Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
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[Adresse 2]
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[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02176 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAB7




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. 3F OCCITANIE

 
 
 
C/

[M] [E]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à Me [W] MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE
dont le siège social est sis AGENCE MAZAMET 
[Adresse 1] 
[Localité 6]

représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Simona FISCHETTI, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [M] [E], 
[Adresse 9] 
[Adresse 5] 
[Localité 4]

non comparant, ni représenté














RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 novembre 2021, la S.A. 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [M] [E] un appartement à usage d'habitation n° 1104 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 418,91 euros et une provision sur charges mensuelle de 52,75 euros.

Le 12 décembre 2023, la S.A. 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [M] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la S.A. 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.698,22 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la S.A. 3F OCCITANIE, représentée par Maître [W] MONTEIS, substitué par Maître Simona FISCHETTI, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 898,22 euros, pour inclure les paiements et mensualités jusqu'à celle de juillet 2024 comprise, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure pénale à la somme de 350 euros. La S.A. 3F OCCITANIE demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l'étude du commissaire de justice le 27 mai 2024, Monsieur [M] [E] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.




2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 30 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 9 résiliation de plein droit) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.646,93 euros a été signifié le 12 décembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [M] [E] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.154,68 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A. 3F OCCITANIE produit un décompte du 28 août 2024 démontrant que Monsieur [M] [E] reste devoir la somme de 564,49 euros au titre de ses loyers et charges pour le logement, mensualité de juillet 2024 comprise. 

En revanche, il n’est pas justifié que le loyer mensuel facturé pour le parking soit dû, en l’absence de toute mention dans le contrat de bail du logement et de production d’un contrat de bail annexe. De la même façon, la facturation des frais de rejet (7,50 euros au total) au locataire n’est pas justifié par une clause contractuelle et la facturation de « frais » de 150,89 euros en avril 2024 n’est ni expliquée, ni justifiée. 

Monsieur [M] [E] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 564,49 euros, représentant les seuls loyers et charges dûment justifiés, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, de la réduction significative de la dette et de la proposition de délai faite par la SA 3F OCCITANIE, Monsieur [M] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 100 euros chacune et d'une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de la SA 3F OCCITANIE, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [E] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. 3F OCCITANIE, Monsieur [M] [E] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2021 entre la S.A. 3F OCCITANIE et Monsieur [M] [E] concernant un appartement à usage d'habitation n° 1104 situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] à verser à la S.A. 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 564,49 euros (décompte arrêté au 20 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [M] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 01 de chaque mois et pour la première fois avant le 01 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A. 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [M] [E] soit condamné à verser à la S.A. 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] à verser à la S.A. 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La juge,