Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02179 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAC5




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. PROMOLOGIS

 
 
 
C/

[W] [L]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, 
dont le siège social est sis [Adresse 7] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par Madame [S] [N], Chargé de Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDERESSE

Madame [W] [L], 
[Adresse 8] 
[Adresse 5] 
[Localité 4]

non comparante, ni représentée















RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 août 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [W] [L] un logement à usage d'habitation n°18 (porte 243), situé [Adresse 9], [Localité 4] pour un loyer mensuel de 455,27 euros et une provision sur charges mensuelle de 205,68 euros.

Le 29 février 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [W] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 6.060,16 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 14 mai 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge jusqu’à la libération effective du logement,
- d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [N] [S], munie d'un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.694,30 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise. 

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 29 mai 2024, Madame [W] [L] n'est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.".

Le bail conclu le 22 août 2023 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) par laquelle les parties ont convenu d’un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, délai contractuel plus favorable à la locataire et primant donc sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.784,13 euros a été signifié le 29 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [W] [L] n'a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 30 avril 2024 et Madame [W] [L] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [W] [L] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 02 septembre 2024, démontrant que Madame [W] [L] reste devoir la somme de 3.796,54 euros au titre de ses loyers et charges jusqu’au 30 avril 2024 compris, déduction faite des mensualités d’assurance automatique dont le caractère dû n’est pas justifié par le bailleur.

La SA PROMOLOGIS a également facturé un surloyer pour les mois de janvier 2024 à avril 2024, à hauteur de 133,20 euros mensuels, en application des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation. Compte-tenu de la réponse apportée par Madame [W] [L] à l’enquête réalisée par la SA PROMOLOGIS, ces sommes apparaissent dues pour la période où elle était locataire, soit jusqu’au 30 avril 2024.

En revanche, pour la période courant du 01 mai 2024 à la libération effective du logement, Madame [W] [L] et la SA PROMOLOGIS ne sont plus liées par le contrat de bail et les prévisions de celui-ci quant au loyer. Si la SA PROMOLOGIS ne peut plus obtenir le paiement du loyer et du supplément de loyer de solidarité, s’appliquant uniquement aux personnes bénéficiaires d’un bail d’habitation, elle est en droit de percevoir une indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, à compter du 1er mai 2024. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 661,40 euros, sans application du supplément de loyer de solidarité.

Aussi, Madame [W] [L] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.329,34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, représentant ses arriérés de loyers, de charges et de supplément de loyer de solidarité pour la période du 23 août 2023 au 30 avril 2024 compris. 

Madame [W] [L] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de 661,40 euros pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.




III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [W] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [W] [L] concernant le logement à usage d'habitation n°18 (porte 243), situé [Adresse 9], [Localité 4] sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 4.329,34 euros (représentant les loyers, charges et supplément de loyer de solidarité impayés pour la période du 23 août 2024 au 30 avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 661,40 euros ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,