Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE MULHOUSE
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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/02832 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IRIA
Section 1
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 11 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.A. HLM DOMIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261


PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [X] [N]
née le 08 Février 1978 à [Localité 3] (HAUT RHIN)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Samira ADJAL : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 28 Juin 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier 


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 16 mai 2012, la SA HLM DOMIAL a loué à Madame [X] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 526,32 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 716,92 euros au titre des loyers et charges échus au 7 juin 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le bailleur a fait assigner Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner le locataire à payer la somme de 1 719,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
- condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 23 novembre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 16 février 2024 puis renvoyée deux fois pour être retenue à l'audience du 28 juin 2024.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Madame [X] [N], représentée par son conseil reprend oralement le bénéfice de ses conclusions du 18 avril 2024 dans lesquelles elle demande de :
- lui accorder les plus larges délais de paiement,
- rejeter l'ensemble des demandes du bailleur,
- dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

L'affaire est mise en délibéré au 27 septembre 2024 puis prorogée au 4 octobre 2024 puis au 11 octobre 2024.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

o Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ".

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 août 2023. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

o Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 novembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l'audience du 16 février 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

o Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 13 août 2023 à minuit, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

o Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 24 juin 2024, la dette locative de Madame [X] [N] s'élève à la somme de 1 872,96 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation au 17 juin 2024 inclus. 
1872
Il y a lieu de déduire de ladite somme 7,62 x 11, soit 83,82 euros correspondant à des pénalités facturées au motif que Madame [X] [N] n'aurait pas retourné le questionnaire d'enquête de ressources alors que le bailleur ne justifie pas avoir procédé à l'envoi dudit questionnaire.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 1 789,14 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 1 719,08 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [X] [N] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 14 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.


III. Sur l'octroi de délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, celle-ci percevant 563 euros d'allocation de solidarité spécifique et 141 euros d'allocations familiales, il y a lieu d'accorder à Madame [X] [N], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l'autoriser à se libérer par 23 mensualités de 72 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.


IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de l'absence de demande du bailleur / locataire, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l'article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.


V. Sur les demandes accessoires

o Sur les dépens
 
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [X] [N] succombe à l'instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

o Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Pour des raisons d'équité, la demande du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2012 entre la SA HLM DOMIAL, d'une part, et Madame [X] [N], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 13 août 2023 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [X] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DOMIAL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à la SA HLM DOMIAL la somme de de 1 789,14 euros, (mille sept cent quatre vingt neuf euros et quatorze centimes) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 1 719,08 euros (mille sept cent dix neuf euros et huit centimes), et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [X] [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 72 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à la SA HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 14 août 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA HLM DOMIAL du surplus de ses prétentions ;

REJETTE la demande de la SA HLM DOMIAL au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 octobre 2024, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,