Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02181 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TADB




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

 
 
 
C/

[S] [T] [D]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, 
dont le siège social est sis [Adresse 5] 
[Localité 3]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T] [D], 
[Adresse 1] 
[Adresse 1] 
[Localité 4]

non comparant, ni représenté


 













RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 juillet 2017, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [S] [T] [D] un appartement à usage d'habitation n°56 situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 426,80 euros et une provision sur charges mensuelle de 79,25 euros.

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 29 novembre 2023.

Le 07 février 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [S] [T] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [S] [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.558,00 euros, à titre provisionnel, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l'audience,
- à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, et ce avec intérêts de droit,
- d'une somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 918,42 euros, pour inclure les paiements et les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise. La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 70,00 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne le 27 mai 2024, Monsieur [S] [T] [D] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 juillet 2017 contient une clause résolutoire (article 6.2 - Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 07 février 2024, pour la somme en principal de 1.441,20 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Monsieur [S] [T] [D] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 350,00 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 03 septembre 2024 démontrant que Monsieur [S] [T] [D] reste devoir la somme de 918,42 euros, mensualité d’août 2024 comprise. 

Monsieur [S] [T] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 918,42 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant majoré d'un supplément de 70,00 euros par mois depuis juin 2024 et de l'accord de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [S] [T] [D] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 13 mensualités de 70,00 euros chacune et d'une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [S] [T] [D] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [S] [T] [D] sera condamné à lui verser une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2017 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [S] [T] [D] concernant un appartement à usage d'habitation n°56 situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] [D] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 918,42 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, incluant une dernière facture d’août 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [S] [T] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 70,00 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [S] [T] [D] soit condamné à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] [D] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

 La greffière La juge,