Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/03246 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TH2Y




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. HLM DES CHALETS

 
 
 
C/

[E] [B] [O]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à la SA HLM DES CHALETS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Adresse 6] 
[Localité 3]

représentée par Madame [X] [K], Chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [E] [B] [O], 
[Adresse 5] 
[Adresse 4] 
[Localité 3]

non comparant, ni représenté














RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juin 2022, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [E] [B] [O] un appartement à usage d'habitation n°9 situé [Adresse 4], [Localité 3] pour un loyer mensuel de 234,56 euros et une provision sur charges mensuelle de 62,03 euros.

Le 13 mars 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [E] [B] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [E] [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 4.257,33 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de l’assignation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA HLM DES CHALETS, représentée par Madame [X] [K], munie d'un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.388,09 euros pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise, précisant qu’un supplément de loyer de solidarité a été facturé à hauteur de 3.607,52 euros. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 28 mai 2024, Monsieur [E] [B] [O] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 2.705,55 euros, sollicitant un règlement dans le délai de 6 semaines. 

Premièrement, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ayant prévu ce nouveau délai de 6 semaines ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Deuxièmement, le décompte joint au commandement de payer démontre qu’une somme de 459,69 euros a été sollicitée à titre de supplément de loyer de solidarité pour le mois de janvier 2024. Or, ces sommes ne peuvent être liquidées provisoirement qu’après mise en demeure du locataire, en application de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation. La SA HLM DES CHALETS ne justifie pas de la lettre de mise en demeure envoyée à Monsieur [E] [B] [O] et le constat d’huissier du 13 décembre 2023 fait mention d’une vérification par simple échantillonnage des courriers, sans avoir vérifié que la lettre envoyée à Monsieur [E] [B] [O] se trouvait bien dans ces envois. Aussi, il convient de déduire la somme de 459,69 euros des sommes réclamées dans le commandement de payer et de vérifier si Monsieur [E] [B] [O] s’est acquitté de la somme de 2.245,86 euros dans le délai de deux mois.

Monsieur [E] [B] [O] n'a procédé à aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 mai 2024 et Monsieur [E] [B] [O] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [E] [B] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 30 août 2024 indiquant que Monsieur [E] [B] [O] reste devoir la somme de 7.388,09 euros, mensualité d’août 2024 comprise. Néanmoins, faute pour elle de justifier valablement de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation à Monsieur [E] [B] [O], elle ne peut obtenir aucune somme au titre du supplément de loyer de solidarité. Il convient donc de déduire de la somme demandée la somme de 3.702,52 euros (8 mois de SLS à 459,69 euros et 25 euros de pénalités).

Monsieur [E] [B] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.685,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [E] [B] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 14 mai 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [E] [B] [O] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2022 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [E] [B] [O] concernant un appartement à usage d'habitation n°9 situé [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] [O] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 3.685,57 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] [O] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du seul loyer et des charges, sans application du surloyer de solidarité, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] [O] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,