Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 10 octobre 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 10/10/2024





****





N° de MINUTE : 

N° RG 22/05427 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UTNM



Jugement (N° 20/05155)

rendu le 27 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



Madame [I] [G]

née le 31 décembre 1946 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]



représentée par Me Patrick Delbar, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉ



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Porte de Flandre pris en la personne de son syndic la SAS Immo de France Hauts de France dont le siège est sis [Adresse 1] [Localité 2]

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 3]



représenté par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Camille Wattiez, avocat au barreau de Lille



DÉBATS à l'audience publique du 27 juin 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 après prorogation du délibéré en date du 03 octobre 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 juin 2024 



****



Mme [I] [G] est propriétaire d'un appartement situé au 1er étage de la résidence Porte de Flandre sise [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.



Par acte d'huissier du 12 août 2020, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic, la Sas Immo de France Hauts de France, aux fins, notamment, d'obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de reprise de désordres portant sur sa terrasse et la sous-face de la terrasse du 2ème étage surplombant la sienne. 



Par jugement du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lille a condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter des travaux de fixation du chapeau au-dessus de l'acrotère tel que représenté sur les clichés 17 et 18 du constat de Me [V] du 11 mars 2019, rejeté le surplus des demandes, dit n'y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [G] à supporter les dépens de l'instance. 



Mme [G] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 28 juillet 2023, demande à la cour, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de le confirmer en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter des travaux de fixation au dessus de l'acrotère et de déclarer l'appel incident du syndicat des copropriétaires tant irrecevable que mal fondé, mais de le réformer en ce qu'il a rejeté le surplus de ses demandes, dit n'y avoir lieu à aucune indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à supporter les dépens de l'instance et, statuant à nouveau, de':



à titre principal, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic, sous peine d'astreinte journalière de 50 euros dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux de reprise suivants : 

* réaliser une terrasse collée après réalisation d'une chape ; 

* refaire l'étanchéité sous le carrelage recouvrant la dalle du balcon du 2ème étage, remplacer les couvertines fissurées en périphérie dudit balcon, traiter les pieds oxydés des garde-corps et étancher les points de fixation au niveau de la maçonnerie ; 

*faire exécuter les travaux de fixation au-dessus de l'acrotère tels que représentés sur les clichés 17 et 18 du constat de Me [V] du 11 mars 2019 ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



à titre subsidiaire : 

- ordonner une expertise judiciaire en donnant à l'expert mission de donner son avis sur les travaux effectués en janvier 2017 sur sa terrasse, de chiffrer le montant des travaux nécessaires pour remédier aux malfaçons et donner son avis sur les éventuels préjudices subis ; 

- mettre à la charge de l'intimé les frais d'expertise éventuels ; 



- condamner l'intimé, outre aux dépens, à lui verser la somme de 2 500 euros. 



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Porte de Flandre demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a condamné à l'exécution de travaux de fixation du chapeau au-dessus de l'acrotère,

- le réformer sur ce point, ainsi qu'en ce qu'il l'a débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

en conséquence : 

- condamner l'appelante, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions dudit article 700. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande tendant à la réalisation de travaux



Au soutien de sa demande de travaux, Mme [G] fait valoir que des travaux de reprise de l'étanchéité de son balcon ont été réalisés en 2016-2017, à l'occasion desquels des dalles sur plots ont été posées et les menuiseries extérieures changées, rendant l'accès à sa terrasse depuis son logement dangereux, outre que son entretien en est plus malaisé, des dépôts de saletés s'accumulant sous les dalles. Elle ajoute que l'étanchéité de la terrasse située au 2ème étage, au dessus de la sienne, doit être reprise, et que le chapeau positionné au dessus de l'acrotère de son balcon est descellé.



Le syndicat des copropriétaires soutient que les désordres déplorés par Mme [G] concernant le dallage de sa terrasse sont pour partie des désordres purement esthétiques ou des désordres mineurs de réglage de la hauteur de certaines dalles. Il ajoute que l'expert missionné par la compagnie d'assurance de Mme [G] a indiqué dans son rapport issu de la réunion d'expertise du 28 avril 2017 que la torsion et le jeu latéral du caillebotis étaient normaux pour ce type d'ouvrage ; que la largeur des ouvrages à franchir entre l'intérieur du logement et la terrasse, constituée des ouvrants des deux baies vitrées (intérieure et extérieure) et du caillebotis, préexistait aux travaux de 2016-2017 ; que les travaux réalisés l'ont été en conformité avec les préconisations de l'expert judiciaire, dont le rapport a été déposé en 2012, à la suite de la première procédure mise en oeuvre par Mme [G], et qu'ils ne lui occasionnent aucune infiltration dans son logement contrairement à ce qu'elle reprochait aux précédentes installations'; qu'ils ne présentent pas de risque de chute. Il ajoute que Mme [G] ne démontre pas plus que devant le premier juge que des morceaux tomberaient du plafond de sa terrasse.



Sur ce



Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, '(...) Il [le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'



Dans sa nouvelle version, ce texte dispose désormais que 'le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'



Les réponses à apporter au litige dépendent de la qualification juridique des différentes parties de l'immeuble concernées par les doléances de Mme [G].



* Il résulte du règlement de copropriété de la résidence Porte de Flandre que si les garde-corps des balcons et terrasses sont considérés comme des parties privatives de l'immeuble (p.113), en revanche, l'acrotère sur lequel ils reposent, constitué d'un petit muret positionné en bordure du balcon qui permet de renforcer l'étanchéité de la façade, doit être considéré comme une partie commune, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge, considérant que Mme [G] justifiait, par le constat d'huissier du 11 mars 2019, que le 'chapeau' au-dessus de l'acrotère de son balcon n'était pas fixé à un endroit et se décollait (photos 17 et 18), ce qui constituait un défaut d'entretien auquel le syndicat devait remédier, a ordonné à celui-ci de procéder au travaux de fixation de ce chapeau.



* Il résulte par ailleurs du règlement de copropriété que le gros oeuvre du bâtiment, incluant la dalle des balcons avec son éventuelle étanchéité, est une partie commune (p.111), tandis que les planchers, carrelages, parquets, revêtements (à l'exception des hourdis et du gros oeuvre) sont classés dans les parties privatives de l'immeuble, de même que les plafonds attachés aux hourdis de l'appartement supérieur (p.113).



Il s'ensuit que Mme [G], qui ne démontre pas que les travaux d'étanchéité de son balcon réalisés par la copropriété en 2016-2017, sur les préconisations du rapport d'expertise judiciaire rendu le 22 octobre 2012 par Mme [E] [X], seraient défaillants, n'est pas fondée à réclamer la prise en charge par le syndicat des copropriétaires, d'un nouveau revêtement de sol de son balcon, de tels travaux lui appartenant, étant observé que la dangerosité de l'ouvrage qu'elle dénonce, liée à la nécessité, pour accéder à la terrasse depuis l'intérieur de son logement, d'enjamber les rails des deux baies vitrées, intérieure et extérieure, préexistait à la réalisation des travaux litigieux et que la menuiserie extérieure a simplement été rehaussée pour assurer un relevé d'étanchéité par rapport à la terrasse et éviter les risques d'infiltration intérieure que la requérante avait précédemment dénoncés.



* S'agissant de l'étanchéité du balcon du 2ème étage, situé au dessus de celui de Mme [G], il résulte des éléments versés aux débats qu'un constat amiable de dégât des eaux unilatéral du 27 août 2015 a été enregistré en sinistre M150806296K auprès de la MAIF et qu'une recherche de fuite a été commandée par le syndic de copropriété Immo de France auprès de la société FSI qui, dans son rapport du 9 mars 2015, a relevé la dégradation de la peinture en sous-face de la dalle en béton du balcon du 2ème étage et indiqué que ces désordres provenaient :

- d'infiltrations d'eau par l'étanchéité sous le carrelage au sol du balcon du 2ème étage à l'aplomb des dégâts,

- d'infiltrations d'eau par les fissures sur les couvertines en périphérie du balcon du 2ème étage à l'aplomb des dégâts,

- d'infiltrations d'eau par les joints ciments en périphérie des points de fixation des gardes-corps sur la couvertine en périphérie du balcon du 2ème étage à l'aplomb des dégâts,

- d'infiltrations d'eau par les pieds des garde-corps suite à l'oxydation des profilés sur le balcon du 2ème étage à l'aplomb des dégâts,

étant précisé que les dommages étaient aggravés par la dégradation des joints ciments au niveau des pierres décoratives de la façade.



Cette société préconisait alors d'intervenir sur le balcon du 2ème étage pour :

- refaire l'étanchéité sous le carrelage recouvrant la dalle dudit balcon,

- remplacer les couvertines fissurées en périphérie de celui-ci,

- traiter les pieds oxydés des garde-corps et étancher les points de fixation au niveau de la maçonnerie,

- reprendre les joints ciments entre les pierres décoratives en façade au niveau de la terrasse du 2ème étage.



Cependant, l'expert amiable mandaté par l'assurance de Mme [G] note, dans son rapport du 28 avril 2017, que les causes de ce désordre n'ont pas été traitées à ce jour à sa connaissance.



Par ailleurs, dans son procès-verbal de constat réalisé le 11 mars 2019 à la demande de Mme [G], Maître [V], huissier de justice, relève que 'le plafond de la terrasse présente des traces d'humidité' et que 'la peinture est craquelée'.



Le syndicat des copropriétaires, pourtant à l'origine du diagnostic réalisé par la société FSI en 2015, ne justifie pas de la réalisation de travaux d'étanchéité sur le balcon du 2ème étage surplombant celui de Mme [G] depuis que ces désordres ont été constatés, de sorte que quand bien même celle-ci ne justifie pas d'éléments plus récents sur leur persistance, ceux-ci sont manifestement caractérisés et qu'il convient, par infirmation de la décision entreprise, d'ordonner les travaux demandés.



Compte tenu de l'ancienneté des désordres et de l'inertie du syndicat des copropriétaires à les réparer, une astreinte sera ordonnée selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.



Sur la demande indemnitaire



C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a estimé, au vu des photographies versées au débat dont il ressort que la terrasse apparaît comme meublée pour un usage habituel avec des plantes, des objets de décoration, une table et des chaises, que Mme [G] ne rapportait pas la preuve de la privation même partielle de la jouissance de la terrasse et du préjudice moral corrélatif qu'elle invoque.



La décision entreprise sera confirmée sur ce point.





Sur les autres demandes



Compte tenu de l'issue du litige, les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires.



L'équité commande par ailleurs de condamner celui-ci à payer à Mme [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Porte de Flandre à faire exécuter des travaux de fixation du chapeau au-dessus de l'acrotère tel que représenté sur les clichés 17 et 18 du constat de Maître [V] du 11 mars 2019 ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Porte de Flandre à refaire l'étanchéité sous le carrelage recouvrant la dalle de béton du balcon du 2ème étage situé au dessus de celui de Mme [G], remplacer les couvertines fissurées en périphérie dudit balcon, traiter les pieds oxydés des garde-corps et étancher les points de fixation au niveau de la maçonnerie ;



Dit que l'ensemble des travaux ordonnés tant en première instance qu'en appel devront être réalisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il sera de nouveau statué ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Porte de Flandre aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Le condamne à payer à Mme [I] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en appel ;



Le déboute de sa propre demande formée sur le même fondement.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Pour le président empêché







Samuel Vitse