Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02269 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TA6F




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


E.P.I.C. [Localité 2] METROPLE HABITAT

 
 
 
C/

[R] [D]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPLE HABITAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 5] 
[Localité 2]

représenté par Madame [I] [S], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [R] [D],
[Adresse 7] 
[Adresse 7] 
[Localité 4]

non comparant, ni représenté
















RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 02 et du 16 octobre 2009, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT - l'OPH de la métropole toulousaine (anciennement dénommé HABITAT [Localité 2]) a donné à bail à Monsieur [R] [D] un appartement à usage d'habitation n°2 et un garage situé [Adresse 7], [Localité 4] pour des loyers mensuels de 415,61 euros pour le logement et 49,92 euros pour le garage et une provision sur charges mensuelle de 104,19 euros.

Le 31 janvier 2024, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.510,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, outre les échéances postérieures impayées s’il y a lieu,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 30 mai 2024, reçue le 31 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de demande en paiement à la somme de 562,60 euros, pour inclure les paiements et mensualités impayées jusqu'à celle de juillet 2024 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 29 mai 2024, Monsieur [R] [D] n’était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

A la demande du juge, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a transmis en cours de délibéré l’accusé de réception de son signalement à la Haute-Garonne, mentionné dans ses pièces, mais oublié dans son dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

 I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, l'OPH de la métropole toulousaine (anciennement dénommé HABITAT [Localité 2]) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail d’habitation conclu le 02 octobre 2009 contient une clause résolutoire (article 4.4 résiliation sur l’initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le garage conclu le 16 octobre 2009 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement dans la même résidence entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu'en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de stationnement n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé. C'est donc ce délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer.

Un commandement de payer visant les deux clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 720.04 euros, représentant les seuls loyers et charges impayés, a été signifié le 31 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation et au délai applicable en l’espèce. 

Monsieur [R] [D] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01 avril 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 01 avril 2024 et Monsieur [R] [D] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [R] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique. 
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 3 septembre 2024 démontrant que Monsieur [R] [D] reste devoir la somme de 562,60 euros, mensualité de juillet 2024 comprise, après soustraction des réparations locatives. 

Monsieur [R] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 562,60 euros.

Monsieur [R] [D] également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 01 janvier 2024 au 31 juillet 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel que prévus dans le contrat qui s'est poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Monsieur [R] [D] sera condamné à verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 02 et 16 octobre 2009 entre l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT - l'OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE et Monsieur [R] [D] concernant un appartement à usage d'habitation n°2 et un garage situés [Adresse 7], [Localité 4] sont réunies au 01 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT - L'OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à verser à l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT - l'OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 562.60 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT - l'OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que prévus dans le contrat qui s'est poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à verser à l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT - l'OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,