Tribunal Judiciaire · Civil TJ PROCEDURE ORALE — 14 octobre 2024

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE


JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2024
 


Minute : 
N° RG 23/00780 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GJTY 
NAC : 64A Demande en réparation des dommages causés par une nuisance de l'environnement 




DEMANDEUR : 


Monsieur [C] [L]
né le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 8] (14), demeurant [Adresse 2]


Représenté par Me Christèle DUBOC-THOMAS, Avocat au barreau du HAVRE



DÉFENDEUR : 


Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], immatriculé au RCS sous le numéro AA7844889, sis [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic le Cabinet HEBERT exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 ACCORE - [Adresse 4], immatriculé au RCS du HAVRE sous le numéro 350 995 098 00042


Représentée par la SCP HUCHET DOIN, Avocats au barreau du HAVRE



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER


DÉBATS : en audience publique le 08 Juillet 2024

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 


SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 1] 




EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [L] expose être propriétaire d’une maison dite de pêcheur à [Localité 9], [Adresse 7], louée à des touristes via les Gîtes de France. Au mois de février 2021, un échafaudage a été installé sous les fenêtres du logement de Monsieur [L] car la façade de l’immeuble voisin devait être refaite. Face aux nuisances sonores et visuelles, les touristes qui avaient loué son bien ont mis fin à leur séjour et ont quitté les lieux. Monsieur [L] leur a remboursé leur location à hauteur de 370 euros. Il a écrit au syndic de copropriété en charge de l’immeuble situé au [Adresse 5] pour signaler la nuisance et l’impossibilité d’honorer les réservations du mois de février et a demandé à être dédommagé. 
La copropriété de l’immeuble voisin, administrée par l’agence CENTURY 21 de [Localité 10] en qualité de syndic, lui a répondu le 2 avril 2021 ne pas être opposée au règlement amiable du litige sous réserve de la production des justificatifs des sommes remboursées pour la première quinzaine de février 2021 dans la mesure où l’échafaudage avait été enlevé le 19 février 2021. Le syndic n’acceptait d’indemniser Monsieur [L] que dans ces proportions. Celui-ci a décliné l’offre dans la mesure où les réservations étaient annulées sur l’ensemble du mois de février pour éviter les déconvenues aux locataires quand bien même l’échafaudage avait été retiré mi-février.

Malgré toutes les tentatives et démarches amiables de la part de Monsieur [L], y compris la tentative de résolution amiable par le conciliateur de justice, aucun accord n’a pu être trouvé.
C’est dans ces conditions que par acte en date 3 août 2023, Monsieur [C] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, le cabinet HEBERT, sous l’enseigne CENTURY 21 ACCORE, devant le tribunal judiciaire du HAVRE. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 janvier 2024, renvoyée à l’audience du 18 mars 2024 puis à celle du 8 juillet 2024, lors de laquelle Monsieur [L], comparant par Maître Christèle DUBOC-THOMAS, a déposé son dossier en se référant à ses conclusions.

Aux termes de celles-ci auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il demande de voir condamner, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], au paiement de sommes suivantes :
- 1638 euros représentant la perte locative,
- 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
- 1500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’huissier et à la rembourser au requérant les émoluments de l’huissier en cas de recouvrement forcé qui seraient recouvrés, au titre du droit proportionnel article 129.
Il sollicite également que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Monsieur [L] souligne le trouble anormal de voisinage occasionné par le syndicat dont il subit un trouble de jouissance justifiant qu’il en réclame réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il prétend qu’il y aurait eu intrusion puis occupation non autorisée d’une propriété privée qui a eu pour conséquence de l’empêcher de louer son bien. 
En effet, l’échafaudage a été installé sans aucune autorisation dans une petite cour qui appartient à Monsieur [O] mais dont Monsieur [L] jouit d’une servitude de passage et sur laquelle donne directement son bien. Son préjudice est constitué par l’annulation de ses réservations sur la période du mois de février 2021 outre les frais 


qu’il a dû engager pour faire reconnaître ses droits. Enfin, le fait que le syndic ait accepté de l’indemniser à hauteur de son préjudice démontrerait la reconnaissance du bien-fondé de sa réclamation.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], par l’intermédiaire de son conseil, Maître Elisabeth DOIN, a déposé son dossier en se référant à ses conclusions en réponse et demande de :
- juger irrecevables pour défaut de qualité pour agir les demandes de Monsieur [L],
A titre subsidiaire, 
- juger mal fondées les demandes de Monsieur [L] et l’en débouter purement et simplement,
A titre infiniment subsidiaire, 
- limiter à hauteur de la seule somme de 1188 euros toute condamnation qui serait par impossible prononcée au détriment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et statuer ce que de droit sur les dépens.
En premier lieu, le défendeur s’interroge sur la qualité à agir de Monsieur [L] alors que l’échafaudage en cause a été installé dans le passage ou une cour dont il n’est pas propriétaire mais un tiers en la personne de Monsieur [O], lequel n’est pas partie à la procédure. En second lieu, l’installation temporaire de l’échafaudage en vue de la réalisation de travaux sur un mur pignon de l’immeuble voisin n’a causé aucun dommage et au vu de sa durée limitée, la preuve du trouble anormal de voisinage n’est pas rapportée. Il s’agit simplement d’inconvénients normaux et usuels de voisinage plus particulièrement en matière urbaine. En troisième et dernier lieu, quand bien même le trouble anormal de voisinage serait reconnu, la réparation de celui-ci doit être limitée à la durée dans le temps du trouble correspondant à la présence de l’échafaudage du 2 au 19 février 2021. L’indemnisation du préjudice du demandeur se limiterait donc à la seule somme de 1188 euros composée du dédommagement de la perte de trois locations. Enfin, il n’y aurait aucune résistance abusive de la part du défendeur. 
A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention. 

Cette responsabilité pour troubles anormaux de voisinage est étrangère à la notion de faute. Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Le juge a l’obligation de rechercher le caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénients normaux de voisinage et il ne peut être déduit de la seule infraction à une disposition administrative, l’existence de troubles sans rechercher s’ils excèdent le caractère anormal.

Sur le défaut de qualité à agir
Le défendeur soutient que Monsieur [L] n’aura pas qualité à agir car il n’est pas propriétaire de la cour où l’échafaudage litigieux a été posé. 


Monsieur [L] agissant sur le trouble anormal de voisinage, cet argument est inopérant car peu importe le fait qu’il soit ou non propriétaire de la cour. Il suffit qu’il soit voisin, ce qui est le cas en l’espèce au vu des numéros des immeubles situés au [Adresse 6] à [Localité 10]. De façon superfétatoire, il prouve avoir une servitude passage dans ladite cour. 
Sur le trouble anormal de voisinage
Il est établi par les pièces produites par le demandeur notamment la lettre qu’il a adressée à Century 21 (pièce n°3) que l’échafaudage a été posé sans autorisation, sans prévenance, sans concertation et donc en toute illégalité, en violation du droit de propriété, ce qui est déjà une faute délictuelle. 
Monsieur [L] agissant sur le trouble anormal de voisinage, il y a lieu de rechercher s’il excède le caractère anormal.
Selon le constat du commissaire de justice en date du 5 février 2021 et des photographies jointes, il est évident que cet échafaudage ne pouvait que gêner les occupants du bien de Monsieur [L] au vu de l’exigüité de la cour séparant sa propriété avec l’immeuble situé au [Adresse 5] et ayant des vis-à-vis directs. Les nuisances ont été visuelles et sonores puisqu’il s’agissait de travaux de réfection de la façade et que les ouvriers commençaient tôt le chantier. Or, le demandeur établit que son bien est un gîte de France destiné à la location touristique. Il est donc évident que les touristes, en quête de quiétude et de repos, ont été incommodés par ces nuisances au point que certains ont quitté la location avant son terme car ils indiquent dans leur courrier avoir été réveillés par les ouvriers qui refaisaient le pignon et se sont plaints également de l’échafaudage qui est un vis-à-vis direct. 
Le trouble anormal de voisinage est donc caractérisé puisque cette nuisance a fortement perturbé les touristes venus chercher du repos au point que ceux qui étaient déjà présents au moment de la pose de l’échafaudage ont quitté les lieux.
Sur l’étendue du préjudice
Monsieur [L] a dû renoncer à louer son bien pendant la durée des vacances scolaires de février. Il a subi une perte de revenus. Il a donc droit à la réparation intégrale du préjudice subi qui ne peut se limiter à la durée d’occupation illégale de l’échafaudage, soit du 2 au 19 février 2021 alors que le défendeur n’établit pas avoir prévenu Monsieur [L] de la durée des travaux. Ce dernier ne pouvait donc que résilier les locations prévues sur l’ensemble des vacances scolaires de février lors de la découverture de l’installation litigieuse. 
Monsieur [L] établit qu’il a dû reloger les clients qui avaient réservé son gîte du 1er au 27 février 2021. Il détaille la perte locative comme suit :
- du 1er au 7 février : 370 euros
- du 7 au 14 février : 480 euros
- du 15 au 18 février : 338 euros
- du 20 au 27 février : 450 euros
Soit un total de 1638 euros.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sera donc condamné à payer cette somme à Monsieur [L] avec intérêts de droit à compter de la signification de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
En l’espèce, il est établi que le demandeur a tenté toutes les démarches aimables possibles, y compris par le conciliateur de justice qui a établi un rapport de carence le 10 octobre 2022 puisque l’agence Century 21 ne s’est pas rendue à la conciliation prétextant être partie en congé. Malgré toutes ces demandes amiables notamment les courriers du Conseil de Monsieur [L], celui n’a jamais pu obtenir l’indemnisation complète de son préjudice. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] lui proposant de l’indemniser que sur la période de l’installation de l’échafaudage pour finalement accepter de l’indemniser sur les quatre périodes après la délivrance de l’assignation selon le mail que le syndic a adressé au conciliateur le 1er décembre 2022 mais refusant la prise en charge des frais de justice. 

Toujours est-il que même cette proposition d’indemnisation effectuée pour la première fois par courrier de Century 21 en date du 2 avril 2021, quand bien même elle avait été considérée comme insatisfaisante par le demandeur, n’a jamais été suivie d’effet de la part du syndic plus de 3 ans après le litige. 

Au vu du comportement du défendeur, il a donc résisté abusivement aux multiples demandes amiables de Monsieur [L] le contraignant à engager la présente procédure pour obtenir gain de cause. Il sera donc condamné à lui verser la juste indemnité de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], partie perdante, est condamné aux dépens en ce compris le constat du commissaire de justice en date du 5 février 2021.
L’équité commande en outre de le condamner à payer à Monsieur [C] [L] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu contradictoirement et en dernier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à payer à Monsieur [C] [L] la somme de 1638 euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à payer à Monsieur [C] [L] la somme de 500 euros pour résistance abusive ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à payer à Monsieur [C] [L] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux dépens en ce compris le constat du commissaire de justice en date du 5 février 2021.

Ainsi jugé le 14 OCTOBRE 2024.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE