Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 7 — 3 octobre 2024

ORDONNANCE DU : 03 Octobre 2024
DOSSIER : N° RG 23/00141 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RPZF
NAC:5AC


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 7

ORDONNANCE DU 03 Octobre 2024
(Expertise)




Madame BLONDE, Juge de la mise en état 


Madame CHAOUCH, Greffier 




DEBATS : à l’audience publique du 05 Septembre 2024, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance est rendue.



DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE MOULIN D’AMBRE, RCS TOULOUSE 751 923 590, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Céline NOUAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 235




DEFENDERESSE

S.C.I. D’ANCELY, RCS TOULOUSE 400 656 625, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 301

















Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2023, la SARL LE MOULIN D'AMBRE a fait assigner la SCI D'ANCELY devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due du fait du non-renouvellement du bail commercial liant les parties, et à titre subsidiaire la mise en place d’une expertise judiciaire.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 26 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI D'ANCELY a saisi le juge de la mise en état d’un incident et demande au magistrat, au visa des articles 789 du Code de procédure civile et L145-14 du Code de commerce, de :
- désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :
*Se faire communiquer tous documents et pièces utiles ; 
* Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
* Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation, de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant des indemnités d’occupation et d’éviction ;
* Dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce, fixer la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial ;
* Dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente, déterminer le coût d'un tel transfert, comprenant l'acquisition d'un titre locatif avec les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial ;
* Déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter de la date d'expiration du bail jusqu'à leur libération effective. 

Par conclusions sur incident notifiées par RPVA le 03 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL LE MOULIN D'AMBRE demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 789 5° du code de procédure civile, de:
- prendre acte que la SARL MOULIN D’AMBRE accepte qu’il soit ordonnée, avant-dire droit, une mesure d’expertise judiciaire avec la désignation d’un expert avec pour mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la SARL MOULIN D’AMBRE peut prétendre et sur le montant de l'indemnité d'occupation due par ce dernier, depuis le 31 juillet 2021, jusqu'à son départ effectif des lieux et notamment :
* « Se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;
* Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
* Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation de l’état de situation des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant des indemnités d’occupation et d’éviction ;
* Dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce, fixer la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

* Dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente, déterminer le coût d’un tel transfert, comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial ;
* Déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter de la date d’expiration du bail jusqu’à leur libération effective ». 
- Dire que la mission de l’expert sera complétée de la manière suivante :
* Rechercher, en tenant compte de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas d'une perte du fonds :
1°) la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing … ; 
2°) tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont la SCI D’ANCELY sera redevable. 
- Dire que les frais d’expertise seront mis à la charge de la SCI D’ANCELY, requérante à la demande d’expertise ;
- Réserver les dépens de l’instance. 

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie sur incident en date du 05 septembre 2024.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 03 octobre 2024.

MOTIFS 

En application de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par application de l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Il résulte des articles 232 et 263 du code, que le juge peut ordonner une expertise s’il existe un motif légitime et qu’il s’avère nécessaire de recourir à cette mesure pour établir des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité d’ordonner une expertise judiciaire en vue dé déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI D'ANCELY à la SARL LE MOULIN D'AMBRE ainsi que de l’indemnité d’occupation due par le preneur sortant.

Il sera en conséquence fait droit à cette demande.

Le sort des frais et dépens sera pour sa part réservé en fin d’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous Aude BLONDE, juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise. 

Commetons pour y procéder : 

MONSIEUR [Z] [R] [Adresse 1] 

Et à défaut : 

MADAME [U] [V] [Adresse 3] 

avec pour mission :

FOURNIR au tribunal tous éléments de sa spécialité permettant d’évaluer l’indemnité d’éviction notamment quant aux usages de la profession, à la valeur marchande du fonds, aux frais de réinstallation, aux frais de mutation, les troubles commerciaux, aux pertes sur stock, aux indemnités de licenciement, au frais d’aménagement et de déterminer la valeur du droit au bail et pour se faire :

- visiter et décrire les locaux situés [Adresse 2] ; 
- décrire leur état général d'entretien et dire à quel usage ils sont utiles et dresser la liste des personnels
- prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de tous sachants
- rappeler les instances en fixation de la valeur locative
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d'éviction dans le cas de :
* une perte de fonds ; valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais de droit de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices
*une possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice.
- déterminer le montant de l’indemnité d’occupation éventuellement due pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter de la date d’expiration de ce bail
- donner tous éléments utiles à la solution du litige.

Rappelons à l’expert qu’il doit dès sa saisine adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité et dire si sa mission entre dans ses compétences. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. 

Demandons à l’expert de s’adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise : [Courriel 5] 

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises qui sera informé de toutes difficultés. 

Indiquons à l'expert qu'il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions et qu’il devra pour se faire convoquer, par courrier recommandé, les parties et les conseils des parties. Les informer des termes de la mission. 
Lors de la première réunion, l’expert indiquera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission, sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ainsi que le coût d’un recours éventuel à un sapiteur ou à des investigations techniques. 
Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations

Invitons instamment les parties à adresser à l’expert, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, leurs pièces ; rappelons aux parties que les pièces produites doivent être numérotées en continue et accompagnées d’un bordereau, y compris en cas de production par voie électronique sur la plate forme OPALEXE 

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication des renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire détenus par des tiers ou organismes de gestion et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales

Rappelons que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise, sauf à recueillir l'avis de tout sapiteur dans une spécialité autre que la sienne ; Disons que l’expert pourra en effet en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié. 

Rappelons à l’expert qu’il doit respecter de manière absolue le principe du contradictoire et à ce titre notamment :
- Etablir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission.
- Donner connaissance aux parties des avis sapiteurs recueillis.
- Établir un pré-rapport qui sera communiqué aux parties, lesquelles disposeront d'un délai de 30 jours pour présenter leurs observations à peine d’irrecevabilité, et au-delà duquel, après avoir répondu aux dires, l'expert déposera son rapport final, en transmettant un exemplaire à chaque partie, le cas échéant en la forme dématérialisée.

Rappelons les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile. Le rapport définitif devra être notifié par envoi recommandé aux parties et par envoi simple aux avocats et la note d’honoraires devra être adressée aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception avec mention du délai de 15 jours pour former leurs observations. 

Disons que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, la SCI D'ANCELY versera par chèque libellé à l’ordre du régisseur d'avances du Tribunal judiciaire de Toulouse une consignation de 2.500 euros à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 15 novembre 2024 . Ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (R.G. n° 23/141) au greffe du Tribunal judiciaire service des expertises. 

Rappelons qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du Code de procédure civile.

Rappelons à l’expert qu’il doit au fur et à mesure de sa mission solliciter des provisions complémentaires afin qu’elles soient le plus proche possible du coût final. 

Disons que l'expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Toulouse, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans les SIX MOIS de sa saisine et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties conformément aux dispositions de l'article 173 du Code de procédure civile. 

Disons que le rapport de l’expert sera accompagné des pièces complémentaires produites. 

Précisons qu'une photocopie du rapport sera adressé à l'avocat de chaque partie. 

Précisons que l'expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l'aura adressé. 

Désignons le juge en charge du suivi des expertises du tribunal judiciaire de Toulouse en vue d’assurer le suivi de cette mesure

RÉSERVONS les frais et dépens

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 05 juin 2025 à 8 heures 30 et invitons la SARL LE MOULIN D'AMBRE à conclure au fond en lecture du rapport d’expertise pour cette audience

Ainsi jugé à Toulouse le 03 octobre 2024.


La Greffière La Juge de la Mise en Etat