Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02173 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TABZ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. 3F OCCITANIE

 
 
 
C/

[M] [N]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à Me Jean-Philippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE, 
dont le siège social est sis [Adresse 4] 
[Adresse 4] 
[Localité 3]


représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Simona FISCHETTI, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [M] [N], 
[Adresse 5] 
[Adresse 5] 
[Localité 2]

représenté par Me Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE












RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juin 2023, la S.A. 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement à usage d'habitation [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 452,19 euros et une provision sur charges mensuelle de 79,94 euros.

La S.A. 3F OCCITANIE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d'impayés de loyer le 06 novembre 2023. 

Le 03 janvier 2024, la S.A. 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [M] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la S.A. 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 4.810,21 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
- d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer, surloyer et provision sur charge qu'ils auraient dû payer s'ils étaient restés locataires, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne le 28 mai 2024.

A l'audience du 03 septembre 2024, la S.A. 3F OCCITANIE, représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, substitué par Maître FISCHETTI, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4 314.11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d'août 2024 comprise. La S.A. 3F OCCITANIE accepte l'octroi de délai de paiement pendant 3 ans et la suspension de la clause résolutoire tant que ces délais et les mensualités sont réglées. 

Monsieur [M] [N], représenté par Maître Lauriane PILTAN, se réfère à ses conclusions écrites et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire pendant 3 ans et le débouté de la S.A. 3F OCCITANIE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou la réduction du montant octroyé. Au soutien de ses demandes, il expose qu'il a rencontré des difficultés pour payer ses loyers, en raison de son travail comme intérimaire, mais qu'il a repris le paiement de ses loyers courants et a effectué des versements conséquents pour apurer sa dette, après un rattrapage de la CAF en sa faveur. Il indique qu'il vit en concubinage, avec une fille à charge et une pension alimentaire de 445 euros pour son autre fille.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. 3F OCCITANIE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 06 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 9 : clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.438,82 euros a été signifié le 03 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [M] [N] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 mars 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A. 3F OCCITANIE produit un décompte du 20 août 2024 démontrant que Monsieur [M] [N] reste devoir la somme de 4.297,61 euros, mensualité d'août 2024 comprise, après soustraction des frais de rejet de prélèvement bancaire dont la refacturation au locataire n'est pas prévue par le contrat de bail. 

Monsieur [M] [N] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.297,61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [M] [N], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 120 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Monsieur [M] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [N] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la S.A. 3F OCCITANIE, Monsieur [M] [N] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2023 entre la S.A. 3F OCCITANIE et Monsieur [M] [N] concernant un appartement à usage d'habitation [Adresse 5] sont réunies à la date du 04 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la S.A. 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 4.297,61 euros (décompte arrêté au 20 août 2024, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois d'août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [M] [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [M] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A. 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [M] [N] soit condamné à verser à la S.A. 3F OCCITANIE une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la S.A. 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 

La greffière, La juge,