Tribunal Judiciaire · TPBR — 15 octobre 2024

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TOURS




Minute n° : 2024/19
N° RG 24/00003 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JEVW


Affaire : [X]-[W]



JUGEMENT PARITAIRE
DU : 15 OCTOBRE 2024 




Notification des parties par L.R.A.R
JUGEMENT




DÉBATS : A l'audience publique du 17 septembre 2024


DÉCISION :

Prononcé publiquement le 15 OCTOBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.


Composition du Tribunal :

PRESIDENT : C. BELOUARD,

ASSESSEURS BAILLEURS : 
Mme JOURDANNE Colette
M. MENEAU Jean-Claude

ASSESSEURS PRENEURS : 
Mme BELLOY Elodie


GREFFIER : F. SONNET,


DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEURS

Monsieur [R] [X]
né le 28 Février 1940 à [Localité 33], demeurant [Adresse 18]
comparant assisté de Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [N] [U] épouse [X]
née le 19 Mars 1941 à [Localité 19], demeurant [Adresse 18]
comparante assistée de Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [W]
né le 14 Juin 1970 à [Localité 33], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 4 novembre 1998, M. [R] [X] et Mme [N] [U] épouse [X] ont consenti un premier bail rural à M. [I] [W] à compter du 1er novembre 1998, depuis renouvelé par tacite reconduction par périodes de neuf ans, sur les parcelles de vigne suivante pour une contenance totale de 03ha 10a 08ca :

Commune de [Localité 34] 
- Section BY n°[Cadastre 15] partie, lieudit « [Localité 31] », 
- Section BT n°[Cadastre 17], lieudit « [Localité 26] »,
- Section BT n°[Cadastre 12], lieudit « [Localité 27] », 
- Section BV n°[Cadastre 13], lieudit « [Localité 20] », 
- Section BV n°[Cadastre 14], lieudit « [Localité 21] »,
- Section BV n°[Cadastre 7], lieudit « [Localité 29] »,
 
Commune de [Localité 32] 
- Section ZR n°[Cadastre 16], lieudit « [Localité 30] »,
- Section ZR n°[Cadastre 11], lieudit « [Localité 24] », 
- Section ZR n°[Cadastre 1], lieudit « [Localité 24] ».

Le fermage annuel était fixé à compter du 01er novembre 2001 suivant la valeur locative déterminée chaque année par arrêté préfectoral sur la base de 16,27 hl en [Localité 34] Nature et 16,27 hl en [Localité 34] Mousseux. Le bail stipulait que le fermage était payable pour un tiers le 1er avril de l’année suivant la vendange et pour deux tiers le 1er juillet de l’année suivant la vendange et pour la première fois le 1er avril 2002 et le 1er juillet 2002.

Suivant acte authentique du 15 septembre 2000, M. [R] [X] et Mme [N] [U] épouse [X] ont consenti un second bail rural à M. [I] [W] à compter du 1er novembre 2000, renouvelé depuis par tacite reconduction par périodes de neuf ans, sur d’autres parcelles de vignes cadastrées comme suit pour une contenance totale de 2ha 80a 42ca : 
Commune de [Localité 34]
- Section BX n°[Cadastre 4], lieudit « [Localité 29] », 
- Section BX n°[Cadastre 8], lieudit « [Localité 25] »,
- Section BX n°[Cadastre 9], lieudit « [Localité 25] »,
- Section BX n°[Cadastre 10], lieudit « [Localité 25] »,
- Section BO n°[Cadastre 6], lieudit « [Localité 28] », 
 
Commune de [Localité 32] 
- Section ZR n°[Cadastre 2], lieudit « [Localité 24] », 
- Section ZR n°[Cadastre 3], lieudit « [Localité 24] ».
 
Le fermage annuel était fixé suivant la valeur locative déterminée chaque année par arrêté préfectoral sur la base de 14,72 hl de [Localité 34] Nature et 14,72 hl de [Localité 34] Mousseux. Le fermage était payable pour une moitié au 1er mai pour l’autre moitié au 1er août de chaque année et pour la première fois le 1er mai 2002 et pour la deuxième fois le 1er août 2002.


Suivant avenant sous seing privé en date du 4 mars 2020, les époux [X] et M. [I] [W] ont convenu de réaliser une replantation de la parcelle de vigne cadastrée Section BX n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 29], d’une superficie de 48 a 90 ca, conformément aux dispositions de l’article 14 de l’arrêté préfectoral du 18 juillet 2012. 

Suivant requête reçue le 27 février 2024, les époux [X] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux dans litige les opposant à M. [W] et demandé notamment à voir prononcer la résiliation des deux baux ruraux consentis avec demande d’expulsion et voir ordonner une expertise judiciaire pour décrire les dégradations commises par Monsieur [I] [W] et chiffrer le coût de réparation.

Le 21 mai 2024, il a été constaté l’absence de conciliation des parties. M. [W] remettait lors de cette tentative de conciliation un chèque de 1880,93 € pour le fermage du bail du 04 novembre 1998.

 A l’audience du 17 septembre 2024, les époux [X], assistés de leur Conseil, au visa des articles L. 411-31 et L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, de l’article 1728 du Code civil, demande au tribunal de :
Prononcer la résiliation du bail rural du 4 novembre 1998 et du bail rural du 15 septembre 2000 consentis par les époux [X] à Monsieur [I] [W] ;Enjoindre à Monsieur [I] [W] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux dans les quinze jours après la signification du jugement prononçant la résiliation, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard ; Juger qu’à défaut ceux-ci pourront être expulsés au besoin avec l’assistance de la force publique ; Juger que Monsieur [I] [W] sera redevable d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son complet départ des lieux d’un montant équivalent au fermage actuel ; Juger que Monsieur [I] [W] devra restituer les lieux et les bâtiments en bon état et qu’à défaut il devra répondre des dégradations commises ; Condamner Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [R] [X] et Madame [N] [X] une somme de 7.903,02 € au titre des fermages échus et demeurés impayés pour les années 2023 et 2024 ; Ordonner une expertise judiciaire du fonds loué avec une mission qu’ils détaillent, et désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec mission d’usage et notamment de décrire l’état des parcelles de vignes louées et de constater et décrire l’ensemble des dégradations commises par Monsieur [I] [W] sur le fonds loué, d’en chiffrer le coût pour y remédier et notamment pour remettre en état le vignoble en état d’exploitation, de donner son avis sur la perte de la valeur tant vénale qu’agronomique des parcelles louées ; Surseoir à statuer sur les demandes de dommages et intérêts dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ; En toute hypothèse, 
Condamner Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [R] [X] et Madame [N] [X] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 
 Il soulignent une première difficulté concernant le règlement du fermage, rappelant qu’une première sommation délivrée en 2018 avait permis une régularisation des impayés mais qu’en revanche depuis 2022, M. [W] rencontrait de nouveaux retards de paiement détaillés dans leurs conclusions. 
Ils évoquent ensuite une seconde difficulté concernant l’entretien des vignes au regard du constat d’huissier de justice qu’ils ont fait réaliser le 28 novembre 2022. Ils expliquent produire des photographies plus récentes permettant de constater que les pieds de vigne sont envahis d’herbe et/ou de lierre et que les piquets sont complètement envahis de lierre. Ils rappellent que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 mars 2023, ils ont mis en demeure Monsieur [I] [W] de remettre en état toutes les parcelles de vignes dans un délai d’un mois, rappelant les dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime. Ils indiquent que les réponses apportées par M.[I] [W] n’ont pas été satisfaisantes et que c’est dans ces conditions qu’ils l’ont à nouveau mis en demeure d’entretenir les parcelles. Ils affirment que les agissements de la part de M. [W] en qualité de preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime et des jurisprudences citées ci-avant. 
Au visa de l’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, ils estiment qu’une expertise judiciaire est indispensable pour chiffrer le coût des dégradations et de la remise en état des parcelles puisque les vignes ne sont plus exploitées et laissées à l’abandon. Ils affirment qu’il en résulte une dégradation importante du vignoble avec une perte importante des ceps de vignes. 


M. [I] [W] demande à voir constater son accord pour la résiliation des baux au 31 octobre 2024. Il ne conteste pas les sommes dues au titre des fermages impayés. Il demande le rejet du surplus des demandes, et notamment la demande d’expertise judiciaire.
Il conteste toute dégradation des parcelles louées. Il souligne que les photographies produites par les époux [X] ont été prises fin novembre 2022 et que l’entretien de la vigne se déroule du début du printemps et pendant la saison végétative; que l’exploitation des vignes louées est engagée en norme haute valeur environnementale (HVE) ce qui explique que des inter rangs restent enherbés et de l’absence de désherbage sous les rangs. Concernant le lierre, il reconnaît que certains pieux et certains ceps présentaient du lierre mais que cette présence ne dégradait pas la vigne. Il précise que sa vigne ne présente pas de ronces, d’arbustes, d’absence de taille et verse aux débats des photographies qu’il affirme avoir pris en septembre 2024 pour démontrer que les vignes sont entretenues et que le lierre a été retiré.
Il explique subir la crise agricole, n’arrivant pas à vendre son vin et être accompagné.

Au regard de la position de M. [W], les époux [X], demandent à voir constater l’accord des parties sur la résiliation du bail au 31 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la résiliation des baux

M. [W] acceptant la demande de résiliation du Bail au 31 octobre 2024, date acceptée par les époux [X], le tribunal homologue l’accord des parties selon lequel les deux baux ruraux conclus respectivement les 04 novembre 1998 et 15 septembre 2020 seront résiliés au 31 octobre 2024 à 24h00.

Sur le surplus il convient de dire qu’à défaut de libération des lieux à cette date, l’expulsion de M. [W] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif. De la même manière, à compter du 01er novembre 2024, à défaut de libération des parcelles, M. [I] [W] sera considéré occupant sans droit ni titre et sera redevable d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son complet départ des lieux d’un montant équivalent au fermage actuel.


2- Sur la condamnation aux fermages impayés

Vu l’article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime ;

M. [I] [W] ne conteste pas ne pas avoir réglé l’ensemble des fermages qui s’établissent selon décompte arrêté au jour de l’audience à la somme de 7903,02 € selon le détail suivant :

Bail du 04 novembre 1998

fermage échu au 01er juillet 2024
3 761,87 €
TOTAL (1) RESTANT DU
3 761,87 €
Bail du 15 septembre 2020

fermage échu le 01er/05/2024
2070,58
fermage échu le 01er/08/2024
2070,57
TOTAL (2) RESTANT DU
4141,15
TOTAL (1+2)
7 903,02 €

M. [W] sera condamné au paiement de cette somme.


3- Sur la demande d’expertise judiciaire

Vu l’article L411-72 du Code rural et de la pêche maritime 

 Le 28 novembre 2022, Maître [P], huissier de justice a constaté à la demande des époux [X] au lieudit [Adresse 18] que les pieds de vigne (plantés depuis maximum deux ans- 30 rangs) étaient quasiment invisibles envahis d’herbe. Au lieudit “[Adresse 22], (d’une surface d’1 ha environ selon les déclarations de M. [X]), l’huissier a constaté que les pieds de vignes étaient envahis par différentes herbes telles que le lierre. Au lieudit [Adresse 23] à [Localité 32] (surface d’environ 1ha), l’huissier a constaté que les ceps étaient envahis de mauvaises herbes telles que le lierre et qu’il en était de même de la parcelle voisine (environ 1ha).

Il sera précisé que tant les époux [X] que M. [W] ont produit lors de la dernière audience de photographies non datées et ne permettant pas de savoir où exactement elle sont été prises. Ces pièces ne sont pas exploitables en l’état par le Tribunal.

Le seul constat du 28 novembre 2022, datant de plus de deux ans, permettant de constater de l’herbe entre les rangs et quelques pieds de vigne et piquet envahis de lierre est insuffisante à présumer d’une compromission du fonds loué. 

La présence d’herbe entre les rangs peut cependant découler des exigences d’exploitation en norme HVE. Le constat ne laisse pas apparaître une vigne qui serait abandonnée. Dans ces conditions, la demande d’expertise judiciaire sera rejetée faute d’éléments corroborant le constat de 2022; le seul constat de 2022 ne démontre pas en quoi la présence de lierre aurait par principe un impact négatif sur la valeur des parcelles.


4- Sur les autres mesures de fin de jugement

L’exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Perdant le procès, M. [I] [W] sera tenu aux dépens.

Au regard de la situation financière critique de M. [I] [W] posant la question de l’ouverture d’une procédure collective possible, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charges des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Le Tribunal paritaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,


HOMOLOGUE l’accord conclu entre M. [R] [X] et Mme [N] [U] épouse [X] d’une part et M. [I] [W] d’autre part selon lequel les baux ruraux conclus le 04 novembre 1998 et le 15 septembre 2020 portant sur les parcelles suivantes seront résiliés le 31 octobre 2024 à 24h00:

bail rural du 4 novembre 1998 Commune de [Localité 34] 
- Section BY n°[Cadastre 15] partie, lieudit « [Localité 31] », 
- Section BT n°[Cadastre 17], lieudit « [Localité 26] »,
- Section BT n°[Cadastre 12], lieudit « [Localité 27] », 
- Section BV n°[Cadastre 13], lieudit « [Localité 20] », 
- Section BV n°[Cadastre 14], lieudit « [Localité 21] »,
- Section BV n°[Cadastre 7], lieudit « [Localité 29] »,
Commune de [Localité 32] 
- Section ZR n°[Cadastre 16], lieudit « [Localité 30] »,
- Section ZR n°[Cadastre 11], lieudit « [Localité 24] », 
- Section ZR n°[Cadastre 1], lieudit « [Localité 24] ».

bail rural du 15 septembre 2020, Commune de [Localité 34]
- Section BX n°[Cadastre 4], lieudit « [Localité 29] », 
- Section BX n°[Cadastre 8], lieudit « [Localité 25] »,
- Section BX n°[Cadastre 9], lieudit « [Localité 25] »,
- Section BX n°[Cadastre 10], lieudit « [Localité 25] »,
- Section BO n°[Cadastre 6], lieudit « [Localité 28] », 
Commune de [Localité 32] 
- Section ZR n°[Cadastre 2], lieudit « [Localité 24] », 
- Section ZR n°[Cadastre 3], lieudit « [Localité 24] ».

DIT qu’à défaut pour M. [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux à compter du 01er novembre 2024 à 00h00, M. [R] [X] et Mme [N] [U] épouse [X] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNE, à défaut de libération des lieux, M. [I] [W] à payer à M. [R] [X] et à Mme [N] [U] épouse [X] une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage de chaque bail à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à M. [R] [X] et Mme [N] [U] épouse [X] la somme 7.903,02 € (SEPT MILLE NEUF CENT TROIS EUROS DEUX CENTIMES) au titre des fermages échus au 17 septembre 2024,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formulée par M. [R] [X] et Mme [N] [U] épouse [X] ;

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens de l’instance ,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE