Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02205 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAHY




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

 
 
 
C/

[L] [S]
[T] [S]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à L’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3] 
[Localité 1]

représenté par Madame [E] [K], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [L] [S], 
[Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [S],
[Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 1]

non comparante, ni représentée







RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 octobre 2019, l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] un appartement à usage d'habitation n°8 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 291,17 euros et une provision sur charges mensuelle de 88,08 euros.

Le 27 février 2024, l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 03 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT, a ensuite fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement en cas d’abandon du logement, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 1.850,48 euros, outre les échéances postérieures impayées s’il y a lieu, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de demande en paiement à la somme de 1.334,87 euros, pour inclure les paiements et mensualités impayées jusqu'à celle de juillet 2024 comprise. 

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par remise à l'étude du commissaire de justice le 24 mai 2024, Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 03 mars 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 22 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 9 clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.138,26 euros a été signifié le 27 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 585 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

En dépit de la reprise du paiement des loyers courants et des efforts pour apurer la dette déjà réalisés par les locataires, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire depuis le 29 juillet 2023. En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 avril 2024 et Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] sont depuis occupants sans droit ni titre. 

Il leur sera ordonné de quitter les lieux, au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant la suppression du délai légal dont ils bénéficient pour quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, leur expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 30 août 2024 démontrant que Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] restent devoir la somme de 1.334,87 euros, mensualité de juillet 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.334,87 euros.

Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 28 avril 2024 au 31 juillet 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT, Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] seront condamnés solidairement à verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2019 entre l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT et Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] concernant un appartement à usage d'habitation n°8 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de ce chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] à verser à l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.334,87 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] à payer à l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] à verser à l’E.P.I.C [Localité 1] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,