eau déleste en permanence (cela occasionne un gâchis d'eau et une facture à venir)

Rappel utile :
Un chauffe-eau se compose essentiellement d'une cuve contenant l'eau froide admise... à l'intérieur de laquelle on a une résistance électrique pour chauffer l'eau (c'est une " grosse bouilloire ") quand l'eau froide admise (emplissant la totalité de l'espace dans la cuve) est chauffée, elle se dilate (elle gagne légèrement en volume) donc, afin que la cuve n'explose pas … on a en amont de la cuve, sur l'arrivée d'eau froide (à l'admission du remplissage) une pièce externe au chauffe-eau ( peu onéreuse et peu volumineuse mais essentielle à tout chauffe eau) : le groupe de sécurité ; le groupe de sécurité est composé d'une membrane, sensible, qui " capte " la pression dans la cuve … la fonction du groupe de sécurité est donc de délester de la cuve l'excédent d'eau (de volume d'eau) lorsque l'eau froide est chauffée et se dilate…
Un groupe de sécurité a donc une double fonction : il admet l'eau froide dons un sens... et il déleste le " trop plein " dans le sens inverse quand ça chauffe…
Quand il déleste ce n'est que périodique (lorsque le ballon chauffe) et il ne déleste qu'un léger goutte à goutte...
Quand il coule " fort " (en continu) comme c'est le cas actuellement chez les [K], c'est qu'il a trop de pression en amont (avant) l'admission (coté arrivée d'eau)

Que Peut-on faire ?
Les groupes de sécurité des chauffe eau des logements inférieurs en étages (RDC, 1er et quelquefois 2ème étage) sont la plupart du temps " protégés " d'une trop forte pression collective d'eau au moyen d'un réducteur de pression individuel en amont...
Est ce le cas chez les [K] ? affirmatif...
De plus, le groupe de sécurité a déjà été remplacé récemment nous dit t on...

Cela nous a interpelé, nous sommes donc descendus en cave aux sous sols contrôler l'installation de l'immeuble au niveau du compteur général : il n'y a pas de réducteur de pression collectif sur l'arrivée générale de l'immeuble ! Les 12 Bars que distribuent Véolia (la ville) montent donc " en direct " ; cela explique les délestages de certains groupes de sécurité de chauffe eau (quand bien même protégés de réducteurs de pression individuels) "

Il précise en outre avoir procédé à l'installation d'un réducteur de pression collectif " équipement qui permet de maîtriser quelle puissance d'eau on souhaite laisser monter dans les étages ; il est donc réglable et il permet d'avoir les 3 Bars souhaitables dans chaque logement, de manière constante aux heures de pointe comme aux heures creuses, en protégeant d'un délestage les équipements privatifs (groupe de sécurité des chauffes eaux électrique et soupapes de sureté des chaudières murales à gaz) " au sein de sa facture en date du 13 juin 2022.

Ces comptes-rendus d'interventions tendent certes à établir que l'installation en partie commune a pu avoir un rôle causal dans la surconsommation d'eau relevée sur le compteur de M. [K]. Mais, il convient de relever que celui-ci fonde son opposition au paiement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur les dispositions des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil.

Selon l'article 14 de la loi 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L'article 1242 du code civil dispose que l'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.

Ces textes sont relatifs à la mise en cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, devant aboutir à l'indemnisation du préjudice occasionné par celui-ci.

Or, M. [K] qui ne conteste pas que la consommation d'eau qui lui a été imputée correspond au relevé de son compteur, ne formule aucune demande de paiement de dommages et intérêts à raison du préjudice qu'il estime avoir subi du fait de l'installation partie commune, ni n'évoque une compensation entre l'indemnisation à laquelle il pourrait prétendre et les charges de copropriété réclamées en exécution des assemblées générales précitées.

Il en résulte que sa contestation ne peut être accueillie.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 6.301 euros.

Le demandeur sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l'espèce, la prétention du syndicat des copropriétaires au titre des intérêts ne tient pas compte des dates d'échéances des charges au titre desquelles il a actualisé sa demande de paiement en cours d'instance, ni des paiements opérés par les défendeurs depuis la délivrance de l'assignation. 

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter des conclusions d'actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires notifiées le 23 octobre 2023 lesquelles valent mise en demeure et portent sur l'intégralité des charges réclamées.

En conséquence, M. [J] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.301 euros au titre des charges dues pour la période du 30 mai 2022 au 03 octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 et virement du 3 octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023. 

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.777 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

M. [K] s'oppose à la mise à sa charge des frais des mises en demeure en date des 12 septembre 2022 et 12 décembre 2022, ainsi que de ceux relatifs à la transmission du dossier à l'avocat et du suivi de la procédure pour un total de 558 euros. Il fait valoir que ceux-ci lui ont été facturés en raison d'impayés de charges dont il n'était pas redevable en raison de la surconsommation d'eau précitée.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.


L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l'appui de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, le syndicat des copropriétaires communique les pièces suivantes :

- une mise en demeure d'avocat en date du 12 décembre 2022 tendant à obtenir le paiement de la somme de 8.723,76 euros, retournée par les services postaux avec la mention " pli avisé non récla-mé " et la facture correspondante,
- une mise en demeure du syndic en date du 12 septembre 2022 tendant à obtenir le paiement de la somme de 8.245,91 euros, et l'avis de réception signé en date du 15 septembre 2022,
- un extrait du compte de Monsieur [J] [K] pour la période du 30 mai 2022 au 1er janvier 2023 arrêté à février 2023, 
- un extrait du compte de Monsieur [J] [K] pour la période du 30 mai 2022 au 03 octobre 2023 arrêté au 11 octobre 2023,
- le contrat de syndic.

En l'espèce, contrairement à ce que soutient le défendeur, le tribunal a fait droit à la demande de condamnation au paiement des charges qu'il contestait partiellement. Aussi, il convient d'accueillir la demande de paiement de la mise en demeure du syndic en date du 12 septembre 2022, pour un montant de 42 euros, celle-ci étant produite avec son avis de réception et son coût étant conforme au tarif prévu par le contrat de syndic, et de la mise en demeure d'avocat du 12 décembre 2022, celle-ci étant produite avec le justificatif de son envoi en lettre recommandée avec avis de réception et la facture afférente pour un montant de 180 euros TTC.

En revanche, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux frais de transmission du dossier à l'avocat facturés le 8 décembre 2022 à hauteur de 96 euros, et de suivi du dossier transmis à l'avocat de facturés le 10 mars 2023 à hauteur de 240 euros dans la mesure où, ainsi que rappelé ci-dessus, ceux-ci relèvent des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle démontrée et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En outre, sera rejetée la demande de paiement de la somme de 193 euros au titre des honoraires d'huissier pour la délivrance de l'assignation facturée le 23 mars 2023, lesquels n'entre pas dans les frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais relèvent es dépens, tel que prévu par l'article 696 du code de procédure civile. De surcroît, le tribunal constate de surcroit que l'acte d'huissier mentionne un coût de 157 euros TTC. 

De même doit être écartée la demande de paiement de la somme de 1.026 euros au titre d'honoraires d'avocat facturés le 23 février 2023 qui, outre qu'elle n'est pas produite, doit être arbitrée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d'une créance de 222 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

L'article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l'occurrence, l'analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé différents règlements postérieurement à la délivrance de l'assignation. 



Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s'expliquer sur l'imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge du défendeur au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance seront dus à compter du 23 octobre 2023, date de ses dernières conclusions.

En conséquence, M. [K] sera condamné au paiement de la somme de 222 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 1.555 euros sur le compte du défendeur. .

Sur la capitalisation des intérêts 

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et frais nécessaires au recouvrement de sa créance, soient capitalisés.

Aux termes du dispositif de ses écritures, M. [K] conclut au rejet de cette prétention. Il ne développe cependant aucune argumentation à l'appui du débouté invoqué dans la partie " discussion " de ses écritures.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu'elle peut être écartée si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.

En l'espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les intérêts au taux légal dus sur les charges et frais nécessaires au recouvrement de sa créance, seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes du dispositif de ses écritures, M. [K] conclut au rejet de cette prétention. Il ne développe cependant aucune argumentation à l'appui du débouté invoqué dans la partie " discussion " de ses écritures.

En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi du défendeur.

L'analyse du décompte produit démontre de surcroît que M. [K] a régulièrement adressé des virements pour faire face aux charges dont le paiement lui était réclamé et que le présent différend résulte de la surconsommation d'eau qui lui a été facturée, dont il impute l'origine à une partie commune.

Dans ce contexte, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.






Sur la demande reconventionnelle aux fins d'octroi de délais de paiement formée par M. [K]

Aux termes du dispositif de ses écritures, M. [K] sollicite reconventionnellement et à titre très subsidiaire deux ans de délais de paiement pour s'acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge.

Le syndicat demandeur conclut au rejet de cette demande.

En vertu de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, M. [K] ne développe aucun moyen en droit ou en fait dans la partie " discussion" de ses écritures.

En outre, il ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande de délais, alors que celles-ci sont indispensables pour permettre au tribunal d'apprécier, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil, sa situation financière et qu'il serait en mesure de respecter les délais qui pourraient lui être accordés, en plus du paiement des charges courantes.

En conséquence, M. [K] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [J] [K] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. 
 
L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
 
L'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l'écarter, comme le demande M. [K].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic :

- la somme de 6.301 euros au titre des charges dues pour la période du 30 mai 2022 au 03 octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 et virement du 3 octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023, capitalisés lorsqu'ils seront échus pour une année entière,


- la somme de 222 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023, capitalisés lorsqu'ils seront échus pour une année entière,

- la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les frais non retenus au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l'encontre de la société GALAIS (1.555 euros) doivent être recrédités sur le compte de M. [J] [K],

DEBOUTE M. [J] [K] de sa demande de délai de paiement,

CONDAMNE M. [J] [K] au paiement des dépens de l'instance,

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT