Cour d'Appel · Chambre 1 A — 9 octobre 2024

MINUTE N° 481/24





























Copie exécutoire à



- Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA



- Me Joseph WETZEL





Le 09.10.2024



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 09 Octobre 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/00822 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IASF



Décision déférée à la Cour : 05 Janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile



APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :



Madame [X] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la Cour 



INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :



S.A.S. ARMES ET MUNITIONS R MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la Cour 



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :



 

Madame [X] [F] est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1]. Selon bail commercial du 24 février 1982, renouvelé le 1er juillet 2006 puis le 1er janvier 2016, elle a donné en location lesdits locaux, à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION. 

 

Par acte du 9 février 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, portant sur un arriéré de loyers et charges d'un montant de 13 866,79 €.

 

Par acte du 9 mars 2021, le preneur a fait assigner le bailleur devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg, afin notamment que soit déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire, que soient jugés non exigibles les loyers impayés à compter du 16 mars 2020 et jusqu'à la fin de l'état d'urgence sanitaire, et qu'il lui soit accordé des délais de paiement supplémentaires. 

 

Par jugement rendu le 5 janvier 2023, le Tribunal Judiciaire de Strasbourg a : 



- Débouté la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de sa demande de nullité du commandement de payer ;

- Débouté la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de sa demande de remboursement de la somme de 12 071,76 € ;

- Condamné Madame [X] [F] à payer à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 2 800 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du remboursement des avances sur charges pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021 ;

- Condamné Madame [X] [F] à payer à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 1 775 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du remboursement de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021 ;

- Débouté la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de sa demande de dommages et intérêts ;

- Condamné la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION aux dépens de la procédure ; 

- Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter ;

- Débouté les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens demandes et prétentions. 

 

Madame [X] [F] a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel du 21 février 2023. 

 

La SAS ARMES ET MUNITIONS R MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION s'est constituée intimée le 31 mars 2023. 

 

Par ses dernières conclusions en date du 16 avril 2024 auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, Madame [X] [F] demande à la Cour de : 



Sur l'appel principal,



DECLARER Madame [F] recevable et bien fondée en son appel, 



En conséquence, 



INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Strasbourg du 5 janvier 2023 entrepris en ce qu'il a condamné Madame [F] à payer la somme de 2.800,00 € au titre du remboursement des avances sur charges du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021 ainsi que la somme de 1.775,00 € au titre du remboursement des taxes foncières de 2020 et 2021. 



Et statuant à nouveau, 



DEBOUTER la société ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER de l'intégralité de ses demandes,



CONFIRMER le jugement pour le surplus,



Sur l'appel incident, 



DECLARER la société ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER mal fondée en son appel incident, 



En conséquence, 



Le REJETER,



DEBOUTER la société ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



En tout cas,



CONDAMNER la société ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER à verser à Madame [F], par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, une somme de 3 000 € ainsi qu'en tous les frais et dépens des deux instances - y inclus le coût du commandement du 9 février 2021 de 186,03 € - et ce, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. 

 

Dans ses dernières conclusions en date du 13 février 2024 auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la SAS ARMES ET MUNITIONS R MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION demande à la Cour de : 



Sur appel principal de Madame [X] [F] :



JUGER l'appel de Madame [X] [F] mal fondé ;



CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Strasbourg du 5 janvier 2023 en ce qu'il a : 

- Condamné Madame [X] [F] à payer à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 2.800 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du remboursement des avances sur charges pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021,

- Condamné Madame [X] [F] à payer à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 1.775 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision au titre du remboursement de la taxe foncière des années 2020 et 2021. 



Sur appel incident de la société d'exploitation 'ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER' :



JUGER l'appel incident de la société d'exploitation ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER recevable et bien fondé ;



INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Strasbourg du 5 janvier 2023, en ce qu'il a : 



- Débouté la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de sa demande de nullité du commandement de payer,

- Débouté la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de sa demande de remboursement de la somme de 12.071,76 €,

- Limité aux années 2020 et 2021 la demande de remboursement de la taxe foncière,

- Débouté la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de sa demande de dommages et intérêts,

- Condamné la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION aux dépens de la procédure, 

- Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Débouté la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de ses autres fins, moyens, demandes et prétentions. 



Statuant à nouveau, 



JUGER le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par Madame [F] à l'encontre de la société d'exploitation ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER nul et de nul effet ;



JUGER non exigibles les loyers commerciaux courant à compter du 16 mars 2020 jusqu'à la fin de l'état d'urgence sanitaire, subsidiairement ceux portant sur les périodes de fermeture administrative des commerces, soit du 16 mars au 10 mai 2020 et du 29 octobre au 28 novembre 2020 ;



En conséquence, CONDAMNER Madame [X] [F] à payer à la société d'exploitation ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER la somme de 12 071,76 €, subsidiairement 2.087,69 € ;



CONDAMNER Madame [X] [F] à payer à la société d'exploitation ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER la somme de 2 573 € au titre du remboursement de la taxe foncière indûment versée pour les années 2017 à 2019,



CONDAMNER Madame [X] [F] à payer à la société d'exploitation ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait des fuites de la colonne d'évacuation des eaux usées durant plus de 8 ans,



CONDAMNER Madame [X] [F] à payer à la société d'exploitation ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la première instance,



CONDAMNER Madame [X] [F] aux entiers frais et dépens de la première instance,



En tout état de cause, 



DEBOUTER Madame [X] [F] de l'intégralité de ses fins, moyens et conclusions, 



CONDAMNER Madame [X] [F] à payer à la société d'exploitation ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la procédure d'appel,



CONDAMNER Madame [X] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel. 

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives. 

 

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 juin 2024 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 9 septembre 2024.

 

 

MOTIFS :





Au préalable, la cour rappelle que : 



- aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, 



- ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à 'dire et juger' lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463),



- elle n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes. 

 

I - Sur l'appel principal :

 

1. Sur le remboursement de la taxe foncière :

 

Si la taxe foncière est par principe imputable au bailleur en sa qualité de propriétaire d'un local commercial, il résulte de l'application des articles L.145-40-2 et R.145-35 du Code de commerce, que ladite taxe peut être imputée au preneur des locaux, à la condition toutefois que cette imputation résulte d'une stipulation expresse insérée dans le bail. 

 

En l'espèce, le contrat de bail commercial stipule la clause suivante : 



'5°- La preneuse acquittera exactement ses impositions, impôt foncier, taxes et taxe professionnelle, et d'une manière générale tous les impôts, contributions et redevances lui incombant comme aussi les charges sociales qui seront dues, et elle en justifiera sur première réquisition, elle paiera en outre leurs consommations d'eau, d'électricité et autres, et généralement les frais et dépenses habituellement à la charge des locataires'. 



C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION était contractuellement tenue de payer la taxe foncière relativement aux locaux loués, la clause litigieuse visant expressément les impôts fonciers.

 

Défaillante dans l'administration de la preuve devant le tribunal, Mme [X] [F] produit à hauteur de cour les avis d'imposition au titre des années 2020 et 2021.

 

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] [F] à rembourser à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION, la somme de 1 775 € au titre de la taxe foncière due pour les années 2020 et 2021 et la demande présentée en ce sens par cette dernière sera rejetée.

 

2 - Sur le remboursement des avances sur charges :

 

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 a introduit dans le code de commerce : 



- un article L. 145-40-2 obligeant le bailleur à établir un état récapitulatif annuel faisant inventaire des charges dont le bailleur peut demander remboursement au preneur et à l'adresser dans un délai fixé par voie réglementaire.



- un article R. 145-36 précisant que 'l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci'.

 

En l'espèce, le bail commercial stipule que :



'14°- la preneuse remboursera à la bailleresse les prestations et fournitures individuelles, telles qu'elles sont énumérées et définies actuellement dans l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948, ladite liste étant purement énonciative et non limitative.

Les charges et prestations donneront lieu au recouvrement d'une provision mensuelle, laquelle est fixée à FRANCS 250.-'

 

Il résulte de l'avenant n°7 au contrat de bail, que le montant de la provision sur charges est fixé à 140 €.

 

Madame [F] produit les décomptes de charges établis par le syndic de copropriété pour les années 2017 à 2019.

 

Ces décomptes concernent le bien de Mme [F] et portent mention des charges locatives. 

 

En conséquence, seules les charges des années 2020 et 2021 ne sont pas justifiées de sorte que le jugement déféré sera infirmé et que Mme [F] sera condamnée à rembourser à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 1 120 € en remboursement des avances sur charges qui ne sont pas justifiées (140 x 4 x 2).



 

 

II - Sur l'appel incident :

 

1 - Sur la validité du commandement du 9 février 2021 :

 

Sur la validité de la clause résolutoire :

 

Il résulte de l'article L.145-41 du Code de commerce que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

 

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire, rédigée selon les termes suivants : 



'A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'inexécutions graves ou répétées d'une des conditions stipulées dans le présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble à la bailleresse, un mois après une simple mise en demeure de payer effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou d'exécuter la condition contenant déclaration par la bailleresse d'user du bénéfice de la présente clause et demeurée sans effet sans qu'il soit besoin pour la bailleresse de remplir aucune formalité judiciaire'. 

 

Il est établi que Madame [F] a fait délivrer le 9 février 2021 par voie d'huissier de justice, un commandement de payer visant ladite clause résolutoire, dont les termes y sont reproduits en intégralité, ainsi que les dispositions de l'article L.145-41 précité, et mentionnant qu''à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d'UN MOIS à compter de la présente date portée en tête du présent acte, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail'. 

 

Par conséquent, le premier juge a justement retenu que la clause résolutoire litigieuse n'était pas nulle, et qu'aucune nullité du commandement de payer n'était encourue de ce chef. 

 

Sur la neutralisation du commandement de payer au regard de l'état d'urgence sanitaire : 

 

L'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 dispose que 'Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. 

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.'

 

L'article 1er de cette ordonnance dispose que 'Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. [...]. 

Les critères d'éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire.'

 

L'article 1er de la loi du n°2020-546 du 11 mai 2020 fixe la fin de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi 2020-290 du 23 mars 2020, au 10 juillet 2020.



Selon le décret n°2020-378 du 31 mars 2020, peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l'ordonnance n° 2020-316 susvisée les personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, remplissant les conditions et critères définis aux 1° et 3° à 8° de l'article 1er et aux 1° et 2° de l'article 2 du décret n° 2020-371 susvisé. Sont dès lors concernées les entreprises qui ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, ou celles qui ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente.

 

L'article 2 dudit décret précise que 'les personnes mentionnées à l'article 1er justifient qu'elles remplissent les conditions pour bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l'ordonnance n° 2020-316 susvisée en produisant une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er du présent décret et de l'exactitude des informations déclarées.

Elles présentent en outre l'accusé-réception du dépôt de leur demande d'éligibilité au fonds de solidarité [...]'. 

 

L'article 14 II. de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, prévoit qu'à compter du 17 octobre 2020 et 'jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. 

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. 

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.'

 

Le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 précise que pour l'application de cet article, sont concernées les personnes physiques ou morales de droit privé dont l'effectif est inférieur à 250 salariés, dont le montant du chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros, et ayant subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre et le 30 novembre 2020. 

 

L'article 2 de ce décret précise que les entreprises concernées attestent des conditions fixées à l'article 1er en produisant une déclaration sur l'honneur, accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier de ces conditions.

 

En l'espèce, la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION, pour laquelle il a été relevé en première instance qu'elle ne justifiait pas qu'elle remplissait lesdites conditions pour bénéficier des dispositions des ordonnances précitées, ne rapporte pas d'avantage cette preuve à hauteur d'appel, celle-ci ne fournissant pas les attestations sur l'honneur devant être produites dans ce cadre, ni de documents permettant de justifier de l'accomplissement des conditions imposées. 

 

Par conséquent, ce moyen de nullité du commandement de payer doit être rejeté, et le jugement statuant sur ce point sera confirmé. 

 

2 - Sur l'exigibilité des loyers pendant l'état d'urgence sanitaire :







 

Sur la bonne foi :

 

L'article 1134 ancien du Code civil, dans sa version applicable au litige, précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. 

 

L'article 1135 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature. 

 

Comme l'a relevé le premier juge, les dispositions des lois et ordonnances précitées n'ont pas suspendu l'obligation pour le preneur à bail commercial de payer les loyers dus pendant la période de fermeture de son établissement au public. 

 

Par conséquent, Madame [X] [F] n'a fait preuve d'aucune mauvaise foi en exigeant le paiement des loyers dus en vertu du contrat de bail. 

 

Dans un courrier du 17 décembre 2020, la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION citait les fermetures administratives relatives à la crise sanitaire, mais également l'attentat de [Localité 3] du 11 décembre 2018, les grèves et les 'gilets jaunes' pour justifier son absence de paiement du loyer depuis le mois d'avril 2020. Elle faisait ainsi état de sa volonté de prendre attache avec Madame [F] pour 'trouver une solution acceptable'. 

 

Par un courrier du 18 janvier 2021, cette dernière a, par le biais de son mandataire la SAS IMMIUM, rejeté une proposition de règlement de loyer à hauteur de 30 € par trimestre qui lui avait été faite, alors que le loyer trimestriel était de 2190,72 € hors charges et taxes. 

 

Le premier juge a justement relevé que le preneur n'avait justifié ni auprès de la bailleresse, ni auprès du tribunal, de sa situation économique et des aides de l'Etat dont elle avait pu bénéficier. La Cour constate que la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION ne rapporte pas non plus la preuve de ces éléments à hauteur d'appel. 

 

Il en résulte que Madame [X] [F] n'a pas mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi. 

 

Sur l'exception d'inexécution :

 

L'article 1719 du Code civil précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée ainsi que d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

 

Ainsi, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même qu'elle est exigible, dès lors que l'autre partie n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

 

Or, l'effet d'une mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance résultant du contrat de bail (Cass. Civ. 3ème, 30 juin 2022, n°21-20.127, n°21-20.190). 



Par conséquent, aucun manquement contractuel ne peut être reproché à Madame [F] quant à son obligation de délivrance, de telle sorte que la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION n'est pas fondée à lui opposer une exception d'inexécution à ce titre. 

Sur la perte de la chose louée :

 

Il résulte de l'article 1722 du Code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



En l'espèce, la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public réglementait la circulation des personnes dans l'objectif de garantir la santé publique et n'est pas à l'origine de la perte des lieux loués (Cass. Civ. 3ème, 30 juin 2022, n°21-20.127, n°21-19.989, n°21-20.190). 

 

Sur la force majeure :

 

Il résulte de l'ancien article 1148 du Code civil, dans sa version applicable au litige, qu'il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

 

Il résulte de ces dispositions que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Cass. Civ. 3, 30 juin 2022, n°21-20.127). 

 

Par conséquent, la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION n'est pas fondée à se prévaloir de la force majeure pour s'opposer au paiement des loyers. 

 

Il résulte de l'ensemble de ces motifs que les loyers versés étaient dus, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en restitution formée par la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION. 

 

3 - Sur la demande de dommages et intérêts :

 

L'article 1147 du Code civil, dans sa version applicable au litige, prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

 

L'engagement de la responsabilité contractuelle d'un contractant suppose que soient réunis l'existence d'une inexécution contractuelle, d'un préjudice en résultant et par voie de conséquence d'un lien de causalité entre ces deux éléments. 

 

En l'espèce, les décomptes de régularisation de charges ont été produits par la bailleresse et le preneur ne fait état d'aucun préjudice lié à cette production tardive. 

 

En outre, l'intimée ne démontre pas que les locaux loués n'ont été mis que partiellement à sa disposition. 



Enfin, s'il résulte du contrat de bail commercial, en son paragraphe relatif aux 'charges et conditions', que, concernant la défectuosité des conduites d'eau, du chauffage, de l'installation d'électricité et d'une façon générale de toutes les installations dont l'immeuble est muni, 'la bailleresse s'engage toutefois à remédier à ces inconvénients dans les délais les plus brefs', la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION ne produit aucun élément permettant de justifier de la matérialité et de l'étendue de son préjudice. 



En conséquence, c'est à juste titre que la demande de dommages et intérêts formée par la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION a été rejetée par le premier juge. 

 

III - Sur les dépens et les frais irrépétibles :

 

Succombant pour l'essentiel, la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question, étant précisé que les frais liés à la délivrance du commandement de payer sont inclus dans les dépens de première instance.

 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

 

P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Infirme le jugement rendu le 5 janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu'il a :



- Condamné Madame [X] [F] à payer à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 2 800 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du remboursement des avances sur charges pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021 ;



- Condamné Madame [X] [F] à payer à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 1 775 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du remboursement de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021,

 

Dit que les dépens de première instance comprennent les frais de délivrance du commandement de payer,

 

Confirme la décision rendue pour le surplus,

 

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

 

Déboute la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION de sa demande au titre de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021,

 

Condamne Madame [X] [F] à payer à la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION la somme de 1 120 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du remboursement des avances sur charges pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021,















 

Condamne la SAS ARMES ET MUNITIONS RODOLPHE MEISBERGER SOCIETE D'EXPLOITATION aux dépens de l'appel, 

 

Déboute les parties de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles.

 

La Greffière : le Président :