Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02172 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TABX




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. 3F OCCITANIE

 
 
 
C/

[W] [X]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à Me Jean-Philippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE, 
dont le siège social est sis AGENCE [Localité 4] 
[Adresse 1] 
[Localité 4]

représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Simona FISCHETTI, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [W] [X], 
[Adresse 5] 
[Adresse 5] 
[Localité 3]

comparante en personne


 











RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 mai 2015, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [W] [X] un logement à usage d'habitation n°22, avec un jardin et un parking, situé [Adresse 5] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 540,95 euros et une provision sur charges mensuelle de 38,44 euros.

La SA 3F OCCITANIE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 30 janvier 2024.

Le 7 mars 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [W] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 4.604,23 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loye, surloyer et provision sur charge, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA 3F OCCITANIE, représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, substitué par Maître Simona FISCHETTI, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.508,41 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juillet 2024 comprise. 

La 3F OCCITANIE indique que la locataire n'a pas réglé le loyer depuis septembre 2023 et n'a pas repris le paiement des loyers courant.

Madame [W] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, ne formulant pas de demande de délais de paiement car elle ne peut régler la somme demandée. Elle indique avoir fait l’objet d’une arnaque par le constructeur de sa maison et avoir déposé plainte dès l’arrêt des travaux, durant le mois d'août 2023, ayant perdu une somme de 90.000 euros. Elle indique que les mensualités de son crédit immobilier, à hauteur de 862 euros par mois, ont débuté, alors que la maison est inhabitable, et qu’elle ne peut les assurer concomitamment au loyer. Elle précise avoir un revenu de 2.200 euros et percevoir les allocations de la Caisse d'allocations familiales à hauteur de 700 euros. Elle ajoute qu’elle a 4 enfants à charge. 

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 janvier 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 26 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 9-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.172,26 euros a été signifié le 7 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [W] [X] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 mai 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 08 mai 2024 et Madame [W] [X] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [W] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 28 août 2024 démontrant que Madame [W] [X] reste devoir la somme de 6.357,86 euros, mensualité de juillet 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (150,55 euros).

Madame [W] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.357,86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 4.604,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [W] [X] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 08 mai 2024 au 31 juillet 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [W] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2015 entre la SA 3F OCCITANIE et Madame [W] [X] concernant le logement n°22 et ses annexes, situés [Adresse 5], à [Localité 3] sont réunies à la date du 08 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 6.357,86 euros (décompte arrêté au 28 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 4.604,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


La greffière, Le juge,