Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 15 octobre 2024

15 Octobre 2024

AFFAIRE :
[V] [D], [F] [N] 

C/
S.A.S. P2I, Société S2C COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI SPA



N° RG 22/00517 - N° Portalis DBY2-W-B7G-GYC5

Assignation :21 Février 2022

Ordonnance de Clôture : 19 Septembre 2023





Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS
1ère Chambre
JUGEMENT

JUGEMENT DU QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEURS : 
Monsieur [V] [D]
né le 08 Août 1942 à [Localité 14] (66)
[Adresse 20]
[Localité 9]
Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS - Représentant : Maître Sylvain VAROQUAUX, avocat plaidant au barreau de NANTES

Monsieur [F] [N], agissant tant en son nom personnel, qu’en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [N]
né le 16 Mai 1973 à [Localité 17] (44)
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS - Représentant : Maître Sylvain VAROQUAUX, avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES :
S.A.S. P2I
[Adresse 12]
[Localité 10]
Représentant : Maître Thierry GUYARD de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

SOCIÉTÉ S2C COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI SPA, prise en son établissement en France (nom commercial S2C FRANCE)
[Adresse 1]
[Localité 13]
Représentant : Maître Xavier BLANCHARD du Cabinet Patrick BARRET & Associés, avocat postulant au barreau de SAUMUR - Représentant : Maître Jérôme DA ROS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président
Assesseur : Geneviève LE CALLENNEC, Vice-Présidente
Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Octobre 2023, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré. 

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 12 décembre 2023. La décision a été prorogée au 30 janvier 2024, 27 février 20254, 23 avril 2024, 28 juin 2024, 24 septembre 2024 puis 15 octobre 2024.

JUGEMENT du 15 Octobre 2024
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par acte notarié reçu le 3 août 2020 par Me [W] [C], M. [V] [D] a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société P2i, exerçant une activité de promotion et gestion immobilière, de construction et vente immobilière et de marchand de biens, portant sur des terrains et un bâtiment situés à [Localité 23] composé des immeubles suivants : 

- au [Adresse 6], parcelle section EC n°[Cadastre 4] ;
- au [Adresse 5], parcelle section EC n°[Cadastre 11].

Par un autre acte reçu le même jour par la même notaire, M. [V] [D], M. [B] [N] et M. [F] [N] ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société P2i portant sur un terrain industriel situé à [Localité 23], au [Adresse 7], parcelle section EC n°[Cadastre 15].

Ces promesses de vente, consenties pour une durée expirant le 10 janvier 2022 à seize heures, étaient assorties de conditions suspensives de droit commun. 

La première vente devait intervenir moyennant le prix de 5 863 800 euros et il était prévu une indemnité d’immobilisation de 586 380 euros dont la moitié, soit 293 190 euros, devait être versée au promettant tandis que l’autre moitié faisait l’objet d’un engagement de caution d’un établissement financier.

La deuxième vente devait intervenir moyennant le prix de 1 136 200 euros avec une indemnité d’immobilisation de 113 620 euros dont la moitié, soit 56 810 euros, devait être versée au promettant tandis que l’autre moitié faisait l’objet d’un engagement de caution d’un établissement financier.

La société S2C Compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa (la société S2C), société de droit italien, s’est portée caution pour les sommes de 293 190 euros et 56 810 euros. 

Les actes du 3 août 2020 stipulaient que les indemnités d’immobilisation resteraient acquises aux promettants faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l’acquisition dans le délai, alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées. 

La société P2i a renoncé à l’acquisition des immeubles lors du rendez-vous fixé en l’étude de Me [C] le 10 janvier 2022.

Le 20 avril 2021, M. [B] [N] est décédé de sorte que son usufruit s’est éteint au bénéfice de M. [F] [N], son fils et unique héritier. 

Par actes d'huissier de justice des 21 et 22 février 2022, M. [V] [D] et M. [F] [N] ont fait assigner la société P2i et la société S2C devant le présent tribunal.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 11 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, M. [D] et M. [N] demandent au tribunal de :

- débouter la société P2i et la société S2C de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires au dispositif de leurs conclusions ; 

- condamner les sociétés P2i et S2C in solidum à payer à M. [D], à hauteur de la somme de 293 190 euros en exécution du contrat de cautionnement du 14 janvier 2021 n° 03.000000565, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 février 2022 ; 

- condamner la société P2i à payer à M. [D] la somme de 293 190 euros en exécution de la promesse unilatérale de vente du 3 août 2020 portant sur les parcelles cadastrées EC [Cadastre 4] et EC [Cadastre 11], outre les intérêts au taux légal à compter du 11 février 2022 ; 

- condamner les sociétés P2i et S2C in solidum à payer à M. [D] et M. [N], à hauteur de la somme de 56 810 euros en exécution du contrat de cautionnement du 14 janvier 2021 n° 03.000000563, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 février 2022; 

- condamner la société P2i à payer à M. [D] et à M. [N] une somme de 56 810 euros en exécution de la promesse unilatérale de vente du 3 août 2020 portant sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15], outre les intérêts au taux légal à compter du 11 février 2022 ; 
 
- condamner la société P2i à payer à M. [D] une somme de 54 804 euros avec intérêt au taux légal à compter de la demande ;

- dire que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts ; 

- condamner in solidum la société P2i et la société S2C à payer à M. [D] et M. [N] une somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; 
 
- condamner la société P2i et la société S2C aux entiers dépens de l’instance ; 
 
- maintenir l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Les demandeurs font valoir que les promesses n’ont pas été réalisées malgré la levée des conditions suspensives attestée par la notaire. 

Ils soulignent que la société P2i n’a stipulé aucune condition suspensive particulière, notamment de financement ou d’obtention de permis de construire et que par conséquent, l’obtention d’un permis de construire n’est pas entrée dans le champ contractuel.

Ils font valoir que si la société P2i et la société S2C s’appuient sur une délibération du conseil de [Localité 17] Métropole des 9 et 10 décembre 2021 pour prétendre à la défaillance de la condition suspensive, cette délibération qui a pour objet l’aménagement du secteur [Adresse 16] et qui instaure un périmètre d’étude “afin de ne pas compromettre la faisabilité des travaux et aménagements qui seront décidés dans le prolongement de l’étude précitée et de ne pas rendre plus onéreuse leur réalisation” ne constitue pas ab initio un périmètre d’interdiction de construire ni une modification du PLU instaurant une inconstructibilité. 

Ils soutiennent que cette délibération ne crée aucune impropriété des immeubles à la destination que souhaitait leur donner la société P2i, telle que cette destination était entrée dans le champ contractuel, ni ne diminue sensiblement la valeur de ces immeubles. Ils estiment également qu’elle ne crée aucune situation nouvelle inconnue de la société P2i de nature à compromettre irrémédiablement son projet. 

Ils considèrent que pour que l’existence de cette délibération puisse entraîner la défaillance de la condition suspensive, il faudrait qu’elle remplisse les critères de cette condition et notamment qu’elle révèle de nouvelles charges inconnues au moment de la signature des promesses, qu’elle entraîne une diminution significative de la valeur de l’immeuble ou qu’elle rende l’immeuble impropre à la destination que le bénéficiaire souhaite lui donner, ce qui selon eux n’est pas le cas. 
 
Les demandeurs soulignent que le sursis à statuer qui pourrait être mis en oeuvre par [Localité 17] Métropole n’est qu’une possibilité qui ne remettrait pas en cause les projets à long terme de la société P2i, alors même que celle-ci n’a pas déposé de permis de construire et qu’elle n’avait donc pas de projet immédiat. Ils estiment que l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire par la société P2i montre qu’elle n’avait pas l’intention d’acquérir. 

Ils considèrent que le fait que les terrains étaient loués au moment de la signature des promesses de vente démontre qu’il n’est jamais entré dans le champ contractuel que la société P2i souhaitait acquérir les parcelles dans le but exclusif de les construire immédiatement, alors qu’elle évoque elle-même des projets sur le moyen et long terme. Ils estiment donc que la destination des immeubles invoquée par la société P2i n’était pas entrée dans le champ contractuel.

Les demandeurs soutiennent également que la société P2i avait connaissance de la situation urbanistique des parcelles.

Par ailleurs, M. [D] expose qu’il avait l’intention d’effectuer des donations au profit de ses enfants et petits-enfants, sitôt la vente réalisée en janvier 2022, et qu’il aurait ainsi économisé des droits de donation pour un montant global de 54 804 euros pour lequel il sollicite la condamnation de la société P2i. Il considère que cette dernière lui a fait perdre beaucoup de temps en immobilisant ses terrains sans intention réelle de les acheter, lui causant un préjudice distinct de l’indemnité d’immobilisation, puisqu’il aurait pu vendre à un autre promoteur plus sérieux.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 8 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société P2i demande que M. [D] et M. [N] soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et sollicite leur condamnation au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

À titre subsidiaire, elle demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
La société P2i dénie toute valeur probatoire aux attestations de levée des conditions suspensives rédigées par Me [C], notaire rédacteur de la promesse de vente. 

Elle observe que la délibération des 9 et 10 décembre 2021 par laquelle le conseil de [Localité 17] Métropole a instauré un périmètre d’étude sur le site [Adresse 16] permettant à l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme d’opposer un sursis à statuer à toute demande de permis de construire susceptible de compromettre l’opération d’aménagement pour laquelle la collectivité a engagé une étude en vue de la réalisation d’un projet urbain structurant sur ce site s’analyse en une modification des règles d’urbanisme spécifiquement applicables à ces parcelles. Elle estime qu’il s’agit d’un élément nouveau qui est venu modifier les conditions de délivrance d’un permis de construire sur le secteur, en donnant à la collectivité la possibilité de prononcer un sursis pouvant aller jusqu'à deux ans, ce qui modifie selon elle le contexte économique du projet.

La société P2i fait valoir que le régime fiscal de la vente prévu à l’acte est celui de la construction d’immeubles neufs et qu’il était stipulé que le vendeur autorisait l’acquéreur à déposer un permis de construire.

Elle estime qu’il n’existait aucun doute concernant le fait que ses intentions étaient bien de construire de nouveaux immeubles sur les terrains faisant l’objet de la promesse de vente. Elle conteste l’affirmation selon laquelle son projet était incompatible avec le cahier des charges du lotissement dans la mesure où elle entendait développer un programme mixte (logements et activités). 

La société P2i soutient que la simple existence d’une possibilité pour l’autorité compétente d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation de construire suffit à considérer que la condition suspensive est réputée défaillie. Elle affirme que la délibération des 9 et 10 décembre 2021 était totalement imprévisible au vu des échanges qu’elle avait pu avoir avec les services de la ville de [Localité 22] et de l’agglomération de [Localité 17] Métropole. 

Elle conteste avoir eu connaissance de la situation urbanistique des parcelles et observe que rien ne laisser présager au moment de la signature des promesses de vente l’adoption par [Localité 17] Métropole de sa délibération des 9 et 10 décembre 2021.

Elle en conclut qu’en application de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation est réputée n'avoir jamais existé en raison de la défaillance de la condition suspensive.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 16 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société S2C demande, à titre principal, que M. [D] et M. [N] soient déboutés de leurs demandes à son encontre au motif que les conditions suspensives visées dans les promesses de vente conclues entre la société P2i et M. [D], d’une part, et entre la société P2i et M. [D] et M. [N], d’autre part, n’ont pas été levées et qu’en conséquence les conditions de mise en jeu des cautions ne sont pas réunies.

À titre subsidiaire, s’il était fait droit aux demandes de M. [D] et de M. [N], elle sollicite la condamnation de la société P2i à lui rembourser tout montant payé par elle aux demandeurs.

En toute hypothèse, la société S2C demande la condamnation de M. [D] et M. [N] in solidum au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle invite également le tribunal à ne pas assortir le jugement de l’exécution provisoire ou, à titre subsidiaire, à aménager l’exécution provisoire en ordonnant la consignation des condamnations. 

La société S2C souligne que l’intention de la société P2i d’acquérir les parcelles litigieuses s’inscrivait dans un projet d’envergure dans le secteur [Adresse 16] à [Localité 22] au sein duquel la société P2i avait déjà réalisé en 2019 le projet Naonys comprenant 1200 m² de bureaux. Elle ajoute que l’ensemble immobilier concerné par le projet d’acquisition comportait au total 7 parcelles faisant l’objet de deux procédures dont celle-ci. Elle insiste sur le fait que la signature de la promesse unilatérale de vente a été précédée d’une longue négociation au cours de laquelle la proposition de prix d’achat formulée par la société P2i a considérablement augmenté mais que le prix final tenait compte de la valorisation du foncier et de la constructibilité des terrains. 

Elle fait valoir que les termes de la condition suspensive comprise dans les deux promesses (“Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres”) ne sont pas limitatifs, que toute pièce, y compris tout type de décision, entre dans cette catégorie et qu’en conséquence la délibération n°2021-180 des 9 et 10 décembre 2021 du conseil de [Localité 17] Métropole en fait partie en ce qu’elle révèle une servitude, une charge ou un vice grevant l’immeuble. Elle ajoute que cette délibération a officialisé l’instauration d’un périmètre d’étude et qu’il apparaît que les terrains et bâtiments objet des promesses sont situés dans le périmètre concerné par cette délibération. Elle considère que ce périmètre d’étude remet totalement en question le projet de construction de la société P2i dans la mesure où l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme aura la possibilité d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation de construire susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation de cette opération d’aménagement, et que cette possibilité est nécessairement une servitude, une charge ou un vice grevant l’immeuble objet de la promesse.

*

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2023.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur les demandes au titre des indemnités d’immobilisation :

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Les promesses unilatérales de vente du 3 août 2020 comportent au titre des conditions suspensives de droit commun une clause qui est ainsi rédigée :

“Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.
L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.”

Les promesses ne définissent pas ce qu’il y a lieu d’entendre par “les pièces d’urbanisme ou autres”. Elles n’apportent pas non plus de précisions concernant la destination que le bénéficiaire entendait donner à l’immeuble, tout en faisant paradoxalement de cette destination un élément constitutif de la condition suspensive de droit commun. 


Au titre des conditions suspensives particulières, les actes précisent seulement que le bénéficiaire déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition.

Les promesses unilatérales de vente n’énoncent donc pas de conditions suspensives spécifiques qui tendraient notamment à l’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire. 

L’acte comporte cependant une clause relative au régime fiscal de la vente dont le second paragraphe est ainsi rédigé : “Le bénéficiaire, assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256-A du code général des impôts, s’engage à effectuer des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 dudit code, et ce dans le délai de quatre années et à en justifier dans le mois de l’achèvement. Les travaux ayant pour effet de rendre l’immeuble dans sa totalité à l’état neuf ont l’objet et la consistance suivants ( : ) un ensemble immobilier collectif de surface de plancher (de) 4380 m² affectés au logement. La demande de prorogation du délai, si elle est nécessaire, doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti.”

Il existe une contradiction au moins apparente entre l’absence de clause spécifique à l’obtention d’un permis de construire et la référence à des dispositions fiscales applicables en matière de construction de logements neufs ou totalement rénovés.

Cette contradiction oblige à recourir aux règles d’interprétation des contrats.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes et lorsque cette intention ne peut être décelée, il s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. L’article 1189 du même code énonce que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier tandis que l’article 1191 précise que lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. 

Préalablement à la signature des promesses unilatérales de vente, la société P2i avait adressé à M. [D] une “lettre d’intérêt” portant sur diverses parcelles dont il est propriétaire soit directement soit par l’intermédiaire d’une société dont il est le gérant, parmi lesquelles les parcelles EC n° [Cadastre 11], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 15] concernées par le présent litige. Après avoir rappelé l’évolution urbaine du quartier et les grandes orientations du plan local d’urbanisme métropolitain (PLUM), la lettre précise que la collectivité a élaboré une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) spécifique au secteur “[19]” ayant pour objet de compléter le PLUM en permettant à [Localité 17] Métropole “d’établir les lignes directrices d’un projet d’ensemble dans lequel sont intégrés vos terrains”. Il est ensuite indiqué que “la reconversion du secteur nord de la [Adresse 21], qui comprend vos terrains, sera conditionnée par la requalification des espaces publics et la mutation du CHR Laënnec, pour assurer à la collectivité de disposer éventuellement des ressources foncières de ce secteur pour constituer un pôle majeur dédié au service public de santé”. La lettre indique ensuite, à propos des parcelles concernées par le présent litige (dit terrain A) que “Nous envisagerions de pouvoir développer un programme mixte (logements et activités) pour une constructibilité globale du même ordre que le programme immobilier de bureaux que nous avons développé sur le terrain voisin à votre propriété, pour la société IBP, soit une constructibilité d’environ 12 000 m² SP envisagée selon la répartition suivante: 6 000 m² SP en logements et 6 000 m² en locaux d’activité”. La société P2i confirme son intérêt pour cette acquisition en évoquant les inconnues relatives à la constructibilité des terrains en termes de calendrier, de programmation et de volume, le tout présentant à ses yeux un risque en ce qui concerne la valorisation définitive des terrains. Elle a cependant estimé ce risque compatible avec sa stratégie en raison notamment de la valeur intrinsèque du bien, indépendante des droits à bâtir. La société P2i a conclu sa lettre en formulant une proposition pour un prix de 3 485 000 euros (mais pour un ensemble plus vaste que les seules parcelles concernées par le présent litige), en indiquant qu’elle était prête à envisager une acquisition sans conditions suspensives supplémentaires aux conditions légales.

Cette lettre d’intérêt n’a été qu’une étape dans la négociation ayant précédé la signature des promesses unilatérales de vente mais elle permet de comprendre que l’objectif premier de la société P2i était bien de réaliser une opération de démolition de l’existant et de reconstruction d’un immeuble. Le fait qu’elle ait accepté à ce stade de supporter l’incertitude liée à la constructibilité, c’est-à-dire l’éventualité de se voir refuser un permis de construire conforme à son objectif premier, n’est pas déterminant pour la solution du litige dans la mesure où le prix qu’elle offrait alors était très nettement inférieur à celui qui a en définitive été retenu dans la promesse de vente.


Il est manifeste que plus le prix d’acquisition était élevé par rapport à la proposition formulée dans la lettre d’intérêt du 28 décembre 2018, moins il était intéressant pour la société P2i de devenir propriétaire d’un bien qu’elle aurait dû conserver en l’état, alors que sa valeur locative serait restée à peu près constante, quel que soit le prix d’acquisition. Autrement dit, si la société P2i acceptait en 2018 de supporter un risque portant sur la constructibilité du terrain, c’était au regard du prix qu’elle proposait alors mais pas au regard du prix finalement convenu dans la promesse de vente de 2020.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que la destination que la société P2i entendait donner à l’immeuble était de l’intégrer dans une opération globale de réaménagement du secteur “[19]” qui impliquait une démolition/reconstruction, ce qui est confirmé par l’introduction dans l’acte de la clause relative au régime fiscal de la vente qui ne se comprendrait pas sans cela. Il ne peut en revanche être soutenu que la société P2i souhaitait acquérir l’immeuble au prix convenu dans la promesse de vente en vue d’un simple investissement locatif.

Le 10 décembre 2021, le conseil de [Localité 17] Métropole (établissement public de coopération intercommunale) a adopté une délibération concernant le secteur Laënnec/[Adresse 18] par laquelle il a décidé de prendre en considération, conformément à l’article L. 424-1 3° du code de l’urbanisme, l’opération d’aménagement relative à ce secteur.

Selon l’article L. 424-1 3° du code de l’urbanisme, Il peut être sursis à statuer par l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme “lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement, dès lors que le projet d'aménagement a été pris en considération par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités, sauf pour les zones d'aménagement concerté pour lesquelles l'article L. 311-2 du présent code prévoit qu'il peut être sursis à statuer à compter de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement concerté”. Ce texte prévoit que le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.

Si la délibération adoptée par [Localité 17] Métropole ne constitue pas une modification directe du PLUM, elle relève en revanche de la catégorie visée dans la promesse de vente sous les termes “les pièces d’urbanisme ou autres” qui, compte tenu de son absence de caractère limitatif, doit s’interpréter comme étant relative à tout document concernant le régime d’occupation des sols. Cette délibération a pour effet d’étendre les pouvoirs de l’autorité administrative en matière de délivrance d’un permis de construire puisqu’elle l’autorise à surseoir à statuer sur une demande qui ne correspondrait pas aux objectifs recherchés en termes d’aménagement du secteur [Adresse 16], ce pour une durée pouvant aller jusqu'à deux ans. L’usage pouvant être fait des biens immobiliers se trouvant dans le périmètre concerné par la délibération s’en trouve être limité ou, du moins, soumis à un aléa supplémentaire par rapport à la situation antérieure. Cette restriction potentielle des possibilités de construction constitue une charge qui vient grever l’immeuble, diminue sensiblement sa valeur et le rend impropre à la destination que le bénéficiaire entendait lui donner.

Selon le troisième alinéa de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Il résulte de ce qui précède que la condition suspensive a défailli et que la société P2i était bien fondée à refuser la réalisation des deux ventes.

Les attestations de Me [C] du 24 février 2022 selon lesquelles les conditions relatives à la réalisation de la vente étaient toutes réalisées à cette date sont inopérantes dès lors que l’accomplissement ou le non-accomplissement d’une condition suspensive nécessite une appréciation qui ne relève pas de la compétence exclusive du notaire rédacteur de l’acte et qui peut faire l’objet d’une discussion et d’une remise en cause devant une juridiction.

M. [D] et M. [N] doivent par conséquent être déboutés de leurs demandes de condamnation de la société P2i au paiement des indemnités d’immobilisation de 586 380 euros et 113 620 euros. Ils seront également déboutés de leurs demandes de condamnation solidaire de la société S2C au paiement des sommes de 293 190 euros et 56 810 euros correspondant aux montants des cautions. 

- Sur la demande de M. [D] au titre du supplément d’impôt sur les droits de mutation à titre gratuit entre vifs :

Dans la mesure où la vente des immeubles était soumise à une condition suspensive, elle n’avait qu’un caractère hypothétique et M. [D] ne peut soutenir qu’il était certain qu’il pourrait bénéficier du fait de cette vente des dispositions fiscales qu’il invoque.

Il ne rapporte pas non plus la preuve selon laquelle la société P2i aurait fait preuve de mauvaise foi à son égard et qu’il en résulterait un préjudice distinct de la non-réalisation de la vente et du non-paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Il convient par conséquent de débouter M. [D] de cette demande.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [D] et M. [N], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentées par la société P2i et par la société S2C et de condamner in solidum M. [D] et M. [N] à payer à chacune d’elles la somme de 4 000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS : 

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [V] [D] et M. [F] [N] de l’ensemble de leurs demandes ; 

CONDAMNE in solidum M. [V] [D] et M. [F] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [D] et M. [F] [N] à payer à la société P2i la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [D] et M. [F] [N] à payer à la société S2C Compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER LE PRESIDENT