Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 15 octobre 2024

AFFAIRE : N° RG 21/03253 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-G4FW

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'argentan du 07 Septembre 2021 

 RG n° 20/00477







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2024

 

 

APPELANTE :



Madame [NH] [O]

née le 27 Décembre 1970 à [Localité 20] (56)

[Adresse 2]

[Localité 16]



représentée et assistée de Me David LEGRAIN, avocat au barreau de CAEN

 

INTIMÉS :



Madame [J] [RG]

née le 26 Septembre 1985 à [Localité 18] (14)

[Adresse 19]

[Localité 16]



Monsieur [S] [RG]

né le 29 Janvier 1979 à [Localité 18]

[Adresse 19]

[Localité 16]



représentés et assistés de Me Dominique LE PASTEUR, avocat au barreau D'ARGENTAN





DÉBATS : A l'audience publique du 13 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

Mme DELAUBIER, Conseillère,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 15 Octobre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier



* * *



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Par acte du 7 avril 2011, M. et Mme [RG] ont acquis une maison à usage d'habitation située sur la commune de [Localité 16] (61), [Adresse 17], cadastrée section AB n°[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 4]. Suite à une décision parcellaire effectuée par le cabinet Lallouet le 2 novembre 2017, une partie de la cour a été cadastrée AB [Cadastre 10], le reste désormais AB [Cadastre 13] pour la cour principale et [Cadastre 12] pour la cour annexe.



Par acte du 22 septembre 2015, Mme [O] a acquis une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 16] (61) et cadastrée section AB n°[Cadastre 3].



Les parties s'opposant sur l'existence d'un droit de passage au bénéfice de Mme [O] sur la cour cadastrée AB [Cadastre 10] aujourd'hui cadastrée AB [Cadastre 13], la conciliateur de justice a été saisi et a constaté le 8 juin 2020 l'échec de la tentative de conciliation.



Par acte du 23 juillet 2020, M. et Mme [RG] ont fait assigner Mme [O] afin de faire constater que cette dernière ne bénéficie pas d'un droit de passage sur la parcelle section AB n°[Cadastre 13] (anciennement [Cadastre 10]) leur appartenant pour rejoindre la voie publique sur la commune de [Localité 16], qu'elle ne peut y entreposer et la voir condamner au paiement de différentes sommes.



Par jugement du 7 septembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire d'Argentan a :

- dit que Mme [O] ne bénéficie pas d'un droit de passage sur la parcelle de son immeuble cadastré [Cadastre 3] section AB à section AB n°[Cadastre 13] anciennement [Cadastre 10] (appartenant aux époux [RG]) pour rejoindre la voie publique sur la commune de [Localité 16] ;

- débouté M. et Mme [RG] du surplus de leurs demandes ;

- condamné M. et Mme [RG] à retirer les pierres et gravats accumulés en bordure du mur de la maison de Mme [O],

- dit qu'ils devront être retirés dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai de quinze jours et pendant 100 jours ;

- débouté Mme [O] de ses autres demandes ;

- condamné Mme [O] au paiement d'une somme de 1 500 euros à M. et Mme [RG], ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Mme [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [O] aux entiers dépens de l'instance ;

- constaté l'exécution provisoire de droit du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.



Par déclaration du 3 décembre 2021, Mme [O] a formé appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 janvier 2024, Mme [O] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Argentan le 7 septembre 2021 en ce qu'il : 

* a dit qu'elle ne bénéficiait pas d'un droit de passage sur la parcelle de son immeuble cadastré [Cadastre 3] section AB à section AB [Cadastre 13] (anciennement [Cadastre 10]) appartenant aux époux [RG] pour rejoindre la voie publique sur la commune de [Localité 16] ; 

* l'a déboutée de ses autres demandes ;

* l'a condamnée au paiement d'une somme de 1 500 euros à M. et Mme [RG] ensemble au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance ;

- débouter M. et Mme [RG] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- constater qu'elle est propriétaire indivis de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 10], aujourd'hui [Cadastre 13] ; 

- condamner solidairement M. et Mme [RG] au paiement d'une indemnité de 1 000 euros par infraction constatée, pour toute entrave pour accéder de son fond [Cadastre 3] à la voie publique en passant par la cour cadastrée [Cadastre 10] aujourd'hui [Cadastre 13] ;

subsidiairement, 

- constater que son fonds cadastré AB [Cadastre 3] bénéficie d'une servitude conventionnelle sur la parcelle [Cadastre 10] aujourd'hui [Cadastre 13] pour accéder à la voie publique [Adresse 23] à [Localité 16] (61) ; 

plus subsidiairement encore, 

- constater que son fonds cadastré AB [Cadastre 3] est enclavé et bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle AB [Cadastre 10] aujourd'hui [Cadastre 13] pour accéder à la voie publique, [Adresse 23] à [Localité 16] (61) ;

- condamner solidairement M. et Mme [RG] au paiement d'une pénalité de 1 000 euros pour toute entrave à son droit de passage ;

- confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2021 en ce qu'il a condamné M. et Mme [RG] à retirer les pierres et gravats accumulés en bordure du mur de sa maison et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et en ce qu'il a débouté M. et Mme [RG] du surplus de leurs demandes ;

subsidiairement, 

- constater que M. et Mme [RG] ont exécuté le jugement en retirant les pierres et gravats et, dès lors, dire leur appel sur ce point sans objet et irrecevable ;

- condamner solidairement M. et Mme [RG] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. et Mme [RG] aux entiers dépens, en ce compris le coût des recherches cadastrales (34 euros), et du constat de Me [H] du 11 mai 2019 (214,89 euros). 



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 mai 2022, M. et Mme [RG] demandent à la cour de :

- juger que Mme [O] irrecevable et en tout cas mal fondée à demander à la Cour qu'elle est propriétaire indivis de la cour cadastrée commune de [Localité 16] (61) section AB [Cadastre 10] et aujourd'hui [Cadastre 13] ;

- juger Mme [O] également irrecevable et en tout cas mal fondée à demander à la Cour de juger qu'elle bénéficie au profit de sa parcelle AB [Cadastre 3] accédant directement à la voie publique d'une servitude conventionnelle voire légale ;

- confirmer en conséquence le jugement du 7 septembre 2021 et dire que Mme [O] ne bénéficie pas d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 16] (61) section AB n°[Cadastre 13] (aucunement [Cadastre 10]) leur appartenant pour accéder de la voie publique à sa parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] ;

- la débouter de l'ensemble de ses demandes, dont celle relative à leur condamnation à communiquer le jugement du tribunal de grande instance d'Argentan du 12 novembre 2015 notamment avec astreinte ;

et faisant doit à leur appel incident ;

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 7 septembre 2021 en ce qu'il les a condamnés à enlever le tas de pierre entreposé en bordure de leur cour sous astreinte et en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à condamner Mme [O] à une indemnité de 500 euros par infraction constatée ;

et statuant de nouveau, 

- condamner Mme [O] en cas de non-respect de la décision a intervenir à leur payer une indemnité de 500 euros par infraction constatée (passage, stationnement, entreposage) ;

- condamner Mme [O] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 15 mai 2024.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS 



- Sur la propriété de la cour cadastrée AB [Cadastre 10] aujourd'hui [Cadastre 13] :



Mme [O] demande à la cour de constater qu'elle est propriétaire indivise de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 10], aujourd'hui [Cadastre 13].



A titre liminaire, Mme [O] affirme que sa demande, contrairement à ce qui est invoqué par M. et Mme [RG], n'est pas nouvelle en appel. Au soutien de ses prétentions, Mme [O] souligne que M. et Mme [RG] se prétendent propriétaires exclusifs de la parcelle [Cadastre 13] alors que les titres des parties démontrent le caractère commun de cette parcelle, qu'elle est dès lors bien fondée à faire valoir sa qualité de copropriétaire de la cour.



Mme [O] se prévaut de la prescription trentenaire pour affirmer qu'elle est propriétaire indivise de la cour cadastrée [Cadastre 13] au motif que ses auteurs ont bénéficié pendant plus de 30 ans d'un droit de passage et que dès lors ce droit lui avait conféré un droit de propriété sur la cour.



M. et Mme [RG] soutiennent au contraire que l'action en revendication de propriété de la cour cadastrée aujourd'hui [Cadastre 13] est irrrecevable en ce qu'elle constitue une prétention nouvelle en appel.

M. et Mme [RG] exposent que cette demande est également mal fondée, au motif qu'un droit de passage est une servitude discontinue et ne peut donc être acquise par prescription trentenaire. 

M. et Mme [RG] contestent que Mme [O] rapportent la preuve que les actes de propriété attestent de l'acquisition d'un droit de passage par prescription trentenaire. 

Ils soulignent également que le titre de propriété invoqué par Mme [O] n'émane pas de leurs auteurs communs et donc ne leur est pas opposable. Ils ajoutent que si l'acte de vente du 11 mars 1930 a été publié, sa publication le rend opposable à tous les tiers mais non à eux. Par ailleurs, leur titre de propriété concernant la parcelle [Cadastre 3] ne mentionne pas l'existence d'une servitude de passage. 



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



SUR CE :



Au soutien de ses prétentions, Mme [O] indique qu'il ressort de la succession des titres portant sur la parcelle [Cadastre 3] dont elle est aujourd'hui propriétaire que ceux antérieurs et successifs sont devenus par le fait de la prescription trentenaire propriétaires de la cour [Cadastre 10] aujourd'hui [Cadastre 13] qui appartenait à l'origine à M. [R] et Mme [Y] auteurs des époux [RG]. Que M. et Mme [E], auteurs de Mme [O], ont acheté la parcelle cadastrée [Cadastre 3] le 11 septembre 1930. 

Qu'aux termes de l'acte de vente signé le 22 octobre 1961 au profit de Mme [Z], une clause stipule ce que suit : 

-'Il existe au profit de cet immeuble un droit à la cour cadastrée section AB n°[Cadastre 1] pour une contenance de 3a 70ca appartenant à Monsieur [U] [C] [K] [R] et Madame [D] [G] [GY] [Y], époux, demeurant à [Localité 24], pour droit de passage. Que ce droit à la cour s'exerce depuis plus de 30 ans sans aucun empêchement et qu'en conséquence les vendeurs en possèdent la propriété par la prescription trentenaire'. 



Mme [O] en conclut que plus de 30 ans se sont écoulés depuis 1930 et de l'achat par Mme [E], que dès lors elle est bien fondée à se prévaloir de la prescription trentenaire pour revendiquer son droit de propriété sur la cour anciennement cadastrée [Cadastre 10] et aujourd'hui [Cadastre 13] et qu'en conséquence M. et Mme [RG] ne peuvent s'opposer à son usage de la cour et en particulier de son accès à la voie publique d'autant qu'elle ne dispose pas d'un accès suffisant à un autre endroit pour assurer une desserte complète de sa maison.



M. et Mme [RG] soutiennent au contraire que cette prétention est irrécevable comme nouvelle en appel et à tout le moins bien fondée. 



Mais la cour estime que la demande de Mme [O] est irrecevable comme nouvelle en appel puisqu'elle n'est pas la conséquence, le complément nécessaire ou l'accessoire au sens de l'article 566 du code de procédure civile de sa prétention de disposer d'un droit de passage sur la cour cadastrée N°[Cadastre 13] ;

En effet madame [O] présente à ce titre une demande qui n'a pas été formée devant le 1er juge devant lequel elle n'a revendiqué qu'un droit de passage et sa réclamation en reconnaissance d'un droit de propriété sur la cour en litige ne concourt pas aux mêmes fins que celles dont le 1er juge a été saisi ;



En réclamant un droit de propriété, madame [O] ne fait pas que se prévaloir du droit de pouvoir passer mais elle modifie le fondement juridique de sa réclamation avec l'étendue des droits réels et immobiliers qu'elle revendique comme co-propriétaire, ce qui n'avait pas présenté devant le 1er juge ;



En conséquence madame [O] doit être déclarée irrecevable en cette demande, ce qui conduit la cour à écarter celle subséquente en paiement d'une indemnité de 1000€ par infraction constatée, qui sera écartée.



- Sur le droit de passage :



Mme [O] demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré qu'elle ne pouvait se prévaloir ni d'une servitude conventionnelle ni d'une servitude au titre de l'enclave et en conséquence a dit qu'elle ne bénéficiait pas d'un droit de passage sur la parcelle de son immeuble cadastré [Cadastre 3] section AB à section AB [Cadastre 13] (anciennement [Cadastre 10]) appartenant aux époux [RG] pour rejoindre la voie publique sur la commune de [Localité 16].



Mme [O] fait grief au jugement entrepris en ce qu'il a considéré qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'existence d'une servitude conventionnelle aux motifs que les titres de propriété produits ne permettaient pas d'attester de l'accord de volontés des propriétaires originels des fonds sur la création de la servitude. 



Mme [O] fait également grief au jugement entrepris en ce que le juge a considéré que sa parcelle n'était pas enclavée aux motifs que la maison disposait déjà d'une voie d'accès suffisante sur la voie publique ;



Mme [O] soutient qu'elle est bien fondée à demander à bénéficier d'un droit de passage conventionnel ou à tout le moins d'un droit de passage en raison de l'état d'enclave.



M. et Mme [RG] demandent au contraire la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré que Mme [O] ne bénéficiait d'aucun droit de passage conventionnel sur la cour, que cette cour était privée, et qu'elle leur appartenait exclusivement et que leur titre ne faisait mention d'aucun droit de passage. 



Qu'il ressort des formalités publiées au bureau des hypothèques qu'aucune servitude conventionnelle n'est mentionnée.



M. et Mme [RG] font valoir également que Mme [O] ne peut pas se prévaloir d'une servitude de passage acquise par prescription trentenaire au motif que la servitude est discontinue, que dans cette hypothèse elle ne peut s'établir que par titre et que Mme [O] est défaillante à rapporter cette preuve.







M. et Mme [RG] ajoutent que la propriété de Mme [O] n'est pas enclavée puisque cette dernière peut accéder à la voie publique par la porte qui donne sur le [Adresse 21], que dès lors l'état d'enclave n'est pas justifié.



Aux termes de l'article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.



L'article 639 du code civil dispose qu'elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.



L'article 682 du code civil précise que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.



Aux termes de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.



L'article 688 alinéa 3 du code civil précise que les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.



L'article 691 du code civil indique que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.



L'article 695 du code civil précise que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.



Il est constant que les juges du fond opère une appréciation souveraine, en fonction de l'état des lieux et de la circonstance de la cause, pour déterminer si un fonds dispose d'une issue suffisante pour accéder à la voie publique.



- SUR CE -



Au soutien de ses prétentions, Mme [O] se prévaut de son titre de propriété ainsi que des titres qui l'ont précédé pour affirmer qu'elle bénéficie d'un droit de passage conventionnel ;



Il est constant que par acte du 22 septembre 2015, Mme [O] a fait l'acquisition auprès de Mme [VJ] d'une maison mitoyenne d'habitation située [Adresse 2] sur la commune de [Localité 16], cadastrée section AB n°[Cadastre 3]. Que cet acte précise qu'il existe un ' droit de passage sur la cour commune cadastrée AB n°[Cadastre 10]". 



Mme [O] produit l'ensemble des titre de propriété qui ont précédé le sien. Il est ainsi établi que Mme [VJ] avait acheté ce bien à Mme [I]-[B] par acte du 22 septembre 2011, que cet acte évoque 'le droit de passage sur la cour cadastrée section AB n°[Cadastre 10]". 



Mme [I]-[B] avait elle-même receuilli ce bien dans la succession de M. [I] son époux décédé, constaté par un acte de notoriété en date du 20 avril 2011. Ce bien avait été acheté par le couple [I]-[B] à M. [L] [M] suivant acte du 2 décembre 1995 contenant le rappel de la servitude. 



M. [L] [M] avait lui-même recueuilli ce bien de la succession de M. [F] [M] son père décédé le 2 septembre 1995, lequel l'avait acheté à Mme [Z] suivant acte du 9 février1974. 



Mme [Z] l'avait acheté à M. [E] par acte du 22 octobre 1966. Cet acte stipule : 'qu'il existe au profit de cet immeuble un droit à la cour cadastrée (alors) section AB n°[Cadastre 1] pour une contenance de 3h 70ca appartenant à Mr [U] [C] [K] [R] Mme [D] [G] [GY] [Y] son épouse pour droit de passage'. 



Mme [O] prétend que depuis le couple [R]-[Y] soit avant 1966, la parcelle aujourd'hui cadastrée AB [Cadastre 11] bénéficiait d'un droit sur la cour AB [Cadastre 10] aujourd'hui [Cadastre 13] pour le passage permettant l'accès à la voie publique.



Mme [O] souligne qu'il ressort du titre de propriété du 7 avril 2011 des époux [RG] eux même qu'il est fait mention en page 16 de l'origine de leur parcelle AB [Cadastre 10] sur laquelle il existe un servitude de passage dont bénéficie son fonds. Que la parcelle [Cadastre 10] appartenait à l'origine à M. [R] et Mme [Y], que le couple [R]-[Y] qui a vendu la parcelle à M. et Mme [E], qui lui a ensuite été vendue, a consenti une servitude de passage, que cette servitude s'est transmise d'acte en acte jusqu'à aujourd'hui. 



Mme [O] affirme dès lors que ces titres de propriété attestent de l'existence d'une servitude conventionnelle de passage, les actes de vente notariés étant toujours publiés afin d'être rendus opposables aux tiers et n'ont jamais fait l'objet d'aucune contestation.



Mme [O] expose également que M. [X], l'auteur de M. et Mme [RG], atteste lui-même par courrier en date du 14 avril 2012 que la cour B [Cadastre 10] a toujours été grevée d'un droit de passage au profit des propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 3] depuis au moins 1966. Que cette attestation justifie selon Mme [O] du caractère conventionnelle de la servitude et de l'usage constant de ce passage par les différents propriétaires. Mme [O] affirme également que l'existence d'une porte dans le mur de sa maison qui débouche sur la cour atteste de la création de cette servitude de passage. Que dès lors elle justifie de l'accord des volontés sur la création d'une servitude de passage ;



Mme [O] ajoute qu'elle a acquis de Mme [N], qui vient aux droits de M. [W] [V] qui vient lui-même aux droits de M. [A] [V] qui tenaient lui-même ses droits de M. et Mme [T] [V], qui les avaient eux-mêmes acquis de M. [R] et de Mme [Y], auteurs communs des deux parties à l'instance, les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 15] sur lesquelles est édifié un garage dont la sortie se fait par la parcelle [Cadastre 13] pour atteindre la voie publique [Adresse 23]. 



Que dès lors, elle bénéficie nécessairement d'un droit de passage sur la parcelle aujourd'hui cadastrée [Cadastre 13] pour joindre son garage.



Mme [O] demande également l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a refusé de reconnaître l'état d'enclave de sa maison. Elle affirme, contrairement à ce qui a été retenu par le juge de première instance, que s'il existe bien une porte de sortie sur la route CD 245, cette issue est insuffisante pour un usage normal de l'immeuble ;



M. et Mme [RG] soutiennent au contraire que M. [O] ne peut pas se prévaloir de l'existence d'une servitude de passage résultant de son titre ou des titres des personnes qui l'ont précédée depuis plus de 30 ans, car leur propre titre de propriété ne fait état d'aucune servitude de passage sur la cour qui est devenue leur propriété au profit de l'immeuble 263 dont est propriétaire Mme [O], que pour qu'un titre soit recognitif d'un droit de passage il doit émaner du propriétaire du fonds asservi ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



M. et Mme [RG] soulignent que si les titres du 22 septembre 2011, du 2 décembre 1995 et du 9 février 1996 dont se prévaut Mme [O] font référence à un droit de passage sur la cour cadastrée AB [Cadastre 10], aucun n'émane des propriétaires de la cour n°[Cadastre 10] . Plus précisément, que si l'acte entre Mme [Z] et M. [E] de 1966 mentionne un droit de passage sur la cour cadastrée accordée par M. [R] et Mme [Y], propriétaire de la cour [Cadastre 10], cet acte ne permet pas de constater l'accord de volonté générale créateur de la servitude ;



 Qu'au contraire la mention d'une prescription acquisitive de passage dans cet acte démontre l'absence d'accord de volonté des propriétaires originels de la cour d'accorder un droit de passage par un titre. Qu'en outre, les consorts [R]-[Y] n'ont aucunement accordé par écrit un droit de passage sur leur cour aux propriétaires de la parcelle [Cadastre 3]. 



Par ailleurs, M. et Mme [RG] contestent que leur auteur, M. [X], atteste de l'existence d'un droit de passage au profit des propriétaires de la parcelle [Cadastre 3].

 Que lorsque M. [X] a écrit lorsqu'il était propriétaire de la cour qu'elle était en libre d'accès, cela ne signifiait pas qu'il reconnaissait l'existence d'un droit de passage au profit des propriétaires de la parcelle [Cadastre 3] mais qu'il s'agissait d'une simple tolérance non constitutive d'un droit alors même que l'acte de vente du 7 avril 2011 précise en page 10 dans la clause servitude qu'il n'a créé ou laissé acquérir aucune servitude et qu'il n'en existe aucune. 



Que dès lors, cette lettre ne peut valoir commencement de preuve par écrit d'une servitude de passage.



M. et Mme [RG] ajoutent que l'existence d'une porte à l'arrière de la maison ne constitue pas la reconnaissance d'un droit de passage mais une simple tolérance.



M. et Mme [RG] demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande en ce compris de droit de passage en raison de l'état d'enclave.



M. et Mme [RG] exposent que la parcelle de Mme [O] n'est pas enclavée puisqu'elle donne directement sur la [Adresse 22] dans le bourg de [Localité 16] avec une porte d'entrée située au n°2 de la voie publique, que Mme [O] se domicilie elle-même au [Adresse 2] qui constitue l'entrée de sa propriété, ce qui atteste que sa parcelle n'est pas enclavée. 



M. et Mme [RG] demandent également que Mme [O] soit déboutée de sa demande tendant à les voir condamner à lui communiquer le jugement du tribunal de grande instance d'Argentan en date date du 12 novembre 2015 sous astreinte de 500 euros par jour de retard alors qu'ils affirment qu'ils ont déjà communiqué l'intégralité des pièces par RPVA le 28 février 2022.



Sur ce, il est établi que les différents actes de propriété du 22 septembre 2011, du 2 décembre 1995, du et du 22 octobre 1966 produits par Mme [O], précédant son acte de propriété en date du 22 septembre 2015, font tous les trois état d'une servitude de passage au profit du fonds [Cadastre 3]. 



Il semble résulter de l'ensemble des actes produits qu'une servitude de passage a été créée par le couple [R]- [Y], alors qu'ils étaient propriétaires de la parcelle [Cadastre 10], au profit du couple [E] dont est propriétaire aujourd'hui Mme [O].



En effet le 5 octobre 2023, madame [O] a acheté à madame [N] les lots A [Cadastre 14] et A [Cadastre 15], dont il résulte que ces lots bénéficient d'une serviture de passage au profit des acquéreurs avec comme fonds servant celui de monsieur [X] sur la parcelle AB N° [Cadastre 5], cela selon la terminologie de l'acte de vente en cause :

- avec une servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constituant au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures avec tous véhicules, ce droit de passage profitant aux propriétaires successifs du fonds dominant, le droit de passage s'exerçant sur toute l'assiette du fonds servant ;



Sachant que la parcelle [Cadastre 5] a été divisée en trois parcelles soit les N° section AB N° [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], la [Cadastre 10] correspondant à la cour en cause ;

Il s'avère de plus que dans le litige opposant monsieur [W] [V] à monsieur et madame [RG] par un jugement définitif en date du 12 novembre 2015, monsieur et madame [RG] qui s'opposaient à l'existence d'un droit de passage sur leur parcelle section N° [Cadastre 10] ont été déboutés de leur demande relative à l'inexistence d'une servitude de passage et cela sachant que :

- Madame [N] a acquis les lots concernés vendus à madame [O] de monsieur [W] [V] bénéficiaire du jugement précité, qui lui même les avait achetés de monsieur [X] qui les avait acquis des consorts [Y]/ [CV], [R]/[Y] ;





Ainsi il résulte de tout ce qui précède qu'il est manifeste que les lots acquis par l'appelante bénéficient d'une servitude de passage sur la cour en cause de par les détenteurs d'origine ;



Qu'en outre, il résulte de l'acte même des consorts [RG] que cette servitude de passage y est mentionnée sous le titre Servitude de Passage et que celle-ci leur est opposable puisqu'ils ont eu connaissance de son existence et de sa consistance au moment de leur acquisition ;

 Aussi, c'est à tort que le premier juge a considéré que Mme [O] ne bénéficiait pas d'un droit de passage par titre à défaut d'un écrit permettant de constater l'accord de volontés sur la création de la servitude.

De plus et contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, M. [X], auteur de M. et Mme [RG], a attesté également de l'existence de cette servitude de passage. Quant à la présence d'une porte aménagée dans le mur de la maison de Mme [O] qui débouche directement sur la cour, elle s'inscrit également dans la démonstration de l'existence d'une servitude de passage.

Enfin il résulte des pièces produites et en particulier du plan cadastral et des photographies que l'absence de reconnaissance d'une servitude de passage au profit de Mme [O] priverait cette dernière d'une partie de sa propriété.



De plus l'acte de vente de 1966 établi entre les [Z] et monsieur [E] fait état du droit de passage en litige. Il y est mentionné que ce droit à la cour s'exerce depuis plus de trente ans sans aucun empêchement ;



Certes il est erroné de prévoir que les vendeurs en seraient propriétaires du fait de la prescription ce qui n'est pas possible en matière de servitude de passage, mais il n'en demeure pas moins que la réalité de ce droit de passage est confirmée, ainsi que son ancienneté et monsieur [X], le vendeur par l'acte du 7 avril 2011 le confirme ;



En effet il est mentionné dans l'acte dont s'agit qu'il n'a été créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu'il n' en existe pas d'autre que celle rapportée ci-après ;

Or celle qui est rapportée est celle comprise dans l'acte de vente établi entre monsieur [P] et monsieur [X] dans un acte du 4 décembre 2009 et qui est décrite comme suit :

- Ce droit de passage s'exercera sur toute la surface du fonds servant son emprise est figurée au plan ci-annexé approuvé par les parties. 

Ce passage part de la voirie publique pour aboutir aux parcelles section AB Numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 7] ;

Ce passage est en nature de cailloux . Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d'accès.



Or le vendeur monsieur [X] est le fonds servant dont la désignation cadastrale est celle de la cour, qui s'impose aux acquéreurs soit à monsieur et madame [RG] ceux-ci en ayant eu connaissance et cela correspond et reprend la servitude de l'acte du 5 octobre 2023 ;



En effet à l'analyse du plan annexé correspondant il apparaît que le fonds servant est le N°[Cadastre 10] soit la cour en litige devenu le N° [Cadastre 13] qui doit rester libre pour un droit de passage pour desservir les fonds en fond de cour soit les N° [Cadastre 9] et [Cadastre 7] ;



Ainsi cette servitude a été clairement opposée et caractérisée comme une charge, comme fonds servant à la charge de monsieur [X] qui l'a transmise à monsieur et madame [RG] et celle-ci correspond aux actes antérieurs à celui de madame [O] :



Ainsi il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est à tort que le 1er juge a refusé l'existence d'une servitude conventionnelle au profit de madame [O];

Aussi, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté d'un droit de passage au bénéfice de Mme [O] et cela sans qu'il soit utile et nécessaire d'examiner la problématique de l'enclave ;



En conséquence, il est dit que Mme [O] bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle de son immeuble cadastré [Cadastre 3] section AB à section AB n°[Cadastre 13] anciennement [Cadastre 10] appartenant aux époux [RG] pour rejoindre la voie publique sur la commune de [Localité 16] sans qu'il soit utile d'ores et déjà de prévoir une pénalité de 1000€ au cas où monsieur et madame [RG] feraient obstacle au passage sur la parcelle en litige ;



Sur la communication du jugement du tribunal d'Argentan du 12 novembre 2015 la demande formée à ce titre sera écartée, car les éléments fournis de ce chef par l'acte du 5 octobre 2023 sont suffisants pour apprécier l'issue du présent litige, cela d'autant que ledit jugement est aux débats dont il résulte que les parties ayant transigé sur la décision rendue, monsieur et madame [RG] ne peuvent plus faire état de l'inopposabilité de la servitude dont s'agit établie au profit de monsieur [V] et transmise à madame [O] ;



- Sur le tas de cailloux :



Mme [O] expose que la demande de réformation de M. et Mme [RG] du jugement les condamnant à retirer les pierres et gravats accumulés en bordure du mur de sa maison est désormais sans objet, M. et Mme [RG] ayant déjà procédé à leur retrait.



M. et Mme [RG] demandent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'ils ont été condamnés sous astreinte à retirer les pierres entreposées en bordure de la cour près de la parcelle [Cadastre 3] sous astreinte de 50 euros par jour de retard au motif que ce tas de pierres n'a pas été entreposé pour nuire à Mme [O] et qu'ils ont déjà procédé à l'enlèvement de celui-ci eu égard au caractère exécutoire du jugement.



Sur cette question du tas de cailloux, la cour écartera l'appel incident de monsieur et madame [RG] comme étant sans objet puisque le jugement entrepris de ce chef a été exécuté et qu'il reste la question de l'astreinte qui devra pouvoir être liquidée si nécessaire, ce qui serait anéanti en cas de réformation ou d'infirmation;



- Sur la demande de monsieur et madame [RG] pour interdire sous astreinte l'accès à la cour par madame [O] :



M. et Mme [RG] demandent cependant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner Mme [O] à la somme de 500 euros par infraction constatée (passage, stationnement, entreprosage) ;

Ils font grief au jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de cette prétention ; 



En cause d'appel, M. et Mme [RG] soutiennent que leur demande est bien fondée en ce que Mme [O] continue à occuper la cour malgré le jugement rendu revêtu du caractère exécutoire.



Cependant cette demande sera écartée puisque la cour reconnaît à madame [O] un droit conventionnel de servitude de passage ;



- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement étant infirmé sur le principal, il sera aussi infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.



Succombant en appel, M. et Mme [RG] seront condamnés aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel.

Ces dépens n'ont pas inclure des frais qui n'en font pas partie comme le coût de recherches cadastrales ou de constat d'huissier, qui sont à prendre en compte dans les frais irrépétibles ;

En outre, il est équitable de condamner M. et Mme [RG] à payer à Mme [O] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la demande formée de ce chef par monsieur et madame [RG] à ce titre étant écartée ;





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ; 



- Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a ;



- condamné M. et Mme [RG] à retirer les pierres et gravats accumulés en bordure du mur de la maison de Mme [O],

- dit qu'ils devront être retirés dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai de quinze jours et pendant 100 jours ;



- Le confirme de ce seul chef ;



- Statuant à nouveau et y ajoutant :



- Dit que Mme [O] est irrecevable en sa demande tendant à la revendication de la propriété de la cour cadastrée commune de [Localité 16] (61) section AB [Cadastre 10] et aujourd'hui [Cadastre 13] ;



- Donne acte à M. et Mme [RG] qu'ils ont procédé au retrait des pierres et gravats accumulés en bordure du mur de la maison de Mme [O] en exécution du jugement entrepris ;







- Dit que Mme [O] bénéficie d'un droit de passage conventionnel sur la parcelle de son immeuble cadastré [Cadastre 3] section AB à section AB n°[Cadastre 13] anciennement [Cadastre 10] appartenant aux époux [RG] pour rejoindre la voie publique sur la commune de [Localité 16] ;



- Déboute madame [O] du surplus de ses demandes ;



- Déboute M. et Mme [RG] de toutes leurs autres demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne M. et Mme [RG] aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel ;



- Condamne M. et Mme [RG] à payer à Mme [O] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON