Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 15 octobre 2024

AFFAIRE : N° RG 23/02023 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7H-HIQR

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Lisieux du 27 Juillet 2023 

 RG n° 22/00107







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2024

 

 

APPELANTE :



Le SDC RÉSIDENCE [Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée et assistée de Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

 

INTIMÉE :



S.C.I. [Adresse 1]

N° SIRET : 850 690 009

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée et assistée de Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me ALEXANDRE, avocats au barreau de CAEN





DÉBATS : A l'audience publique du 13 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

Mme DELAUBIER, Conseillère,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 15 Octobre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier



* * *



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La société civile immobilière du [Adresse 1] est propriétaire des lots n°1, 2 et 3 au sein de la copropriété de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 2].



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] (dénommée ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure la société [Adresse 1] de lui régler la somme de 52 424,01 euros au titre des charges impayées.



Le 16 septembre 2021, la société [Adresse 1] a adressé un règlement d'un montant de 8 002,66 euros.



Par acte du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] a fait assigner la société [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d'obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de la somme de 68 239,64 euros au titre des charges des compropriété impayées arrêtées au 10 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2020.



Par ordonnance du 27 juillet 2023 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux :

- s'est déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement introduite par le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] au titre de la mise en demeure du 23 mars 2020 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic, de l'ensemble de ses demandes ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic à régler à la société du [Adresse 1] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic.



Par déclaration du 23 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] a formé appel de cette ordonnance.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance rendue selon la procédure accélée au fond le 27 juillet 2023 ;

statuant à nouveau,

- condamner la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 13 631,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2020, date de la mise en demeure ;

- condamner la société [Adresse 1] à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société [Adresse 1] aux entiers dépens ;

y ajoutant, 

- condamner en cause d'appel la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société [Adresse 1] aux entiers dépens d'appel.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2023, la société [Adresse 1] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de l'ensembles de ses demandes ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] au paiement d'une indemnité en cause d'appel de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. 



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 15 mai 2024.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS 



- Sur les charges courantes :



En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires en cause dans ses écritures ne maintient pas sa demande de condamnation au titre des charges courantes ne faisant état que d'une somme d'arriéré résultant de travaux de rénovation ;



La société civile immobilière du [Adresse 1] demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des charges impayées au motif qu'il n'existait aucun impayé.



Le syndicat des copropriétaires ayant renoncé à sa demande au titre des charges courantes, l'ordonnance sera confirmée de ce chef.





- Sur les travaux de rénovation :



Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande tendant à la condamnation de la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 21 634,29 euros au titre des travaux de rénovation.



Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires souligne que cette créance dite '1ère échéance reprise de procédure' a été appelée le 15 avril 2020 et non pas le 30 juin 2020. Elle précise qu'il ne s'agit pas d'une créance de procédure mais d'une créance de rénovation. Le syndicat des copropriétaires soutient que cette créance est parfaitement due aux motifs que les travaux de rénovation de la cave ont été votés au titre du budget prévisionnel lors de l'assemblée générale du 28 septembre 2019 au titre de sa résolution n°21 ;



Que le montant des travaux a été arrêté à la somme de 46 227,11 euros, que les charges relatives à ces travaux hors budget ont été appelées selon une clé de répartition spéciale arrêtée par l'expert judiciaire mandaté pour déterminer les travaux à réaliser dans la cave, que la répartition totale a été calculée sur la base de 10 000 tantièmes répartie au prorata, que selon cette clé de répartition spéciale la société [Adresse 1] détient 4 680 / 10 000 tantièmes ; 

Que selon le calcul réalisé par lui la quote-part de la société s'élève à la somme de 21 634,28 euros, que la société [Adresse 1] a fait l'acquisition du bien le 5 septembre 2019 soit avant l'assemblée générale du 28 septembre 2021 aux termes de laquelles les travaux de rénovation de la cave ont été votés ; 



Que cette créance relevant d'une créance due au titre de l'exercice en cours au moment de la mise en demeure, la somme de 21 634,28 euros est nécessairement due. 



Le syndicat des copropriétaires précise que la société [Adresse 1] a procédé au règlement de la somme de 8 002,66 euros, que dans ces conditions elle est bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 21 634,29 euros - 8 002,66 euros soit de celle de 13 631,63 euros.



La société [Adresse 1] demande la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des travaux de rénovation au motif que la somme de 21 634,29 euros n'est pas justifiée.



Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 1] soutient que le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de sa créance. Elle rappelle qu'elle n'est propriétaire au sein de la résidence que depuis le 5 septembre 2019, que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 septembre 2021 elle a déjà contesté être redevable de ces 'charges'. 



La société [Adresse 1] indique que la somme d'un montant de 8 002,66 euros portée au crédit de son compte ne correspond pas à un règlement partiel de ces charges mais au contraire à une régularisation de charges au titre de l'exercice 2020/2021. 





La société du [Adresse 1] ajoute que la résolution sur laquelle se fonde le syndicat des copropriétaires ne permet pas de justifier des travaux et donc d'établir la somme due, aux motifs qu'elle concerne les travaux pour lesquels ont été émis les appels de charges pour un montant de 49 140 euros qui ont déjà été réglés par elle et non dans le cadre d'un budget prévisionnel.



Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 jullet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Elan du 23 novembre 2018 il est prévu ce que suit:



'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.



Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.



Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.'



Cette disposition permet ainsi au syndicat des copropriétaires d'obtenir, lors d'une seule et unique procédure engagée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, le règlement de l'ensemble du solde débiteur d'un copropriétaire défaillant comprenant les charges échues ainsi que les charges dues par anticipation au titre de l'exercice concerné par la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

Ces sommes correspondent aux charges courantes, non encore échues, votées par l'assemblée générale au titre du budget prévisionnel, aux cotisations dues au titre du fonds travaux, aux provisions pour travaux non prévus au budget prévisionnel mais votés en assemblée générale.



L'article 4 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que : ' Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations.



Lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés.'



SUR CE :



En l'espèce,il est constant que selon acte du 5 septembre 2019, la société [Adresse 1] a fait l'acquisition auprès de la société ZMZ des lots 1, 2 et 3 au sein de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 2].



Il est établi que la gestion par le syndic de la copropriété du [Adresse 1] s'effectue selon un exercice annuel ouvert du 1er juillet de l'année N au 30 juin de l'année N+1.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société du [Adresse 1] de lui payer la somme de 52 424,01 euros s'agissant de l'exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020.

Le 16 septembre 2021, il est établi que la société du [Adresse 1] a réglé la somme de 8 002,66 euros.



Par acte du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Lisieux statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir le paiement à titre principal de la somme de 68 239,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 10 février 2022.



Le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges dues au titre des travaux de rénovation de la cave au motif que ledit syndicat ne produisait pas de justificatifs précis s'agissant de sa créance. 

Il est relevé que la créance invoquée par le syndicat des copropréitaires est libellée à tort 'créance de procédure' et qu'il s'agit en réalité d'une 'créance de travaux de rénovation'. 



Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se fonde principalement sur l'appel de travaux en date 30 juin 2020, sur le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 septembre 2019 et sur la clé de répartition spéciale pour affirmer que sa créance est bien fondée.



Il résulte de l'examen des pièces produites et en particulier du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 septembre 2019 que la somme due au titre des travaux de rénovation de la cave s'élève à la somme de 49 140 euros. Il résulte des pièces produites que cette somme a été réglée par la société [Adresse 1].









En outre, le syndicat des copropriétaires se fonde sur le calcul suivant pour justifier de la somme prétendument due par la société [Adresse 1] :



46 227, 11 euros / 10 000 tantièmes = 4,6227

46 227 x 4 680 tantièmes = 21 634,28 euros.



Cependant et tel que relevé par le juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, l'examen des procès-verbaux antérieurs produits par le syndicat des copropriétaires ne permet pas de retrouver la somme de 46 227,11 euros évoquée par ledit syndicat comme servant de base au calcul rapportée aux tantièmes de la société [Adresse 1]. 

Que tout au plus il est fait référence à cette somme à la question n°19 figurant sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 janvier 2019 et que le seul document où figure le montant réclamé est l'appel de travaux du 30 juin 2020 sans autre explication.



La cour de plus doit constater des confusions sur la somme réclamée ;

En effet les travaux de rénovation concernant la cave ont fait l'objet d'appel de travaux spécifiques :

- le 1er à hauteur de 16707, 60€, le 2ème à hauteur de 16216,20€ et un 3ème à hauteur de 16216,20€.

Sur cette base la Sci en cause justifie de 3 virements réalisés au départ de son compte au Crédit Lyonnais de 16.707,60€ le 4 janvier 2023 et à la même date de deux virements de 16.216,20€, ces trois virements sont justifiés chacun portant un numéro d'opération spécifique.



La somme à ce jour réclamée ne correspond pas aux montants inclus dans le décompte de charges comme travaux de réfection. 

Celui de 21634,29€ invoqué au 6 mars 2022, par l'appelant apparaît comme n'étant pas véritablement attribué à des charges particulières, car son intitulé ne le permet pas et le syndicat des copropriétaires ne produit pas devant la cour des justifications probantes ;

Il est également relevé que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce nouvelle et complémentaire en cause d'appel permettant de justifier plus précisément de sa créance.



Aussi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.



En conséquence, l'ordonnance sera confirmée de ce chef.



- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'ordonnance étant confirmée sur le principal, elle sera aussi confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.



Succombant en appel, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] sera aussi condamné aux dépens d'appel.



En outre, il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la réclamation présentée de ce chef par l'appelant étant écartée.

PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ; 



- Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :



- Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] aux dépens d'appel ;



- Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON