Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02182 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TADC




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. PROMOLOGIS

 
 
 
C/

[K] [W]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par Madame [G] [I], Chargé de Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [K] [W], 
[Adresse 1] 
[Adresse 1] 
[Localité 5]

comparant en personne













RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juillet 2020, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [K] [W] un logement à usage d'habitation n°4201 et un emplacement de parking n°18, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 160,95 euros et une provision sur charges mensuelle de 55,47 euros.

Le 05 décembre 2022, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [K] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant les clauses résolutoires. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1 317,24 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 07 mai 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [G] [I], munie d'un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.683,09 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise et le supplément de loyer de solidarité à hauteur de 2.624,09 euros à compter de mars 2024. 

La SA PROMOLOGIS fonde sa demande sur les impayés de loyer, en application des articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989. Elle fait valoir que Monsieur [K] [W] n’a pas respecté les plans d’apurement de sa dette, le dernier paiement étant intervenu en février 2024, et n’a pas transmis son avis d’imposition malgré une visite à son domicile.

Monsieur [K] [W] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative. Monsieur [K] [W] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Il indique que ses difficultés de paiement sont liées à un problème avec sa banque et qu’il peut sinon payer son loyer, ayant 1.400 euros de salaire. Il précise qu’il a fait appel à une assistante sociale et qu’il va transmettre son avis d’imposition. 

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré avant le 01 octobre 2024, relative à la transmission de l’avis d’imposition et au supplément de loyer de solidarité. Elles n’ont pas produit ces documents.

MOTIFS DE LA DECISION
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire 

A titre liminaire, il convient de noter que la SA PROMOLOGIS fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur les seuls impayés de loyer et non sur le défaut d’assurance, qui ne sera donc pas étudié.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 4.7. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.389,51 euros a été signifié le 05 décembre 2022, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [K] [W] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 393,98 euros. Il a par ailleurs bénéficié d’un rattrapage d’aide pour le logement sur cette période, à hauteur de 640,45 euros, qui s’imputent également sur la dette visée par le commandement de payer.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 février 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 03 septembre 2024 démontrant que Monsieur [K] [W] reste devoir la somme de 1.943,58 euros au titre de ses loyers et de ses charges, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais d’assurance dont elle ne justifie pas le caractère dû. 

Il ressort également du décompte et du duplicata d’avis d’échéance que la SA PROMOLOGIS a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire de 437,34 euros par mois depuis mars 2024, ainsi qu'une pénalité SLS de 25 euros et une pénalité d'enquête de 7,62 euros par mois. Or, ces sommes ne peuvent être liquidées provisoirement qu’après mise en demeure du locataire, en application de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation, ce dont la S.A. PROMOLOGIS ne justifie pas en l’espèce, faute de preuve de l’envoi de la mise en demeure. En outre, ces démarches sont intervenues après l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que Monsieur [K] [W] n’était déjà plus locataire et ne peut se voir appliquer les pénalités applicables uniquement aux locataires. Il convient donc de ne pas retenir ces sommes.

Monsieur [K] [W] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.943,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.




III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [K] [W] a déjà bénéficié de deux plans d’apurement contractuels, qu’il n’a pas respecté, et a aggravé sa dette. Il n'a d'ailleurs pas repris le paiement de son loyer courant avant l'audience, ce qui fait obstacle à l'octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 05 février 2023 et Monsieur [K] [W] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [K] [W] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [K] [W] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 05 février 2023 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [K] [W] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2020 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [K] [W] concernant le logement à usage d'habitation n°4201 et l’emplacement de parking n°18, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 05 février 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.943,58 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,