Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01187 

N° Portalis DBX4-W-B7I-SYZ3




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. HLM DES CHALETS

 
 
 
C/

[Y] [X]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à la SA HLM DES CHALETS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS, 
dont le siège social est sis 29 BOULEVARD GABRIEL KOENIGS 
BP 23148 
31027 TOULOUSE CEDEX 3

représenté par Monsieur [F] [Z], Chargé de Recouvrement, muni d’un pouvoir



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [X], 
APT 17 
10 IMPASSE DES MARINIERS 
31790 ST JORY

non comparant, ni représenté














RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 avril 2018, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Monsieur [Y] [X] un appartement à usage d'habitation n°17 situé 10 impasse des Mariniers, 31790 SAINT-JORY pour un loyer mensuel de 302,10 euros et une provision sur charges mensuelle de 33,92 euros.

Le 22 décembre 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a vendu l’appartement à la SA HLM DES CHALETS, devenue ainsi bailleresse de Monsieur [Y] [X].

Le 25 septembre 2023, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [Y] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 9.267,12 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, à compter de l’assignation jusqu’à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 02 avril 2024, la SA HLM DES CHALETS a maintenu ses demandes et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 11.975,40 euros.

Monsieur [Y] [X], convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à sa personne le 26 janvier 2024, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a réouvert les débats et fait reconvoquer les parties, afin que la SA HLM DES CHALETS justifie des modalités de remise du commandement de payer, de la mise en demeure prévue à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation concernant le supplément de loyer de solidarité (SLS) et d’un décompte détaillé permettant de distinguer les sommes facturées, notamment le SLS et les pénalités.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [F] [Z], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 15.715,19 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise. 

Convoqué par envoi d’une convocation en lettre recommandée, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [Y] [X] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 27 avril 2018 contient une clause résolutoire (article "La résiliation par le bailleur – Locataire en situation d’impayés :"), qui prévoit : « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à 2 fois le montant mensuel net du loyer hors charges et déduction faite de l’A.P.L., le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative de l’Office, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire a été signifié le 25 septembre 2023, pour la somme en principal de 6.475,01 euros. 

Premièrement, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Deuxièmement, il apparaît que les sommes demandées dans le commandement de payer correspondent, à hauteur de 6.399,48 euros, à des pénalités d’enquête de 7,62 euros facturées d’avril 2022 à juillet 2022, à un SLS de 793 euros facturé de janvier 2023 à août 2023 et à une pénalité de 25 euros pour « indemnité retard enquête SLS ». Ainsi, les impayés de loyer et de charges se montent uniquement à 75,53 euros.

Or, la clause résolutoire mentionne que les impayés de « loyers ou de charges régulièrement appelés » doivent être supérieurs à deux mois de loyer mensuel net, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Plus encore, la clause résolutoire ne fait pas mention des impayés de supplément de loyers de solidarité au titre des sommes pouvant entraîner l’application de la clause résolutoire, alors même que l’article du bail « Réalisation de l’enquête biennale et de l’enquête sur les ressources annuelles » relatif au supplément de loyer de solidarité rappelle que celui-ci est facturé « En plus du loyer et des charges » et en est donc distinct.

Enfin, la SA HLM DES CHALETS produit deux courriers du 11 octobre 2022 et du 10 octobre 2023 adressés à Monsieur [Y] [X] pour lui demander de remplir l’enquête sur ses ressources et deux courriers du 12 décembre 2022 et du 13 décembre 2023 de mise en demeure de répondre à l’enquête sur ses ressources. Néanmoins, il n’est pas justifié que ces courriers aient bien été envoyés à Monsieur [Y] [X], à défaut de preuve de l’envoi tel que l’accusé d’une lettre recommandée par exemple. Aussi, la SA HLM DES CHALETS ne justifie pas des éléments lui permettant de demander des pénalités relatives au SLS, de liquider provisoirement le SLS et de le réclamer à Monsieur [Y] [X].

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la clause résolutoire est acquise et il convient de rejeter les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnités d’occupation de la SA HLM DES CHALETS.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 02 septembre 2024 indiquant que Monsieur [Y] [X] reste devoir la somme de 15.715,19 euros, mensualité d’août 2024 comprise. Néanmoins, cette somme est intégralement composée de supplément de loyer de solidarité, dont il n’est pas démontré qu’il soit dû par Monsieur [Y] [X], en l’absence de preuve de l’envoi de la mise en demeure permettant la liquidation provisoire de celui-ci.

Aussi, il convient de débouter la SA HLM DES CHALETS de sa demande en paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SA HLM DES CHALETS, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande d’article 700 du code de procédure pénale.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SA HLM DES CHALETS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation, de condamnation à l’arriéré et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA HLM DES CHALETS aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,