Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 14 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
14 Octobre 2024


N° R.G. : N° RG 22/04976 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XRM2

N° Minute :








AFFAIRE

[U]-[G] [S]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 3] Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROIT





Copies délivrées le :












DEMANDEUR

Monsieur [U]-[G] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Raphaël ELFASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2194


DEFENDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 3], pris en la personne de son syndic
Société FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1432

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.









EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété.

M. [U] [S] est propriétaire des lots n°85, 138 et 219 de l’état descriptif de division au sein de cette copropriété, correspondant respectivement à un appartement, une cave et un garage.

Par exploit du 18 mai 2022, M. [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaire de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir annuler l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 24 janvier 2022 convoquée par un syndic dépourvu de mandat régulier et, subsidiairement, de voir annuler les résolutions n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-6, 6-7, 10, 10-1 et 10-3 adoptées lors de cette assemblée faute de vote à la majorité requise, n°6, 6-2, 6-3, 6-6, 10, 10-1 et 10-2 faute de communication des descriptifs, devis et contrats, n°6, 6-2 et 10-2 faute de pouvoir du conseil syndical, n°6, 6-7, 10 et 10-3 en raison d’une répartition des charges erronée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, M. [S] demande au tribunal de :

DIRE Monsieur [U]-[G] [S] recevable et bien fondé en toutes ses demandes et y faisant droit, 
 
A TITRE PRINCIPAL 
PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] tenue le 24 janvier 2022 faute de mandat régulier de la société FONCIA PARIS RIVE DROITE ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
PRONONCER l’annulation des décisions de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] tenue le 24 janvier 2022 : 
- n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-6, 6-7, 10, 10-1 et 10-3 faute de vote à la majorité requise ; 
- n°6, 6-2, 6-3, 6-6, 10, 10-1 et 10-2 faute de communication des descriptifs, devis et contrats ; 
- n°6, 6-2 et 10-2 faute de pouvoir du conseil syndical ; 
- n°6, 6-7, 10 et 10-3 faute de répartition des charges erronée ; 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] représenté par son syndic en exercice de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [U]-[G] [S] la somme de : 
 
• 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
• Aux entiers dépens, et autoriser Maître Raphaël ELFASSI à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. 
 
JUGER que Monsieur [U]-[G] [S] est dispensé de toute participation, au prorata de ses tantièmes, aux dépenses occasionnées par la présente instance et aux condamnations incluses à la décision à intervenir et frais consécutifs, et ce en application de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; 
 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
 


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :
 
DIRE que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3]
[Localité 3] a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 27 octobre 2022, comportant les mêmes résolutions que l’assemblée générale ordinaire du 24 janvier 2022,
 
DIRE, en conséquence, que la présente procédure est devenue sans objet, 
 
DEBOUTER purement et simplement Monsieur [U]-[G] [S] de l’ensemble de ses demandes, 
fins et conclusions. 
 
Le CONDAMNER aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 juin 2023 et l'affaire a été plaidée à l’audience du 6 février 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « dire bien-fondé », « dire » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes relatives à la recevabilité des demandes de M. [S] et à sa participation aux frais de la procédure constituent, quant à elles, de véritables prétentions en dépit de l’emploi erronée des termes « dire recevable » et « juger » au lieu respectivement de « déclarer recevable », et « dispenser ».

Il sera donc statué sur celles-ci.

Sur la demande de note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, par bulletin en date du 23 septembre 2024, le tribunal a invité les parties à formuler, au plus tard le 30 septembre 2024, leurs observations quant à la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 24 janvier 2022 en son entier, compte tenu des dispositions d’ordre public de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] ayant voté en faveur de certaines résolutions adoptées au cours de l’assemblée contestée et s’étant abstenu pour d’autres.

Suivant message électronique en date du 30 septembre 2024, M. [S] a transmis une note en délibéré au tribunal. Le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu à la demande du tribunal.

La note en délibéré adressée par M. [S], qui a été autorisée, est recevable et il en sera tenu compte dans le présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 janvier 2022 en son entier

M. [S] demande au tribunal de le déclarer recevable en ses demandes arguant qu’il a introduit sa demande dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 24 janvier 2022, tel qu’exigé par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de l’ensemble des demandes de M. [S].

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du même code précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. 

Eu égard au caractère d’ordre public des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal a, en application de l’article 16 du code de procédure civile, invité les parties à faire valoir leurs observations relatives à la recevabilité de la demande principale introduite par M. [S] tendant à voir annuler l’assemblée générale du 24 janvier 2022 en son entier.

Suivant note en délibéré en date du 30 septembre 2024, M. [S] explique que l’assemblée générale contestée a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat, ce que le syndicat des copropriétaires défendeur n’a pas contesté. Il soutient qu’il peut, selon la jurisprudence, agir en nullité de l’assemblée litigieuse, peu important qu’il y ait assisté et même qu’il ait participé au vote des résolutions, puisqu’il a été irrégulièrement convoqué. (Pourvois n°01-02444, n°00-1385 et n°96-20863)

Les décisions dont se prévaut M. [S] sont anciennes et ne tiennent pas compte de l’arrêt de principe en date du 7 septembre 2011 aux termes duquel la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a, opérant un revirement, précisé que le copropriétaire qui a voté en faveur de tout ou partie des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son entier. (Pourvoi n°10-18.312) 

La haute cour a confirmé sa position par arrêt du 24 mars 2015 (Pourvoi n°13-28.799) et cette jurisprudence est désormais constante (notamment Pourvoi n°18-10379).

L’analyse du procès-verbal de l’assemblée générale contestée conduit à relever que M. [S] n’a pas la qualité d’opposant requise par la loi en ce qui concerne :
- les résolutions n°1 à n°4 et n°12 puisqu’il a voté en faveur de ces résolutions qui ont été adoptées lors de l’assemblée tenue le 24 janvier 2022, 
- la résolution n°5 qui a également été adoptée, mais pour laquelle le demandeur s’est abstenu, 
- les résolutions n°6-4 et n°6-5, n°7-1, n°8-1, n°9, n°11-1, n°11-2 à l’encontre desquelles il a voté et qui ont été rejetées à la majorité des copropriétaires.

Il en résulte que M. [S], dont il n’est pas contesté qu’il a saisi le tribunal dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée du 24 janvier 2022, n’a pas la qualité d’opposant requise pour poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son entier.

En conséquence, il convient, d’office, de déclarer sa demande principale tendant à voir annuler l’assemblée générale tenue le 24 janvier 2022 en son entier, irrecevable. Sa demande subsidiaire visant à voir annuler les résolutions n°6, 6-1, n°6-2, n°6-3,n° 6-6, n°6-7, n°10, n°10-1, n°10-2 et n°10-3 est, quant à elle recevable, de même que celles relatives aux mesures accessoires.

Sur le bien-fondé de la demande d’annulation des résolutions n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-6, 6-7, 10, 10-1, 10-2 et 10-3 l’assemblée générale du 24 janvier 2022 

A titre subsidiaire, M. [S] demande au tribunal d’annuler les résolutions n°6, n°6-1, n°6-2, n°6-3, n°6-6, n°6-7, n°10, n°10-1, n°10-2 et n°10-3 de l’assemblée générale tenue le 24 janvier 2022. Il expose que les résolutions n°6, n°6-1, n°6-2, n°6-3, n°6-6, n°6-7 relatives à la réalisation de travaux de création de deux locaux poubelles au rez-de-chaussée et d’un local vélos au sous-sol, d’une part, n°10, n°10-1 et n°10-3 relatives à la réalisation de travaux d’implantation d’un compost collectif, d’autre part, n’ont pas été adoptées à la majorité requise. Il soutient que ces résolutions auraient dû être votées à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 comme portant sur des travaux d’amélioration et de transformation, alors qu’elles ont été adoptées à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble. Il se prévaut de la lettre de l’architecte de la copropriété en date du 27 juillet 2021, jointe à la convocation à l’assemblée générale, qui vise la création des locaux et insiste sur l’importance desdits travaux. Il déclare aussi que ceux-ci ne sont pas indispensables, ni imposés par la vétusté des installations existantes, ni rendus obligatoires pour des raisons de santé, de salubrité ou de sécurité juridique. 
Il ajoute que le vote des résolutions n°6, n°6-2, n°6-3, n°6-6, n°10, n°10-1 et n°10-2 contrevient aux dispositions de l’article 11 I-3° du décret du 17 mars 1967, faute de communication des descriptifs de travaux, devis et contrats en annexe à la convocation à l’assemblée générale contestée. Il en déduit que les copropriétaires n’ont pas pu prendre des décisions éclairées. Il estime de plus que les résolutions n°6, n°6-2 et n°10-2 ne pouvaient renvoyer au conseil syndical le choix de l’entreprise chargée d’exécuter les travaux compte tenu de leur importance et du montant du budget afférent, soit 77.000 euros. Il tire enfin argument du fait que le coût des travaux objet des résolutions n°6, n°6-7, n°10 et n°10-3 lui a été imputé à hauteur de 112 tantièmes au lieu de 160 tantièmes, en contravention des articles 6 et 72 du règlement de copropriété.
M. [S] réplique au syndicat des copropriétaires, qui lui oppose que les résolutions contestées ont fait l’objet d’un nouveau vote lors de l’assemblée générale réunie le 27 octobre 2022, que chaque assemblée générale est autonome de sorte que la régularisation ultérieure à la majorité requise, si elle confirme le bien fondé de ses contestations, ne rend pas ses demandes d’annulation sans objet. Il considère que ses critiques de fond relatives aux documents non joints à la convocation ou encore au mandat confié au conseil syndical n’ont pas été prises en considération à l’occasion de la nouvelle assemblée au cours de laquelle les copropriétaires n’ont pas pris la même décision concernant les montant des budgets votés. 

Le syndicat des copropriétaires précise que l’assemblée générale du 24 janvier 2022 a été convoquée par la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, qui a racheté la société IPF à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] avait confié un mandat de syndic. Il résiste aux demandes de M. [S] en faisant valoir qu’une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 27 octobre 2022, au cours de laquelle les copropriétaires ont été amenés à voter à nouveau sur les résolutions n°6, n°6-1, n°6-2, n°6-3, n°6-6, n°6-7, de l’assemblée contestée, en présence du demandeur qui a d’ailleurs été désigné en qualité de scrutateur. Il soutient que ses prétentions sont ainsi devenues sans objet et conclut à son débouté. Concernant la nullité des résolutions n°10, n°10-1, n°10-2 et n°10-3, relatives à la réalisation des travaux d’implantation d’un composteur, il déclare s’en rapporter à l’argumentation développée par M. [S]. Il indique que les copropriétaires y ont renoncé et que lesdits travaux n’ont pas fait l’objet d’un nouveau vote.

Sur l’annulation des résolution n°6 et n°10

En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour qu'une action en contestation puisse être valablement élevée par un copropriétaire, l'assemblée générale doit avoir pris une véritable décision, sur la base d'informations précises permettant la rédaction par le syndic de résolutions claires et précises.

En l’espèce, alors que M. [S] poursuit la nullité des résolutions n°6 et n°10 de l’assemblée générale du 24 janvier 2022, le tribunal relève que le procès-verbal de cette assemblée ne comporte pas de résolutions n°6 et n°10 ayant donné lieu à un vote des copropriétaires. 

L’ordre du jour mentionne certes un point 6 relatif à la « réalisation des travaux de création de 2 locaux poubelle au RDC et d’un local à vélo au sous-sol », mais celui-ci constitue un simple titre qui chapeaute sept sous-résolutions portant sur le principe des travaux (résolution n°6.1), le choix de l’entreprise (résolution n°6.2), le repérage amiante avant travaux (résolution n°6.3), la mission de maîtrise d’œuvre (résolution n°6.4), la désignation d’un coordonnateur sécurité et protection de la santé pour la phase de réalisation (résolution n°6.5), les honoraires du syndic (résolution n°6.6) et les modalités de financement desdits travaux (résolution n°6.7).

De même, l’ordre du jour comporte un point 10 intitulé « réalisation de travaux d’implantation d’un compost », mais celui-ci constitue un simple titre qui chapeaute trois sous-résolutions portant sur le principe des travaux (résolution n°10-1), le mandat donné au conseil syndical pour choisir l’entreprise chargée de leur réalisation pour un budget maximum de 1.000 euros (résolution n°10-2) et les modalités de financement desdits travaux (résolution n°10.3).

M. [S] sera donc débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°6 et n°10 de l’assemblée générale du 24 janvier 2022. 

Sur l’annulation des résolution n°6-1, n°6-2, n°6-3, n°6-6, n°6-7 de l’assemblée du 24 janvier 2022

M. [S] fonde sa demande d'annulation des résolutions n°6-1, n°6-2, n°6-3, n°6-6 et n°6-7 sur la violation des règles de majorité, d’une part, et sur le défaut d’information des copropriétaires d’autre part.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Ces dispositions concernent notamment les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. 

L’article 25 de ladite loi précise quant à lui que doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En application de l’article 11 I-3°du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision prise en assemblée générale, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.

Il est cependant de principe que lorsqu’une assemblée générale, devenue définitive, a pris les mêmes décisions qu’une assemblée générale antérieure, contestée en justice, la contestation des décisions de la première assemblée n’a plus d’objet et doit donc être rejetée.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du procès-verbal de l’assemblée générale réunie le 27 octobre 2022 que les copropriétaires ont été appelés à voter à nouveau sur les résolutions relatives aux travaux de création de deux locaux poubelle au rez-de-chaussée et d’un local à vélo au sous-sol, adoptées lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2022. Ont ainsi été votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les résolutions n°17-1 portant sur le principe des travaux, n°17-3 portant sur le mandat confié au conseil syndical « pour choisir l’entreprise qui réalisera les travaux dans le cadre d’un budget maximal de 55.000,00 €TTC », n°17-4 portant sur les honoraires du syndic et n°17-5 portant sur le financement des travaux.

Aucun recours n'ayant été introduit à son encontre, elle est devenue définitive.

Par conséquent, les demandes d’annulation des résolutions n°6-1, n°6-2, n°6-6 et n°6-7 formées par M. [S] sont devenues sans objet, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires.

La résolution n°6-3 n’ayant, quant à elle, pas fait l’objet d’un nouveau vote, il convient de statuer sur le bien-fondé de la demande d’annulation formée par M. [S] de ce chef.

Cette résolution est ainsi libellée :

« 6.3 REPERAGE AMIANTE AVANT TRAVAUX

Conformément à la règlementation, l’Assemblée Générale décide des modalités de réalisation et d’exécution de Repérage Amiante Avant Travaux dans le cadre des travaux de création de 2 locaux poubelles au RDC et d’un local vélos au sous-sol envisagés par les copropriétaires.

L’Assemblée Générale :
Fixe un budget de 1.100, 00 euros TTC.Confie à la société CONSTATIMMO la mission de faire réaliser le repérage amiante avant travaux dans le cadre des travaux de création de 2 locaux poubelles au RDC et d’un local vélos au sous-sol envisagés par les copropriétairesPrend note que des analyses par un laboratoire spécialisé pourront être nécessaires, selon l’appréciation de l’expert afin de lever le doute de présence d’amiante, ou non.
Conformément à l’article 39 du décret du 17 mars 1967, il est précisé que la société CONSTATIMMO est filiale du groupe FONCIA.

L’Assemblée Générale délègue au Conseil Syndical la faculté de rechercher une offre concurrentielle, à conditions équivalentes, dans un délai de 2 mois de la tenue de la présente Assemblée Générale.

POUR : 4705 sur 4906 tantièmes
CONTRE : 201 sur 4906 tantièmes
[S] [U] (112), [N] [M] (89)
ABSTENTIONS : 243 tantièmes
[P] [W] (112), [B] & [D] [Y] & [J] (131)
35 copropriétaires totalisant 5149 tantièmes au moment du vote.
CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE. »

M. [S] produit aux débats la convocation à l’assemblée générale du 24 janvier 2022. L’analyse des documents joints démontre qu’aucun devis relatif au diagnostic de désamiantage n’y était annexé. Seul un devis de l’entreprise BC2A portant sur un diagnostic de recherche de plomb était communiqué.

Le syndicat des copropriétaires ne le conteste pas.

Il en résulte qu’ainsi que le soutient le demandeur, les copropriétaires n’ont pas reçu l’information préalable requise.



Les dispositions de l’article 11 I-3°du décret du 17 mars 1967 n’ayant pas été respectées, il a lieu d’accueillir la demande de nullité de la résolution n°6-3 de l’assemblée générale du 24 janvier 2022, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens articulés par M. [S].

Sur l’annulation des résolution n°10-1, n°10-2, n°10-3 de l’assemblée du 24 janvier 2022

M. [S] fonde sa demande d'annulation des résolutions n°10-1, n°10-2 et n°10-3 sur la violation des règles de majorité, d’une part, et sur le défaut d’information des copropriétaires d’autre part.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Ces dispositions concernent notamment les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. 

L’article 25 de ladite loi précise quant à lui que doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

Selon l’article 30 de la même loi ajoute que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. 

En application de l’article 11 I-3°du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision prise en assemblée générale, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.

Il est acquis et non contesté que les trois résolutions querellées ont toutes été adoptées lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2022 à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans la mesure où les travaux concernés tendaient à l'adjonction d’un élément d’équipement nouveau à installer dans les parties communes, par l’implantation d’un composteur, M. [S] fait valoir a bon droit que les résolutions litigieuses devaient être adoptées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Partant, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens développés par le demandeur, il a lieu d’accueillir la demande de nullité des résolutions n°10-1, n°10-2 et n°10-3 de l’assemblée générale du 24 janvier 2022.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, il convient de prononcer la nullité des résolutions n°6-3, n°10-1, n°10-2 et n°10-3 de l'assemblée générale du 24 janvier 2022 et de débouter M. [S] du surplus de ses demandes.



Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël ELFASSI dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser à M. [S] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 euros.

Sur la dispense de participation aux frais de la procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 in fine, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, M. [S] sera, ainsi qu’il le demande, dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la note en délibéré adressée le 30 septembre 2024 par M. [U] [S],

DECLARE, d’office, irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] en date du 24 janvier 2022 en son entier,


 
PRONONCE la nullité des résolutions n°6-3, n°10-1, n°10-2 et n°10-3 de l'assemblée générale de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] en date du 24 janvier 2022,

DEBOUTE M. [U] [S] de sa demande d’annulation des résolutions n°6, n°6-1, n°6-2, n°6-6, n°6-7 et n°10 de l’assemblée générale de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] en date du 24 janvier 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Raphaël ELFASSI dans les conditions fixées à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic à payer à M. [U] [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE M. [U] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,