Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02210 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAH7




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. CDC HABITAT SOCIAL

 
 
 
C/

[N] [B]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à Me Diane DUPEYRON

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 4] 
[Localité 6]

représentée par Me Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [N] [B], 
EMAJ 
[Adresse 5] 
[Localité 3]

non comparant, ni représenté















RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 février 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [N] [B] un logement à usage d'habitation EMAJ, porte B002, situé [Adresse 5], [Localité 3] pour un loyer mensuel de 369,86 euros et une provision sur charges mensuelle de 62,50 euros.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 21 novembre 2022.

Un échéancier prévoyant le règlement d’une dette de 1.472,50 euros en 12 échéances a été signé le 18 janvier 2023 par Monsieur [N] [B] et la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Le 09 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [N] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2 804,54 euros, à titre de provision, représentant les arriérés de charges et de loyers selon décompte arrêté au 17 avril 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle, à titre de provision, d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnel jusqu'à la reprise effective des lieux,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître Diane DUPEYRON, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.181,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 24 mai 2024, Monsieur [N] [B] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 21 novembre 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 16 février 2022 contient une clause résolutoire (article 7 - clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 09 février 2024, pour la somme en principal de 2.216,03 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Monsieur [N] [B] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 10 avril 2024 et Monsieur [N] [B] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 02 septembre 2024 indiquant que Monsieur [N] [B] reste devoir la somme de 4.181,54 euros, mensualité d’août 2024 comprise, déduction faite des frais de poursuite. Néanmoins, les sommes demandées au titre des pénalités relatives aux enquêtes sur l'occupation du parc social (OPS) des mois de janvier, février et mars 2024, représentant un total de 22,86 euros, ne sont pas justifiés à l’instance et doivent être déduites de la somme demandée. 

Monsieur [N] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.158,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 2.804,54 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [N] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 10 avril 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.





III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [N] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2022 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [N] [B] concernant un logement à usage d'habitation EMAJ, porte B002, situé [Adresse 5], [Localité 3] sont réunies à la date du 10 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 4.158,68 euros (décompte arrêté au 02 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 2.804,54 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,