Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02145 

N° Portalis DBX4-W-B7I-S73S




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

 
 
 
C/

[N] [C]
[M] [D] épouse [C]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Localité 1]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [N] [C], 
[Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 1]

représenté par Me Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [M] [D] épouse [C], 
[Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 1]

représentée par Me Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE







RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 août 2019, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] un appartement à usage d'habitation n°111 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 507,76 euros et une provision sur charges mensuelle de 196,83 euros.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 06 février 2024.

Le 09 février 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, avec suppression du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 3.803,42 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés à la date du 11 avril 2023, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, du 10 avril 2023 à la libération effective du logement,
- d'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 avril 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.242,37 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement, en l’absence de reprise du versement des loyers courants depuis mai 2024.

Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C], représentés par Maître [X] [W], reconnaissent leur dette locative, expliquant celle-ci par un dégât des eaux non-réparé par le bailleur et par une situation financière précaire. Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] demandent le rejet des demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et l’octroi des plus larges délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, compte-tenu de leur situation financière. Ils sollicitent également le rejet de la demande adverse au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE aux dépens, outre la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 06 février 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 09 août 2019 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.220,06 euros a été signifié le 09 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] n'ont pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 26 août 2024 démontrant que Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] restent devoir la somme de 3.108,52 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (95,75 euros) et des pénalités d’enquête sur le SLS (38,10 euros), dans la mesure où cette enquête n’a pas à être réalisée auprès des bénéficiaires des APL selon l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus, d’ailleurs reconnue à l’audience. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.108,52 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] n’apportent aucun élément, même purement déclaratif, sur leur situation financière, de sorte que le juge ne peut apprécier leur capacité à régler leur dette locative. Ils n'ont pas repris le paiement de leur loyer courant avant l'audience, ce qui fait également obstacle à l'octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 10 mars 2024 et Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] sont depuis occupants sans droit ni titre. 

Il convient ainsi de leur ordonner de quitter les lieux, tout en leur laissant le bénéfice du délai légal de deux mois pour quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne démontrant pas la mauvaise foi dont elle se prévaut pour demander la suppression de ce délai. A défaut de départ dans le délai de deux mois, l’expulsion de Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] ainsi que de tous les occupants de leur chef sera ordonnée.

Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] seront également condamnés au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 10 mars 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, étant condamnés aux dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et en l’absence de tout élément sur leur situation financière, Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 août 2019 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] concernant l’appartement à usage d'habitation n°111 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 3.108,52 euros (décompte arrêté au 26 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’août 2024 comprise) ;

REJETONS la demande de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [D] épouse [C] et Monsieur [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,